开发增速 沪地情见涨

　　在改善型需求露头、住宅投资逐渐恢复、商业地产投资改善等因素的共同推动下，沪房地产开发投资速度再次获得提升。与此同时，沪上土地市场也开始向好，尤其在经营性用地出让方面得到了明显改善。

　　□文伊宁摄影李瞻

　　开发投资增速再次跃升

　　据上海统计局最新公布数据显示，2012年1-6月间，全国房地产开发投资总额为30610亿元，同比增速为16.6%。 1-6月间，上海房地产开发投资总额为1042.43亿元、同比增速为12.7%，继2011年4月之后，沪上房地产投资累积同比增速再次回升至10%以上。

　　值得一提的是，虽沪房地产开发投资累积同比增速时隔12月后重回10%以上，但与全国投资增速水平相比，仍显得较为理性。

　　对此，21世纪不动产分析师黄河滔认为，投资增速恢复有赖于住宅以及商业地产投资增速的改善。

　　据了解，今年3、4月份，由于市场方向不明、各项贷款收紧，上海住宅开发投资累积同比增速一度在1%以下徘徊。进入5、6月份，市场成交持续向好，该增速指标则持续恢复，而到了6月，该数字已经恢复至10.7%。其中，办公楼、商业经营用房开发投资累积同比增速在6月分别达到了11.1%和27.7%，且均为2010年1月份以来的累积同比增速最高水平。

　　对此，黄河滔表示，各类物业投资改善，与其销售情况好转有关。2012年1-6月间，沪商品房销售面积为793.66万平方米、同比减少8.8%；其中，商品住宅销售面积为702.87万平方米、同比减少1.2%。前者累积同比增速为2011年8月以来的最佳水平，后者累积同比增速为2010年10月以来的最佳表现。

　　沪土地理性恢复

　　各类物业投资增速改善的事实在土地市场得以印证。

　　数据显示，1-5月间本市土地市场合计出让的经营性用地为20幅，合计出让金额67.5亿元，平均楼板价为3882元/平方米。而随着楼市近两月的成交回暖，6-7月间，上海市成功出让了22幅经营性用地，出让金额达到83.18亿元，平均楼板价超出6500元/平方米。 6月期间，全市有3幅居住用地成交，幅数已达到1-4月间的交投量总和，且每幅土地的溢价率在15.7%-71.4%不等。而同期，全市共有10幅商业用地成交，其中一地块溢价率超过400%，刷新年内溢价率的最高水平。

　　进入8月，土地市场显得更为活跃。绿顺房地产以16.44亿元夺得浦东新区唐镇新市镇A-03-11住宅地块，溢价率37%，楼板价约为15054元/平方米。另一幅川沙新镇C03-20商业地块被友谊集团以2.74亿元摘得，溢价率为2.2%，楼板价约为5783元/平方米。

　　据了解，浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块曾于2011年12月挂牌出让，当时土地起始总价为15.83亿元，由于无人竞拍而终止出让。今年再次挂牌时，起始总价下调至12亿元，引来27家竞买人关注。据了解，在土地市场火热的2011年，紧邻该地块的C-1-1a、C-1-5a地块由绿城以16.6亿元摘得，创造了高达379%的溢价率，一时间，唐镇板块出现了“面粉贵过面包”的局面，目前该地块已建成绿城玉兰花园，最新一批次房源报价约在3.66万-4.54万元/平方米。

　　对此，黄河滔认为，虽然上半年本市商品住宅新开工面积同比下降24.2%，但近两月以来，下降幅度已出现逐月收窄之势，开发商对于后市的投资信心正在逐步恢复。 “如果下半年土地成交仍然过热，那么市场的过量反弹或可引发进一步调控。 ”

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　　虹桥商务区3地连拍

　　8月首日，虹桥商务核心区迎来三地连拍。其中两幅地块皆以底价成交，而虹桥商务区核心区一期07-2地块则出现溢价，溢价率为30.7%。

　　据了解，虹桥商务核心区北片区11号商住办地块由沪彤置业以20.32亿元底价摘得，折合楼板价11395元/平方米。上海紫宝房地产开发有限公司以1.4亿元底价摘得闵行区虹桥商务区核心区南片区02号地块，楼板价10801元/平方米。而被上海兆臣房地产发展有限公司、侨德集团有限公司、联天国际企业有限公司三家企业联合体以6.37亿元摘得的虹桥商务区核心区一期07-2地块，溢价率达到30.7%，折合楼板价11105元/平方米。

　　业内人士表示，近几年虹桥核心商务区的土地溢价率普遍不高。随着虹桥枢纽的建设，人流、物流、信息流的导入，板块人口结构发生重大的“置换”，该区域内的住宅产品未来是值得期待的。