违反公契养狗会惹“狗官司”

图为富豪花园业主法团主席蒋德明。

香港富豪花园的公契已经泛黄。

图为香港富豪花园。

　　本报记者探访香港小区物管经验 业主几乎每年给物管加薪

　　违反公契养狗会惹“狗官司”

　　诉讼费多达几万元

　　一意孤行或有牢狱之灾

　　对于政府公布的CPI，蒋德明十分关注 ，因为这涉及要不要给小区物管的上百名员工加工资。蒋德明是香港富豪花园业主法团的主席，相当于内地小区业委会的主任。

　　在香港，大部分楼盘在出售前都会提供一份“公契”，对业主的行为进行规范，比如：能不能养狗。公契相当于小区的法律文件，市民如果不愿遵守，可以选择不买这个楼盘的房子。“这是为什么香港小区纠纷较少的一个原因。”蒋德明分析认为。

　　香港住宅小区到底是如何进行管理的？带着这个有意义的问题，本报记者赴香港进行了探访。

　　文、图本报记者何涛 实习生冯军福

　　富豪花园位于香港沙田，共有1944户，约有七八千居民，是一个中型社区。富豪花园一期建于20多年前，它见证了香港楼市的变迁。

　　“当初的楼价每平方米约5000多港元，现在涨到了每平方米约4.5万港元。”蒋德明说。

　　“业委会”像董事局

　　7月底的一个下午，阳光明媚，富豪花园里路人很少，十分安静。这是这个中型社区最平常的一景：安静、和谐，几乎没有邻里争执。共有100名物管员工管理这个小区，其中包括76名保安、5名园丁、十多名管理处文职人员，还有清洁工、工程维修人员等。

　　蒋德明是富豪花园业主法团的主席，相当于内地的业主委员会主任，他已在这个位子上干了14年。蒋德明的本职工作是“资讯科技”，小区法团主席只是他的兼职，每月只领800港元的津贴。

　　“业主法团有法人地位，代表业主管理小区。业主不可能所有事都亲自管，所以需要聘请一家物管公司来管理。业主法团就像公司的董事局，监督物管公司做得好不好。”

　　香港城市大学叶毅明教授说，据粗略统计，香港共有2万多个业主法团。法团在房产登记部门登记，不用交税。业主法团与内地业委会相似，但比内地的业委会更有地位。它本身就是法人，能承担所有法律责任，比如，如果有外人在小区受伤要告业主，就可以告业主法团，业主法团可以代表业主。

　　物管费根据支出定

　　与内地一样，富豪花园物管人员的工资来自小区的物业管理费收入。“物业管理费的收费标准是什么？”记者问。

　　“没有收费标准。”蒋德明回答，“每个小区的物业管理费都是根据小区的支出来定的。如果支出大，就多收一点。”目前富豪花园小区的物业管理费是1港元/1平方尺，折合9港元/平方米，今年可能会涨价。

　　蒋德明说，现在小区每月有190多万港元的物管费收入，100名物管员工平均月薪约1万港元，人员支出占物管费收入的50%，其他主要支出包括清洁、维修、公共设施的电费等，以上项目相加，占小区物业费的九成。

　　业主每年给物管加薪

　　保证物管员工安心工作，是管好小区的前提，加薪是一个重要手段，富豪花园的业主法团几乎每年都给物管员工加工资。

　　蒋德明说，在过去十多年间，小区物管员工总共加了10次工资，基本上一年加一次。每年6月，他都会与小区管委会的20多位委员们一起商讨是否需要给物管加薪。超

　　过半数委员同意，方案就通过。

　　加薪的依据是香港政府公布的通胀指数和各行业的加薪幅度，特别是公务员的加薪幅度。如果通胀水平是5%，薪水一般也会加5%。

　　物管费并不根据通胀指数加收，而是根据物管费的盈余来定。如果盈余可以抵消每年增加的成本，就不加收物管费。富豪花园的物管费已经两年没涨了，但今年会讨论涨价5%。

　　申请拍卖“老赖”房产

　　小区的物管费经常涨价，会不会引发业主拒交呢？蒋德明说：“比较其他小区，我们小区的物管费偏低。每次涨价的幅度都不大，业主乐于接受。”

　　尽管绝大多数业主都按时缴纳物管费，也有三四户业主长达10年未交。“他们拒交的原因很多，有的是因为经济困难，有的是业主高价买房致使房子现在成了负资产。”

　　如何处理这几户不缴物管费的“钉子户”？这让蒋德明很伤脑筋。作为业主法团的主席，他曾三番四次找当事业主商讨解决办法，“但他们不理我们”，只有一家愿意商谈。

　　最终，蒋德明决定启动法律程序。“我们刚通过一个议案，决定拍卖他们的房产。我们已委托律师来评估房产，查有无按揭，看是否资不抵债。”

　　今年6月，富豪花园业主法团向香港高等法院申请拍卖三套房产，估计两个月内就可以拿到拍卖令。一旦拍卖令下达，就可启动拍卖程序。“这期间业主也可以与我们庭外和解。其实我们并不想真的拍卖他们的房产，只是想通过这种程序

　　让他们来同我们协商怎么补交物管费。”

　　公契要先经政府审批

　　走在富豪花园，你看不到狗的身影——富豪花园的业主不准养狗，这是小区内部的“法律”规定。这份小区内的“法律”被称为“公契”，香港许多小区都有这样的文件。不同小区的公契条款不同，例如：不准在小区里养狗，不许在窗外晒衣服，不准在公共区域堆杂物等等。

　　蒋德明向记者出示了富豪花园的公契，这份全英文的文件纸张已经泛黄。“这是1982年制订的，已经有30年了。”蒋德明指着公契向记者解释。

　　叶毅明教授说，公契是开发商开售楼盘前就已经制定好的，所有业主都要遵守这一公约，所以香港绝大多数公契都对开发商有利。政府也知道这个问题，所以1987年后，所有公契要先经政府审批。

　　律师在为开发商订立公契时，一定要符合香港律师工会会规的精神。公契订立后，政府可以审核公契是否符合法律精神，有权反对。

　　业主买楼时，律师会把公契的条款告知业主。“如果你不愿意遵守，可以选择不买这个开发商的房子，可以到别的楼盘去买。但一旦买了，就要遵守。”蒋德明说。

　　公契规定“不得养狗”

　　如果公契规定不能养狗，而有业主违反公契养狗了，怎么办？蒋德明说，如果发生这种情况，业主法团会首先告诉他“不准养狗”，让他把狗带走。如果业主不听劝阻，就打官司，告他违反公契。根据以往的经验，业主一定会输官司。爱狗人士只能在可以养狗的小区买房。

　　如果业主打输了官司，所有诉讼费都要由业主承担。香港的法院有三级，分为地区法院、区域法院和最高法院，这种狗官司并不复杂，一般打到区域法院就可以解决纠纷，打输了官司的业主要支付几万元诉讼费用。如果业主败诉后继续我行我素，则可能有牢狱之灾。

　　叶毅明教授说，允许养狗与否是由小区的公契事前规定的，香港绝大多数小区不允许养狗。物管公司没有权力控告养狗的业主，打官司得通过业主法团。

　　如果业主家被盗遭受损失，能否找物业公司赔偿？蒋德明说，如果失窃是因保安失职造成的，业主法团可以向物业公司追讨。

　　如果下大雨小区车库被泡，物业公司是否承担责任？蒋德明说，十多年前，小区里曾发生过一次车辆被泡的情况，但物管公司未作赔偿。一般情况下，由保险公司赔偿。

　　业权份数决定投票权

　　在物管公司的日常运作中，增加员工工资、增收物管费等，都不需要召开业主大会，哪些事需要交由业主大会决定呢？蒋德明说，如果小区某项开支超过年初预算的20%，就必须召开业主大会讨论。这是出于效率的考虑，“因为每开一次业主大会，都要花费不少时间与经费。”

　　每年召开业主大会前，富豪花园的每户业主都会收到一份经过专业公司审计的物管公司财务报告。这是一份全英文的财务报告书，涉及水电等各项支出等，“相当于政府工作报告”。这份报告经业主大会表决后，会被上传网络。

　　蒋德明说，今年为了维修小区停车场，费用超过预算20%，所以今年的业主大会要表决停车场维修费的集资办法。根据香港的相关规定，成功召开业主大会需召集超过10%的业主，同时需有超过50%的业权份数同意，这项议案才能通过。

　　叶毅明教授说，开发商在售楼前已经确定好每套房产的业权份数，公契里也会注明。业权份数与房产的面积相关，面积越大，相应的业权份数越多，投票时权重也越大。

　　记者看到，富豪花园的公契上详细记录着每套房子的面积、业权份数。每栋楼有1960份业权，每层楼A单位有20份业权，B单位则有15份业权。

　　20年未更换物管公司

　　业主对物管公司的评价如何？蒋德明说：“中性，介乎好与不好之间。”

　　20多年来，富豪花园一直沿用当初开发商指定的物管公司，从未更换。对于其中的原因，蒋德明解释说，在香港，楼龄超过20年的小区，一般由政府指定物管公司，通常沿用开发商指定的物管公司，因为老小区的公契并没有规定物管公司的合同期限。

　　现在新建的小区不存在这个问题，新楼盘开发商提供的公契一般约定物管公司的服务合同期限是2~3年，期满后业主法团可以聘请其他公司。

　　蒋德明说，虽然不能随意炒掉现有的物管公司，但他们如果不负责任，业主就可以召开业主大会罢免他们。罢免有难度，需20%的业主出席，并有80%的业主赞成。老的公契保护房产开发商的利益。

　　如何处理业主与物业管理公司的争执？蒋德明说，在香港，业主与物管公司间有很多争执。“有很多程序来指引我们怎么去做，这样就可以少很多争议。相信再过几年，随着经验的不断积累和政策的不断完善，内地的小区也会处理得越来越好。”