大宁改善型重镇当红
文 苏婉晨 摄影 李瞻
央行连续的两次降息以及近期宏观调控政策的筑底，加快了首次置业及改善性置业为主的刚需群体的入市步伐。从板块来看，内外环区域无论成交还是放量均成为此轮行情的焦点。具有生态资源、商业格局、教育氛围等诸多优势的大宁板块，一改以往二手置换占主导的局面，在经历了漫长的观望后，区域内项目近期迎来大批放量，而推出的新品无论在产品设计还是定价方面都直指刚需和改善型需求。
改善刚需持续试水
近日，包括上海滩·大宁城、明园森林都市、五月花·都荟贤居、珑庭等在内的项目在经历了观望后持续放量，并取得良好的销售成绩。从7月14日至8月12日将近一个月时间，五月花·都荟贤居便有50套成交，成交面积总计5423平方米，大宁瑞仕花园以47套成交排名第二，上海滩大宁城仅以1套的微弱差别，位列第三。
统计显示，2012年前7月大宁板块新建商品住宅供应体量合计为9.58万平方米，受楼市整体价格松动的影响，大宁板块新建住宅成交均价也同比下降了1.3%，约为3.21万元/平方米。
供应上升、均价下降，刚性需求将目光瞄准该区域。据统计，2012年前7个月，该板块新建商品房合计成交812套、8.3万平方米，占该段时期闸北区域总成交的8成。
新房市场持续放量承接刚性需求，二手也迎来一波行情。综观整个楼市，仅2012年7月，全市二手房就创下了21004套的成交，环比上涨10.1%，二手住宅成交面积达到156.1万平方米，环比上涨6.4%，无论是成交套数还是住宅成交面积，均创下了自去年1月末调控政策出台以来的新高，而主导这波行情的正是改善型需求。
作为北上海知名的学区之一，大宁板块一直以来都受到改善型客户的青睐，并且具有较强的抗跌性。笔者了解到，受新房去化加快的影响，近期板块内二手房带看量增加了30%左右，加上房源本就紧俏，于是便出现了价格上涨，涨价幅度在5%左右。以近期成交的“绿色丽园”一套102平方米的学区房为例，年初类似的房源价格大概在300-302万左右，而如今的成交价格为307万，稳中有升成为近期该板块二手房的价格写照。
板块价值等待二次爆破
大宁位于整个闸北区的中段，是沪上的传统居住区，生活氛围浓厚。板块内各类房源丰富，可谓涵盖了各个居住层次，既有代表沪上高端居住的全新项目“大宁瑞仕花园”、也有次新房 “新梅共和城”、“嘉利明珠城”等，还有身处学区的如延长小区等大量80年代左右的老式公房。
如今的大宁板块汇集大宁国际商业广场、大宁灵石公园、第十人民医院等一系列配套，同时又有大宁灵石公园、闸北公园、上海马戏城、闸北网球馆等文化、体育场所增加的宜居指数，使之成为一个集生态资源、商业格局、教育氛围、产业园区等优势于一身的优质居住板块。
随着后续商业的继续完善，板块价值将迎来二次爆破。据了解，2012年内整个区域前7月商业项目仅有1.18万平方米的成交。不过这一局面将随着此后多幅商办用地的崛起而一举改变，因为在2011年3、4季度间，闸北大宁板块内出让了多幅商办用地，其中闸北区312街坊33丘地块更是以24.67亿元被香港利福集团摘得，折合楼板价14054元/平方米。香港利福经营中高档百货商店，拥有久光、崇光两大品牌，其中在内地已有上海久光、苏州久光和大连久光三家百货，此次香港利福集团进驻大宁，使板块商业再获升级。
对此，业内人士也认为，实力房企正在逐步参与，大宁板块整体规划开发方向也日渐明晰，配合这一区域现有的交通、配套居住人群以及未来板块的新一轮建设，大宁将正式向古北、联洋等老牌国际社区看齐。
新房优惠优势明显
大宁板块少数项目给出了优惠，加上所推产品的“一步到位”功能，直接加快了项目去化。
以五月花·都荟贤居的在售项目为例，该项目临近内环高架和地铁一号线中山北路站，交通出行便利。目前推出的新品包括74、84平方米1房、142平方米3房，均价3.5-3.6万/平方米，全款购房97折优惠，贷款可打98折。作为市区项目，该优惠仍显得较具吸引力，据悉，目前120平方米的2房现已全部售罄。
值得注意的是，相比南翔、顾村等刚需板块的大力促销不同，大宁板块的优惠幅度并不太大，而这与该区域项目“一步到位”的属性有关。
据了解，在产品方面，此次大宁板块的出货主要围绕在创意小户型和灵动中大户型，能够同时满足婚房、改善型刚需的要求，而板块良好的配套使置业于此的购房者不必再为日后寻找 “学区房”、“养老房”以及居住升级而担忧，因此，即便优惠幅度不大也能获得良好成交便不足为奇了。
此外，相比新房，老公房和次新房的价格却很坚挺。据了解，板块内次新房的单价多在3-3.1万元之间，即便老公房的面积小、总价低，但属于重点学区房，单价也不便宜。业内人士认为，新房更为人性化的设计直接提高了性价比，加上一些优惠，相比区域的二手房，其优势更加明显。
