长江商报消息 “管了10年，现在说走就走，保安没有了，垃圾也没人清理，这算么回事？”家住汉口武胜路黄金公寓的张爹爹很是烦躁。小区物业公司突然撤离，各项服务都暂停，多次协商未果，业主们自治成立物业管理小组又面临重重困难，这让他们一筹莫展。

　　昨日，说起物业撤走一事，居民们都很激动，“小区没了保安，被盗窃都是分分钟的事。”“36户里头有9户是老人，电梯出个小故障，房子漏水，大家一点办法都没有。”

　　物业撤离，连垃圾桶都被带走了

　　黄金公寓由两栋还建房和一栋十层的商品房组成，商品房共36户，带电梯，归物业公司管理。商品房的两边是还建房。

　　77岁的张爹爹2002年住在这已10年。张爹爹说：“在硚房五所下属的武胜物业公司撤走之前，小区物业费一直是0.5元/平方的标准在收，外加40元电梯费，说实话，这个收费标准真是很便宜。”

　　今年5月25日，武胜物业贴出的一纸通告打破了小区原本的清静。“物业要退出小区，原因有两个：一是黄金公寓规模小、住户少；二是少数业主不交物业费。”张爹爹回忆，通告贴出后，大家都无法理解。

　　7月8日，武胜物业召集小区的20多位居民代表开会，原本计划商讨选举业委会，结果却变成了“讨伐会”。一位知情的业主称，物业公司此前曾因一些管理问题导致居民不满，所以会场上大家都在数落他们的种种不是，最后会议也不了了之。

　　7月29日，细心的业主发现，物业公司夜班值守的保安未到门卫室。第二天，小区的垃圾箱也不见了踪影。“天气又热，垃圾桶没有，大家都将垃圾丢在院子里，臭气熏天。”一位婆婆介绍，物业撤走的同时带走了垃圾桶，曾经放垃圾桶的位置，如今堆满了垃圾，大家都捂着鼻子路过。最后在小区志愿者的帮助下，拖走垃圾并贴上告知，提醒居民自觉将垃圾带出，小区环境才得以有所恢复。

　　“老管家”称每年亏四五万

　　“我们收的物业费很低，以前每年亏2000多元，现在每年都得亏四五万，实在是扛不起。”昨日，武胜物业一罗姓经理坦言，在管理黄金公寓的过程中，他们最大的问题就是入不敷出。

　　他算了一笔账，36家住户，其中两家未曾交过物业费。其余住户，按照最大面积140平米到最小60多个平米计算，一年的物业费收入不到3万。而物业需要担负的费用有：每年一部电梯的电费和维修费近2万，保安、保洁等3名工作人员的工资从10年前每人每月400元，上涨到现在每人每月1100元。罗经理说：“随着电费、水费和人工费的上涨，还有一些杂七杂八的费用，我们明摆着是亏。”

　　据他介绍，小区虽有几个楼梯间可供出租，但收益仍然不够补贴物业正常运转。退出小区管理，他表示是出于无奈，为此，公司已在年初拟订报告送至硚口区房管局物业科、武胜社区等处备案存档。而后期业主资料和管理账目的交接工作，他承诺，一旦小区有了新的接管人员，将把账目一并清算交付。

　　对于罗经理所说的报告存档，昨日硚口区房管局物业科一付姓科长表示对此事有所了解，并称具体存档资料在一位郑姓工作人员手中。但当记者找到该郑姓工作人员时，他并未拿出相关资料。

　　业主自治仍收不齐物业费

　　“电梯每月要交电费才能运转，保安也要每天值守，没办法，只能自己临时组织。”张爹爹和几位热心老人多次到物业公司、房管部门和社区处协调。他们认为，开发商在建房屋的时候就是这样的户型，户数少并不是后期出现的。至于物业费低，他们提出宁愿涨物业费，留住“老管家”，但这些努力都无果而终。张爹爹的多日奔走，让他的腰椎病犯了，不得不上医院治疗。最后，大家一致推荐年轻的喻老师担任物业费代收人。但仍有部分住户以各种理由拒交。

　　昨日，喻老师向记者出示了两张电费催缴单，上面显示电梯电费886元，水泵等公摊面积电费545元，“我最担心的是如果小区电梯、泵房、住户房屋出现问题，动折上千上万，到时资金怎么来？”现在暂时收取的物业费，勉强可以支付电费，但对于长期管理，喻老师忧心忡忡。

　　黄金公寓所属的武胜社区居委会孟姓负责人称，社区曾多次接到居民投诉，不希望武胜物业撤离黄金公寓，而武胜物业一名李姓负责人还曾希望社区在撤离报告上签字，但未批准。“他们强行撤走，居民都不干，社区也不会同意。”

　　物业有义务在合同终止10日内交接

　　物业是否能突然撤离小区？需要到相关部门备案吗？业主的资料和账目该如何交接？湖北得伟君尚律师事务所律师代俊平分析，根据住房和城乡建设部关于印发《物业承接查验办法》的通知）第三十五条规定，物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

　　物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。代俊平指出，物业服务企业应当按照有关规定与开发建设单位或者业主委员会办理物业档案和物业服务档案、业主名册等资料的移交手续。物业服务企业应当自办理移交手续之日起三十日内，持相关资料向区房屋主管部门备案。

　　代俊平补充，物业服务与业主之间属民事合同，不能强制义务人继续履行合同，但作为业主可要求其赔偿新招物业公司的高出服务费的赔偿。同时，区房管局物业科与街道办应指导小区，成立业主委员会自行管理物业，目前武汉有较多微型小区都采取自治管理。

　　物业不挣钱居民自治是趋势

　　“户数少、收费低、管理成本高成为微型小区物业管理的‘拦路虎’。”武汉一位从事社会事务管理的业内人士称，从目前武汉各小区物业管理工作来看，微型小区没有物业管理的原因有多个方面：房子建成年代较早，设施相对落后；物业费收缴率过低，居民意见不统一；放弃管理或因单位破产致使无人牵头进行管理等。

　　不少物业公司负责人都表示，管理微型小区的成本太高，收费标准低了保不住成本，居民自治管理可以节约一些成本，像保洁、水电维修、绿化等都可以借用一下大型小区的资源，物业成本就能有效控制。

　　该人士指出，业主自治管理占诸多优势，业主是小区居民，可在楼道内公布联系方式，出现紧急情况可第一时间找到他。这样节约了管理人员的成本，也方便居民互相沟通。

　　◇他山之石

　　居民自治的典范

　　江汉唐家墩街西桥社区恒发小区

　　1998年建成，在多家物业公司接手又撤出后，2004年8月，51岁的业主胡红军提议成立小区互助小组。胡红军和一些热心的老业主一起核算了成本，将服务费定为每月5元，加上卫生费，每户每月仅收取10元。再加上有车业主每月70元的停车费和麻将室的收入，胡红军请来了3名门卫、1名保洁员、3名车棚管理员、3名活动室管理员、2名办事员、1名会计。这套班子一干就好几年。如今，小区道路干净，并划出停车位；楼房下有整齐的绿化带……

　　武昌积玉桥金域雅庭小区

　　前物业公司因收不齐物业管理费退出后，雅庭小区居民自发成立业主委员会，由业委会全权代理小区的日常物业管理。

　　一张姓负责人说，业委会只有六七位成员，每次收物业费都由业委员所有成员一起上门收取。物业费是0.4元/平方米，除日常维护外，至今尚有几千元结余。本报记者 余启兰

　　实习生 刘晓芳

　　位于武胜路的黄金公寓由两栋还建房和一栋十层的商品房组成。本报记者 傅坚 摄