房地产证券化破冰 首个公租房REITs试点方案有望获批

　　中广网北京8月11日消息（记者季苏平）据中国之声《央广新闻》报道，记者近日从北京市住保办获悉，北京市从去年下半年开始研究的REITs方案，近期已正式上交证监会。北京市住房保障办公室发展规划处处长张国伟透露，此次公租房REITs方案试点均在朝阳区，涉及4-5个项目，对接投资机构为国投瑞银。

　　REITs是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

　　REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

　　为什么会出现房地产的证券化？实际上房地产证券化在国际上比较常见，而且其所投资的证券化不仅包括商业地产、公租房，还包括很多商品楼。为什么我国会选择以公租房作为第一个房地产证券化试点的例子？因为目前我们国家保障房建设中间资金比较困难，从现在的情况来看，我国现有保障房融资模式主要分为财政资金、银行贷款和直接融资。直接融资包括中长期债券、房地产股权投资基金和房地产信托投资基金（REITs）。周江坦承，由于保障性住房投资收益率低、投资回报周期长、经营管理相对复杂，对社会资金吸引力较弱。

　　嘉实基金管理公司房地产及基础设施部RE总监王克明在接受记者采访时明确表示，投资保障房很难盈利，他们目前所做的投资，其实是对赌地方政府融资平台的财政实力和信用，以此来保证贴息还贷的可能。