高端产品或成下半年热点

　　与普通刚需房一样，不少高端物业项目放低了自身门槛，走起“价格战”来。不仅拉高了自家的销量，而且对整个市场都有着积极的影响作用。然而要想一直保持市场“第一”的地位，提升自身优势才是根本。

　　放低门槛促成交

　　进入6月份以来，一直沉寂的高端市场忽然出现了转机，乘着刚需积极入市的势头开始低调反弹。

　　根据德佑地产监控的数据显示，6月全上海市单价5万元以上的高端楼盘成交面积达5.6万平方米，环比上涨27.7%，创调控后新高。高端项目成交量上升的主要原因，在于适度降低定价门槛。

　　位于浦东小陆家嘴地区的滨江凯旋门，近两个月来成交了十余套房源，主力户型面积在140至350平方米，均价为每平方米12万元左右。该地区另一个项目中粮海景壹号，目前主推产品为390平方米的精装大户型，成交均价也在每平方米12万元左右。在浦西南外滩板块的华润外滩九里，近期成交的江景房源均价在每平方米13万元左右。上述几个高端住宅产品，去年业内曾一度预期推出时单价将达每平方米16万元左右，但在调控政策影响下，今年基本都以每平方米12至13万元的价格入市，成交稳定。

　　另外，笔者从6月高端楼盘的成交排名了解到，部分楼盘的推出也确实对高端市场起到了巨大的拉动作用。如5月中旬再度推出房源的海珀府邸，6月成交面积达1.69万平方米，占据高端楼盘成交量的三成之多；在6月推盘的徐汇中凯城市之光以及大华清水湾花园成交表现也不俗。

　　业内人士表示，随着金融政策的逐渐从宽，部分投资性购房者有了政策见底的预期，在经过长期观望后选择入市，此外，部分高端楼盘本身的投资价值，也是其吸引投资者入市的重要原因。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为：虽然6月高端楼盘的成交量已经十分接近于调控前的水平，但这很大程度上与积压已久的投资性需求集中入市，以及一些投资价值较高的高端楼盘集中推出有关，很可能在未来出现后劲不足的情况。限购令近期不但没有放松迹象，反而有收紧的趋势，投资性需求依然是调控政策重点打压的对象，因此高端市场想要继续维持在6月的高位存在较大难度。

　　后市“以价换量”不可行

　　随着调控政策日益深化，越来越多的中高端项目加入降价大军中，并且取得了不错的市场反响。而原先平价入市的高端项目却丝毫不敢轻易提价，以位于普陀长风地王项目的中海紫御豪庭为代表，趁热打铁于近期快速加推一批全新房源，售价基本与前批相持平，保持在38000-39000元/平方米。

　　汉宇地产市场研究部分析师张颀认为，高端产品主要针对于改善型客群，受限购、限贷等政策牵制，本身此类型需求量就相对有限，再加上密集推盘等客观因素，将无疑提高了取得热销成绩的难度，充足的客户累积度以及买家的认同度将成为关键，如在热销之后，选择盲目提价则可能会适得其反，因而导致部分中高端楼盘更多地倾向于“安全模式”，平价加推后续房源。

　　事实上，高端项目除了在价格上取胜之外，支撑整个中高端市场最关键的因素还是在于产品的品质以及稀缺的资源性。

　　海珀府邸凭借着徐汇滨江的规划利好，今年一直是沪上成交最好的高端楼盘；中粮海景壹号作为陆家嘴的一线江景房，时隔两年半后再度推盘，其稀缺性不言而喻；徐汇中凯城市之光更是徐家汇板块在2007年之后唯一一个大面积推盘的住宅项目。

　　高端楼盘除价格高以及地段稀缺外，品质一定要过硬。也就是说住宅品质是第一位的。所谓住宅品质，是指在建筑质量合乎要求的基础上，住宅在耐久性能、经济性能、适用性能和环境优美程度等方面的综合表现，涉及节能、通风、舒适度等多项性能技术指标。如某项目，无论是内大堂的空间采光还是自助服务都是一流水平。也就是通常所说的楼盘品质升级，除了施工质量和建材质量，更多体现在景观秀美，高绿化率，低容积率等软性因素上。

　　业内人士表示，选择高性价比的产品能够为其带来更大的升值空间，尤其是在楼市调控的情况之下，能够拥有买房资格，并且房价已经处于调整阶段，那么更能为购房者带来更大的保值升值空间。 （徐鑫）