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地产调控不能脱离土地和货币环境

http://www.sina.com.cn  2012年08月06日06:09  东方早报

  贺江兵

  造成高房价的原因很多,最重要的原因只有三个:高地价、高税负和高收费、货币超发。

  地价有多高?位于北京市海淀区西三环路和西四环路之间的“万柳地块”,于2012年7月10日以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平米回购房的条件拍出,刷新了全国住宅类地块的纪录。该“万柳地块”的楼面价约为4.42万元/平米刷新单价地王纪录。楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。

  笔者曾请一家上市公司副总经理帮忙计算了下“万柳地块”每平米的综合成本,各项税费约2万元,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等,加上建安成本,如果再加上管理费用、财务费用、营销费用等各项费用,每平米成本将超过7万元,如果再加上人工、材料和其他成本,每平米将超过8万元。如果这里的房子每平米以超过10万元卖出,一点都不奇怪。

  在各项成本中,地价占55%,各项税费占25%,两者占80%。

  如果各级政府真心想把房价打压下来,就得从根本上解决问题,降低地价和减少涉及房地产的税收。

  高房价的另一个根本问题是货币超发,货币供应量增长跟房价是单向正相关的。诺贝尔经济学奖获得者格兰杰认为,房价高低不决定M2余额,但M2余额多少可直接影响房价高低。

  根据8月2日央行公布的“货币政策报告”显示,广义货币供应量M2 余额为92.5万亿元;而2004年底2005年初,广义货币供应量M2余额是25.3万亿元,现在M2是7年前的3.66倍。

  众所周知,中国普通民众投资渠道狭窄,股市在2007年一飞冲天后更多的时候是萎靡不振;实业越来越难做;加之教育、医疗和养老压力巨大,投资房地产几乎是唯一,甚至是被迫的选择。在货币发行过剩后,房价上涨是不难理解的。

  (作者系华夏时报编委,摘编自《华夏时报》网络版,8月6日见报)

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