杨红旭上海易居房地产研究院综合研究部部长
近日,著名的楼市“空军司令”谢国忠在某论坛上提出:千万别买房子,有空房子赶快卖掉。其中一条原因是:中国没有那么多人,人口下降,2015年中国社会将进入老龄化阶段,到2020年人口将会下降,现在没有必要去买房子冒险。
就长期而论,决定房地产市场走势的因素包括经济增长水平、城镇化进程、人口红利、人均收入水平等。因此,人口可以说是影响房价的重要因素之一。
关于我国的情况,不妨关注三个指标。第一,人口总量。我国人口峰值出现在什么时间,预测版本较多。根据第六次全国人口普查主要数据,国家统计局副局长张为民认为,将在2032年前后达到人口零增长,其后持续小幅减少。谢国忠“2020说”过于悲观了。
第二,劳动年龄人口(15-64岁)。我国劳动年龄人口占总人口的比重,也即所谓的人口红利,2010年该比重达到最大值:74.5% ,2011年 比 上 年 微 降0.10个百分点,是2002年以来首次出现下降。国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%,或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为进入老龄化社会的标准。 2000年我国60岁以上的人口超过总人口的10%,正式进入老龄化社会。
第三,购房适龄人口(25-49岁)。从全国来看,2008年,我国购房适龄人口就已经达到4.7亿人口左右的高峰,之后持续下滑。从上述三个指标来看,我国人口情况对住宅市场最有利的时点,已经过去。
据笔者测算,2005年我国新增城镇劳动人口数量达到高点,略超2000万人,其后一直持续回落,但直到2030年,还能达到300万左右的新增量。如果按每年城镇化率提高0.8%,则2015年到2027年,每年的城镇购房适龄人口都在2.45亿左右的水平。这就意味着,未来15年住宅需求仍将保持总体旺盛的状态。
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