地王开盘“破发”房价低于楼板价

　　□晚报记者张骏斓报道

　　在楼市调控新政持续下，地王“后遗症”开始显现。继今年5月底以贴近成本价入市的地王项目中海紫御豪庭之后，昨日，嘉定一溢价地王项目开盘“破发”，开盘优惠价已经击穿楼板价：最低价11588元/平方米起，优惠均价13000元/平方米。而2009年，该项目的楼板价就已达到了12076元/平方米。

　　溢价地王亏本卖

　　位于嘉定希望路上的常发豪庭国际昨日首次开盘，而这个江苏常发集团在2009年以9.1亿元的出让总价，溢价率425%、楼板价12076元/平方米取得的上海首幅地块项目，在调控的大环境下，为了保证成交量，该项目甚至亏本售卖。

　　由于是开盘首日，昨日下午3点，常发豪庭国际售楼处看房者络绎不绝。据销售人员介绍，该项目本次推出了155套房源，以54平方米—168平方米的毛坯房为主。

　　“现在有预付1000元可以抵1万元，预付3万元可以抵5万元的活动，然后还有一个均价的优惠。”按照销售人员的说法，一套261万元的三房，首先可以在总价上最高优惠6.9万元，然后再除以168平方米的房屋面积，得到1.5万元/平方米的均价，然后均价再减去2000元，得到了最终这套房屋的优惠均价为1.3万元/平方米左右。按此计算，该项目目前的优惠可以达到8.5折。

　　“这个价格肯定是亏本的，楼板价1.2万元/平方米，再算上建安成本，保本卖的话都应该在 1.7万元/平方米。 ”销售人员介绍，这次销售价格主要是为了能够首次开盘取得开门红，以后再推盘的话，就应该不是这个价格了，所有优惠都只有开盘当天可以享受。

　　去化率刚好过半

　　记者查询网上房地产发现，该项目首张获得预售许可证的开盘日期为7月1日，第二张预售许可证为8月10日，两张许可证共计推出房源为532套，但是昨日首次开盘，售楼处现场摆放的销控表上，却只有4、5、7三幢楼共计155套房源。“这次开盘价格亏本，房源不可能全部拿出来，其中247平方米的大平层准备做精装修的，而且后续的价格肯定会涨一点。 ”一现场销售说。

　　虽然项目已经亏本卖了，但是销售情况并未出现火爆场面。一名刘姓看房者在实地看房后表示，虽然价格上优惠不少，但是本次推出的房源中，有些房源卧室对面就是轨交11号线的变电站，就隔了一条马路，同时还有一个问题就是大客厅是朝北的，客厅光照少。虽然优惠活动只有一天，但是该看房者还是选择再等等看。

　　截至记者昨天下午4点离开现场时，该项目销控表显示共有80套房源已售出，去化率刚好过半。对于这个结果，销售人员坦言，已经高于预期了。“现在嘉定房地产市场从去年开始就一直是走低价战略，我们项目进行大面积推广只有半个月不到，因此有这个成交已经不错了，后面再推盘的时候就有知名度了。 ”该销售人员介绍道。

　　地王后遗症爆发

　　“这个可以算作地王后遗症的一个体现吧。”德佑地产研究主任陆骑麟说。他坦言，与中海地王贴近成本销售而言，该项目此次推出的价格肯定是亏本的。从调控以来，申城2009年的多个地王，尤其是嘉定板块的地王后遗症频频发生。

　　业内人士指出，该楼盘是常发在上海的第一个项目，原本是想做成嘉定地区的高价项目的，此次底价估计可能一方面资金有压力，另一方面周边项目压价太厉害。该项目所在的嘉定新城板块，周边拥有新城金郡、保利家园、兰郡名苑、龙湖蓝湖郡等项目，其中部分项目目前的精装修售价在1.5万元/平方米。这也使得该项目的价格优势不能完全凸显出来。

　　而此次推盘对于开发商而言，似乎也是迫不得已。据销售人员透露，该项目原定的开盘日期是8月18日，直到8月初，才确定为昨日开盘，优惠也是那个时候确定的。

　　对此，华东师大商学院地产系教授华伟认为，7月下旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，此举在一定程度上影响了开发商对楼市的预判，让开发商在推盘计划和定价方面也更加谨慎。 “嘉定区域楼市竞争激励，不排除开发商提前抢占市场份额的行为。”华伟分析道。