□见习记者 张晓莉

　　与天气一样，济南二手房市场半年间也经历了寒冬到热夏的转变。2012年1月成交402套，7月成交2682套，济南二手房成交量半年增了近6倍。

　　记者调查发现，随着二手房市场的持续走暖，二手房中介公司效益渐好，部分开始“招兵买马”。年初的买方市场也出现动摇痕迹，部分地段佳、位置优的二手房卖主开始“坐地涨价”，“企图抢回”主动权。

　　【二手房市场】 成交量半年增6倍 挂牌均价6连涨

　　7月份，济南新建商品房共成交7118套，环比上涨3成，创龙年开年以来成交量最高值。与之相应，济南二手房市场也是一片火热局面。

　　搜房网二手房资讯中心数据显示，2012年1-7月济南二手房成交量分别为：1月402套，2月727套，3月1572套，4月1645套，5月1654套，6月1722套，7月2682套。半年时间，济南二手房成交量增了约6倍。

　　据搜房网二手房数据监控中心统计显示，7月份二手房（住宅）的挂牌均价为8679元/平方米，环比6月上涨了1.82%，二手房挂牌均价出现年后第6次持续上涨。5、6月份的成交小高潮已经促使济南的二手房市场出现回暖的迹象，导致大部分购房者担心房价反弹而选择纷纷入市。另外，国家在首套房贷利率、公积金等积极政策的影响，在一定程度上减少了购房者的购房成本，提振了刚需购房者入市的信心，加速了入市的步伐。

　　【房屋中介】 效益渐渐好 人员不够用

　　二手房市场成交量逐月攀升，体会最为明显的是以经营二手房买卖业务为主的二手房中介公司。“现在公司的效益渐渐变好，我们正考虑招纳新人。”5日，记者在多个房屋中介公司调查走访时，历下区佛山苑小区附近的一家中介公司负责人表示。“其实，效益也没有好到要大批招人，现在招人其实另有隐情。”一家同样有招人打算的中介公司负责人表示，年初时（尤其春节段），楼市不景气，公司效益低，资金甚至难以周转，大批房屋中介人纷纷离职，有的公司甚至能走掉一半。“现在招人，主要是填补当时的空缺。”该负责人说，中介行业人员流动性本来就大，他们已经习惯了。

　　【部分卖主】 地段佳，位置优，“坐地涨价”

　　“最近涨价的二手房主特别多，有的甚至一周涨三次，真是有点让人吃不消啊。”近日，在历下区佛山苑小区一家不动产公司，正打算购买一套二手房的王女士告诉记者，之前看的差不多的几套房子一直在观望，有的房主自降价格后她还在犹豫，没想到，最近几个月尤其是7月行情一下子变了，急于卖房的房主不急了，而且坐地涨价，谈一次涨一次。

　　记者走访调查发现，王女士遇到的涨价难题并非个别现象，涨价的不少，但是幅度都不大。“其实也很容易理解，没人看房、没人谈价钱时他不敢涨价。看房人多了，一下子能接受价格的人有了，他就该觉得自己的房子好卖了，价格报低了。尤其是手握地段佳、位置优房子的房主，涨价的可能性更大。”一房产中介经纪人表示。

　　【业内人士】 刚需继续释放，成交会保持温和状态

　　目前改善型也逐渐成为“刚需”，不少市民表示，正在积极看房，实施酝酿多时的换房计划，希望伺机“小房换大房”。对此，业内分析人士认为，这批改善型置业者即将进入换房高峰期，将进一步带动二手房的销售，再次引领居住风向。一位业内人士则坦言，“目前的淡市，已是大家公认的抄底入市的好时期。当不少人淘到实惠房源之后，不少改善型刚需也开始按捺不住雀跃的心，准备伺机行动。”

　　目前消费者有关房地产市场的消费信心尽管显示乐观，但部分业内人士表示，估计8月份二手房推盘量接近7月份的水平，成交量和成交价仍会保持回升态势，八月份的市场状况可能既不像往年一样遭遇明显淡季，也不会出现成交暴涨，成交量将保持温和状态，甚至出现小幅反弹，这是因为目前政策层面正值刺激刚需的调整阶段，刚需应该会在未来一个季度继续释放，但资金面压力将持续存在，市场供需保持一定水平，不会出现大幅下滑。

　　【相关新闻】

　　中国指数研究院对房地产住宅市场趋势作出预判

　　未来5年重点城市住宅成交量将持续上升

　　近日，中国指数研究院在北京、香港两地同时发布行业研究报告，对未来5年房地产住宅市场趋势作出预判，未来5年重点城市住宅成交量将持续上升，增速趋缓。

　　报告认为，未来5年重点城市住宅成交量持续上升，增速在2013年后逐步趋缓，复合增速为6.5%，2016年成交面积可达2.6亿平方米；供应量增速在2013年达到17.4%的高点后逐步放缓，预计2016年新批上市面积达2.4亿平方米，复合增长率为11.5%。

　　报告内容显示，未来5年，重点城市的刚需成交总量、首次置业和首次改善需求都将稳步上升，但增速逐渐放缓，年均复合增长率分别达到6.3%、5.8%和6.8%；刚需市场供应总量、首次置业和首次改善供应量都将一直维持上升趋势，年均复合增速分别达到11.8%、11.3%和12.3%，2016年分别达到1020万平方米、516万平方米和504万平方米。

　　报告认为，刚性需求即首次置业和首次改善型需求，将成为支撑住宅市场发展的主要动力，而一线城市以及一些快速发展的二线城市，将比其他地区具有更持续的增长潜力。

　　另一方面，在国家调控政策下，住宅投资投机型需求将受到抑制。即便限购取消，只要信贷政策仍旧维持对多套置业的高杠杆，那么投资住宅的回报率便不会太高。以投资为重要基础的中高端住宅市场的需求，将受到明显抑制。

　　报告认为，今年以来，在“稳增长、调结构”的基调下，房地产市场逐步由高速增长向常态发展回归，同时行业分化逐渐加剧。越是高端住宅价格下跌越明显，而中低价位、中小户型住宅，成交回暖明显。

　　报告同时认为，房地产调控令一些一线房企的发展受到明显影响，但也有一些二、三线房企因其模式更契合市场方向，可能脱颖而出。每一轮调控，也都会为一些房企提供绝佳的发展机遇。（见习记者张晓莉）【延伸阅读】

　　京广二手房交易持续走高

　　亚豪机构监测数据称，上周(7月23日—7月29日)，北京市期房、现房商品住宅累计成交2778套，成交面积32.1万平米，环比之前一周(7月16日—7月22日)，成交套数上升40.2%，成交面积增加35.2%。成交量的上涨必然带来价格的反弹。据统计，7月北京市二手住宅成交均价为23210元/平方米，今年首次超过23000元/平方米，成交均价同比下降约8%，但环比继续小幅上涨。另外，网易房产数据中心发布数据称，今年1月-6月北京市网签成交套数为32460套，同比2011年同期的23023套，涨幅达41%。

　　广州7月份二手住宅成交量环比6月上升，继3月份以来持续保持在一定高度，反价现象渐生。中原地产更称，该公司7月份促成的二手住宅成交量创下2011年以来的单月最高水平，环比6月大增约20％。房管局阳光家缘网显示，广州十区二手住宅成交量自今年3月以来持续走高。

　　超五成房企业绩下滑

　　据统计，截至7月26日，沪深两市上市房企中，共有64家发布业绩预告。其中9家预亏、19家预减、24家预增、5家预盈、6家预警、1家减亏，净利润预亏、预减及预警的房企合计共有34家，占总数的53%。在净利润方面，6家上市房企在今年上半年出现了净利润同比下降。

　　业内人士表示，虽然一些企业业绩较好，但利润表现则显一般。以刚披露业绩的保利地产为例，公司上半年营业收入增长32.86%，但保利地产净利润下降12.13%。业内人士指出，在调控背景下，房企上半年为了完成既定销售任务，进行降价促销，使得利润有所下滑，房企推出的刚需产品利润也相对较低。 (综合《北京商报》、《南方都市报》等报道)