“欠交物业费不得卖房”并非治本之计

　　文/张贵峰

　　近日 ，北京市住建委相关负责人表示，北京市正在研究办法，将限制欠交物业费的业主转让出售房屋。具体的处罚政策细节仍在研究中，还未最终确定。(8月14日《京华时报》)

　　以“不得卖房”的方式惩戒“拖欠物业费”行为，当然具有一定合理性。但是，如果“欠交物业费”业主短期内并无卖房计划，这一“不得卖房”的限制，实际上就不可能产生多大的“催交”效果。另外，即便不考虑“不卖房”情况，要想确保“欠费不得卖房”的“催交”效果，便意味着，今后买卖二手房将增加一个“不欠交物业费”的证明材料，而这样一来势必又会为给那些并不“欠交”的业主卖房制造麻烦。

　　更重要的是，在当前的城市物业管理中，“欠交物业费”之所以会普遍存在(调查显示，一些城市的物业费拖欠率甚至达到50%)，在很多时候，其实并不仅是一个单纯的交费问题，而更主要的还是一个业主与物业公司之间的博弈问题。如此前许多媒体的调查都显示，绝大多数业主之所以选择“欠交物业费”，根本原因是“对物业公司的服务不满”、“希望借此维权”。

　　这种背景下，简单地通过“不得卖房”来催交物业费，无疑既“药不对症”也“治标不治本”。既难以真正起到“催交”的作用，也不可能真正改善和缓解业主与物业公司之间的紧张关系，甚至可能适得其反——通过强化物业公司之于业主的强势地位，而激化二者的矛盾。

　　一方面，代表业主权益的“业主委员会”，在很多住宅小区都没有建立，业主往往缺乏真实有效的主体代表；另一方面，现实中的物业公司常常直接源自开发商，而并非小区业主自由选择、自主雇用的结果，具有浓厚的垄断色彩。这一背景下，一方主体缺位，一方垄断经营，再加上政府监管的不到位，业主与物业公司之间的关系地位势必倾斜失衡。

　　因此，要根本解决“拖欠物业费”问题，“不得卖房”既不是一个公平也不是有效率的办法，公平有效的出路只能是，从源头上理顺业主与物业公司之间关系 ，让二者真正成为可以平等博弈、自由选择交易的市场主体。

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