温州炒房团面临全军覆没 八成炒房者资不抵债

　　“卖还是不卖？我现在骑虎难下，卖掉亏损更大，不卖血流不止。”望着这排华丽的房屋，有着七八年炒房经历的张鸣，在两年时间里有如从天堂坠入地狱。在这轮被称为“史上最严厉”的房地产调控中，张鸣如今不但血本无归，甚至还要欠上一屁股的债务。

　　在周边朋友中，张鸣还算不错，至少还能撑着。他的几个炒房朋友，几千万元资产一夜之间被银行、债权人瓜分，如今身无分文，有些不得不“跑路”。

　　多位温州炒房者、房产人士近日在接受记者采访时认为，之前十多年叱咤全国市场的“ 温州炒房团”，在本轮房地产调控中有可能全军覆没。

　　以温州为例，新建商品房比最高价时已下跌百分之三四十，再加上过高比例融资的财务成本，温州炒房者即便现在把房子卖出去，也已经资不抵债。

　　A 八成炒房者资不抵债，只有两成全身而退

　　2010年4月，张鸣以单价8.1万元/平方米，总价近3800万元，一次性付款方式，预订了温州某楼盘一个建筑面积达400多平方米的1～4层排屋，并付了500万元购房定金。

　　2010年下半年，“限购令”等政策出台，但温州房地产依然狂热，并于11月底出现楼面价高达 3.7万元/平方米的全国地王。

　　其间，张鸣预感政策极大转向，立即向开发商提出退房，并希望退回500万元的购房定金，但并未得到开发商允许。由于未一次性付清购房款，开发商把张鸣告到法院。经法院调解，开发商愿降价近700万元出售给张鸣。在择选中，张鸣以3100多万元买下这排屋。“这3100万全部来自周边亲戚朋友。”张鸣说。

　　房地产宏观调控，以及去年温州发生的民间借贷危机，使得温州房价大幅下滑。

　　据温州多位中介人士反映，目前温州新房价格比2010年下半年房价最高位时，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已对折。张鸣该排屋价格，也下降了三成以上。

　　张鸣该排屋为期房，三证不齐，且为3个产权组合，再加上市场成交萎靡，2000万元都难以成交。张鸣说，就算2000万元卖掉，也完全不够“连本带息”4000万元的购房成本。“我现在不想卖房，卖掉也抵不上债务，反而大家拥过来要我还债，不卖还有个房子。”“如果当时500万定金不要了，我也就亏个500万元，最起码比现在亏损2000万元要好很多。”

　　“亏的多，赚的少。现在 ，80% 的人(炒房者)还套在里面，资产被掏空且已经资不抵债，只有两成温州炒房者全身而退。”温州资深炒房者陈先生认为，融资比重过大，财务成本很高，尽管之前房价翻番，但炒房者在频繁交易中，所得利润比较有限。

　　B 七成炒房资金来自借款，高位介入者被套牢

　　张鸣说，他们所用的炒房资金，70%来自银行或社会融资，现在下跌百分之三四十，再加上融资利息成本百分之一二十，即便现在把房子卖掉，还有百分之一二十的资金缺口。

　　据记者调查，2009年初，在防通胀气氛中，温州房价先于全国开始飙涨，且一直持续到2010年底。其间，温州炒房者几乎陷入疯狂状态，期房外加价几百万元司空见惯。

　　在2009～2010年这轮房价高涨中，温州炒房客主要由50%的企业主、20%的专业炒家，还有30%的官员和跟风者组成。高峰时，有些炒房者一年至少交易几十套。七八年来，尽管经历多次房地产调控，但对温州炒房者影响不是很大。张鸣说，以前房价比较低，一套房子交易少的赚一二十万元，多的赚三五十万元。

　　但真正的“分水岭”出现在2010～2011年期间，“限购令”等房地产调控政策迭出，张鸣等众多高位介入的温州炒房者开始套牢。

　　由于房价快速上涨，炒房动用资金量大，一般投资人已经难以撬动。记者调查发现，之前温州高利率的民间借贷资金，一部分通过企业、炒房者流入房地产市场。一位房产中介人士说，开发商高息融资建房，炒家高息借款炒房，已经成为业界公开的秘密。

　　高比例融资，过度房产炒作，在房产调控、民间借贷危机中，温州炒房者的恐惧随之而来。

　　C“卷土重来”只是传说，投资楼市不被看好

　　除了炒作本地楼市外，之前温州炒房者还在全国各地买房，其中以杭州、上海等地为重点，其房源占比较大。张鸣说，一线城市房产调控，房产“刹车”，30% 的温州炒房者已经退出市场；剩下来的一半炒房者，在房价下跌 、融资成本重负下，变卖房产也已经资不抵债。最后百分之二三十的炒房者，资金链估计也只能撑到今年年底。

　　最近有传言说，温州炒房客卷土重来，深圳等沿海城市成看房热门。“现在问题都解决不了，不可能去买房。”对此，张鸣、陈先生均认为，这极有可能是开发商，借用温州炒房客名义，人为炒作提振楼盘销售信心。

　　“现在去买房，我们有心也没力。”张鸣说，目前温州大多数炒房者被深套，没有多余资金再去外地买房。多位炒家、房产中介人士向记者表示，现在上海、北京、杭州等外地买房的温州人，大多数为子女读书 、养老度假、经商等刚性需求。或许几年后，这些房子在完成使命后会被卖掉，但他们并非以炒房为目的。

　　多位中介人士向记者反映，大量温州炒房客已经完全败退，且三五年时间里很难恢复元气。更关键的是，尽管信贷加大、通胀压力犹存，但“限购令”等调控政策继续执行，房价不可能出现大跌或大涨，炒房者对房地产投资前景已经不看好。

　　据《第一财经日报》（来源：半岛网-城市信报） [编辑: 林永丽]?