行业“微洗牌”在即

　　楼市已经进入了下半场，要想在下半场活下来并且活得好，就必须适应楼市告别粗放式增长、进入精细化发展的新阶段的需求，加快房企转型。尽管刚需型仍是未来市场的主力大军，但部分产品的“微调整”已经不可避免。

　　文 徐鑫 摄影 李瞻

　　过渡期出货才是真理

　　上周上海楼市成交虽然在调控下并不算差，但无论是成交量还是成交均价环比前一周均出现了不小的降幅。

　　上海搜房网数据最新统计，上周末（8.11-8.12）预计有4个项目开盘或加推，与上上周末实际入市楼盘数量相比减少3个，总计推房近600套，较上周末的实际推房量相比仅下降了约4%；预计开盘均价不足16000元/平方米，环比上周末的超过21000元/平下降了接近3成。其中作为85%的新推房源来自嘉定区。

　　作为沪上楼市的“刚需第一区”，嘉定区楼市的爆发在一定程度上可以代表刚需产品的爆发。嘉定新里崴廉公馆此次加推了60套带装修房源，均价为19000元/平方米。同样位于嘉定的常发豪庭国际，也推出了200套160-237平方米毛坯大平层，均价在14000-15000元/平方米，而开盘当天有较大幅度优惠。

　　据了解，常发豪庭国际是2009年年底时拿的地，当时的楼板价为12000元/平方米，而按照目前销售报价以及优惠来算，该项目其实已是亏本在售。业内分析，该项目的低价销售极有可能是现金流的问题，而且由于嘉定楼盘多，竞争激烈，价格也很难上去。但后期定价也有肯定会回涨的。

　　除此之外，日前开盘的松江绿庭尚城，此次计划加推约100套两房、三房房源，均价在19000-20000元/平方米，购房者可享2万元抵10万元、15万元的优惠。大幅的优惠也是为了尽快去化库存。

　　锦秋投资集团品牌总监沙立松表示，虽然说目前市场上推盘量有所下滑，但是后期推盘量预计会加大，并带动市场形成供销两旺的局面。

　　全力迎合主力购房群体

　　楼市已经进入了下半场，要想在下半场活下来并且活得好，就必须适应楼市告别粗放式增长、进入精细化发展的新阶段，加快房企转型。业内分析，刚需型仍是未来市场的主力大军。

　　根据近期陆续出炉的房地产上市公司中报显示，楼市调控正在推动房地产业进入新一轮洗牌。像佳兆业、旭辉地产等以刚需住宅为主营产品的房企正在稳步扩张；而星河湾、绿城等专注于豪宅的开发商则是险象环生。

　　针对目前市场情况来看，首次置业需求和首次改善需求，将是未来五年支撑中国住宅市场快速发展的主要动力。随着调控对“游戏规则”的改写，重视资金周转速度、产品结构更偏向于刚需型的房企，将随城市化进程获得更快发展。面对这一趋势，业内认为，炒房者靠买房就能赚钱的暴利时代一去不复返，行业将迎来第三轮洗牌。

　　据汉宇地产市场研究部监测显示，开发商越来越多地意识到，调控政策的收紧及调控力度的加大，更有利于刚需置业这部分人群。要迎合市场上的主力购房群体，必须提供对应的产品来满足需求，一方面可以达到快速去化的目的，另一方面也可以保证资金链不出现断裂。

　　另外，调控加剧了房企的洗牌，未来市场上，房企上市、购并等成为一种生存竞争的手段，“三湘”成功借壳上市就是一个典型的例子。业内人士表示，大房企向超大房企方向发展，而一些名不见经传的小房企会加快消失。预计二三十个大型房企的市场份额会继续加大，垄断趋势会进一步加强，没有规模就没有钱，没有钱就不能够拍得土地，没有土地的房企规模会越来越萎缩。

　　在如此激烈的竞争环境下，中小型房企必然会被市场所淘汰。克尔瑞上海机构研究总监薛建雄指出，目前嘉定新城已基本没有可售房源，宝山也是如此，要等后面再建的新盘了。从目前来看，去杠杆化和行业重新洗牌已经成为大势所趋。