买二手房当心遇到赠与房

　　买方定金交了，购房合同签了，等到查档的时候才发现自己买的原来是“赠与房”。这意味着，买方必须缴纳20%的个税，相当于必须多付出好几万元的税费。由于合同约定“卖方实收”，因此这笔巨大的税费负担必须由买家承担，这让买家几乎抓狂。而经过了多番交涉之后，买方最后不得不结束交易，白白赔了1万元“学费”。这是不久前一位首次置业买家的教训。记者了解到，买家掉入购买“赠与房”陷阱的案件并不少见。尤其是限购令执行以来，不少业主通过“赠与”方式避免限购的限制，因此市面上的“赠与房”数量明显增多，律师通过典型案例提醒二手房的购买者，一定要多加小心。

　　“业主实收”成惯例买家成为冤大头

　　■案例：

　　目前，在二手房交易过程中，由于“业主实收”成为惯例，卖方的所有税费都要由买家来付，所以，这就给了“赠与房”出售制造了可能的纠纷空间。

　　“我们是首次置业者，本来买房子的税费不算多，结果在查档后发现是赠与房，需要交20%的个税，因此要多付好几万元的税费。”买家小刘很是烦恼地告诉记者，对于他们这对新婚不久的夫妻来说，简直是备受打击。

　　原来，上个月初，小刘和妻子看中了一套二手房，很合他们的心意。当天，在中介在场的情况下，小刘夫妻和卖方签了购房合同，并付了1万元定金。第二天，双方和中介到房管局查档，打印出来的结果让小刘夫妻吃了一惊。“不对啊，这个房是赠与房啊。即‘受赠与的房产’再转卖是要交20%的个人所得税！我当时一听马上蒙了，因为中介跟我们说税费在1%到3%之间，不算多，根本没说赠与房要付20%的个税，我们第一次买房，也不懂这些啊。”

　　中介对此也感到无奈，因为是不是赠与房，如果卖家不说出来，中介也只能在查档时发现。最后，小刘夫妻和卖家经过若干次交涉，甚至发展到要吵架，但还是无果。由于购房合同已经签订必须履行，卖家也坚决不肯退还定金，而毁约必须罚没定金。“比起20%的个税，还是赔1万元成本低一些。”小刘苦笑，他最后只能白白赔了1万元。

　　“赠与房”再售要付20%的个税

　　■解析：

　　江西商海律师事务所崔莹律师认为，由于限购令的出台，一度市场上“赠与”风行，比如很多挂着孩子名字的房产，父母通过“赠与”去掉了自己的名字；又或者是有些人为了获得购房名额或贷款资格，把自己的房产“赠与”给父母等。虽然赠与、尤其是直系亲属间的赠与非常简单便捷，而且税费很低，并不算是“买卖”，所以看起来真是既可以很好地规避“限购限贷”，又可以节约交易的税费成本，是一个“好招”。然而事实上，“赠与房”也可能给今后的再次交易埋下“地雷”。

　　按照有关规定，赠与房必须是“满5年以上，而且是家庭唯一普通住房”才可以免征20%的个人所得税。否则都是要付高额的个税的。

　　无经验买家逐条研究合同最关键

　　■提醒：

　　崔莹律师在此提醒，对于很多首次购房买家来说，购房的程序实在太复杂，尤其是税费的计算更是看得人头晕。一般来说，中介都会提前帮你大概计算出税费金额，但是需记住的是，这只是大概的估算，未必非常准确。买家一定要自己做足功课，多留心眼。尤其是在签订购房合同的时候，一定要逐条研究，有疑问的地方一定要多问，往往“备注”、括号内的信息最是关键，也最容易忽略。因为一旦签订了合同并缴纳了定金，合同的法律效应便已经起效，定金往往是无法退还的。

　　当然，如果买家事先查档了解房产信息也可避免这种“赠与房”陷阱。此外，在交易的税费分担上，建议买家坚持与业主谈妥“各付各税”，避免因此而带来的税费纠纷。文/记者夏震