“我原住的小区物管费每平方米才1块钱，怎么这里的楼盘要2块多？”、“小区物管到底管了些什么？”……

　　业内人士表示，物业管理市场化是大趋势，物业管理的矛盾并不在收费高低，而在于收费标准与服务质量是否相符，业主是否明白物业管理公司做好了哪些服务

　　南昌物管费高低差一倍

　　“我住万达星城，小区物管费每月每平方米1.25元，你这楼盘怎么要2块8？比其他小区高出一倍多！”正在世茂天城售楼部看房的张女士表示，自己对该楼盘的超高住宅挺有兴趣，但感觉小区物管费用太贵。记者了解到，目前南昌具有“豪宅”概念的新楼盘，物管费普遍高出周边小区一倍左右，比如九颂山河、万科金域蓝湾等，其中万科金域蓝湾前期物管费每平方米达到3.2元。

　　不仅是住宅物管费高低相差一倍，写字楼等非住宅的物管收费也悬殊不小。老城区的财富广场，物管费用每月每平方米3.5元；但位于红谷滩新区的写字楼物管费，多数高出财富广场一倍左右。就红谷滩新区而言，各写字楼之间的物管收费也相差较大，譬如：相邻的国际金融中心大厦与联发广场，前者物管费为每月每平方米5元，而后者的物管费每月每平方米却达到8元。

　　据了解，物业管理服务的基本内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、交通秩序与车辆停放等等；另外，物业公司只负责对小区楼盘的公共区域进行服务，如需要专项性服务则另外收取服务费。在具体执行中，以物业公司与服务对象双方签订的合同内容为准。

　　外来物管推升收费水平

　　暂为南昌住宅小区物管收费最高的万科金域蓝湾，其物业管理公司正是开发公司自身属下的万科物业，在业界享有盛名的万科物业总部设在深圳。暂为南昌非住宅物管收费最高的联发广场写字楼，其物管公司是英国第一太平戴维斯国际物业品牌公司。正是这些外来品牌物管公司，在逐步推升着南昌物管收费水平。

　　第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司南昌分公司客服经理陈杰就收费标准解释道，物管收费是根据服务水平、物业档次、物业运行硬件维护等综合计算得来的。联发广场是甲级写字楼，其服务水平、维护运行等需要更高的要求和成本费用；现初步核算，该写字楼入住率要达到80%，物业公司才有盈利。

　　业内人士指出，开发商为了提升楼盘品质、促进楼盘销售，越来越重视楼盘小区的物业管理，有的热衷引进外来品牌物管公司，也有的开发商掏钱培育自己的物管公司。陈杰告诉记者，南昌至少有5家房企，正在与第一太平戴维斯公司洽谈物管合作事宜。

　　市场化调节渐成大趋势

　　据南昌市物价局行政审批处相关负责人介绍，南昌市物业费定价标准现在主要采用“备案制”，即业主和物业公司在服务收费问题上达成一致后，再到物价局申请备案，通过事实审查备案后就可生效。该负责人进一步解释说，采取“备案制”，主要是寄希望通过市场调节的形式，促成物管工作贴近现实、贴近市场。

　　南昌市房管局物管处一工作人员则强调，要通过市场化思路，不断优化物管工作、包括收费标准。该工作人员进一步举例说，在前期的物业管理，基本上是由开发商来把关，这个时候开发商想通过物管公司来创品牌，所以会监督、强化物管工作；而多数业主住进去了并成立业主委员会，业主大会可决定物管公司的去留，物业公司自然要按照业主们的意愿行事，不然随时可能被“炒”掉。

　　北京市大成(南昌)律师事务所陈建勇律师表示，他接触过若干个小区业主与物业公司闹纠纷的案子，发现矛盾的焦点并非是物管收费的高低，而是服务项目不明确产生相关争议所致；事实上，多数业主与物业公司间接或直接签订过合同，只是合同中的服务内容表述比较笼统、不详细；另外，物管服务主要面向小区公共领域，比如路灯照明维护、园林绿化等，这就令有些业主产生没有得到直接服务的错觉，增加了与物管公司对立的情绪。因此，在市场化背景下，签订条款详细的服务合同，以契约精神来明确服务者与被服务者之间的责任与义务，或许是减少物管纠纷有效且理性的措施。

　　本报记者曾广南 实习生卢茹