专家支招解决买房三大麻烦

　　楼盘质量、逾期交房和办证、实际与宣传不符是购房者买到房子之后会面临的焦点问题，但买房时，购房者也会常常遇到潜在风险，如开发商捂盘、未取得预售证收取订金、挂牌价与实际成交价格相差甚远，已经成为近年来购房者购房过程中常见的麻烦问题。对此，专家支招，帮购房者规避可能遇上买房三大麻烦。

　　售楼员称房源不多

　　“到售楼处打听，两房户型的房子只有两套了，不买就没了，售楼员让赶紧交定金。可我在网上明明看到这种户型的房子有不少待售的，这不是捂盘拒售是什么？”购房者孙某对开发商卖房子惜售感到不满。

　　在实际买房中，有些售楼人员在观察到购房者非常看好某个楼盘的房子户型后，采取惯用销售方式，称这种户型的房子仅有几套了，在不容购房者过多思量比较的情况下，催促购房者贸然下单，达到尽快销售的目的。

　　江西盈科房地产营销策划有限公司副总赵鹏对此支招：买房前，购房者应先查看楼盘可售房源情况，最大程度上保证选房范围与实际情况一致。

　　无预售证就收取订金

　　有部分购房者在买房时被要求交纳购房诚意款或订金，但开盘当天，购房者却未选到合适的房源，因此向开发商提出要退订金，一般得到的答复是，15天后才开始退款，售楼员始终不肯告知什么时候可以退款。让购房者产生被欺诈的感觉。

　　据了解，购房者缴纳诚意金、订金等费用后，因无法选到满意房源要求开发商退钱产生纠纷的情况时有发生。根据相关规定，未取得预售许可前不得预售，开发商不得以认购、预订、排号、发放贵宾卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。为了保障自己的权益，购房者应确保所要缴纳订金的楼盘已经取得预售资格。

　　赵鹏支招：购房者要先确定楼盘是否取得预售许可证，才可放心选购，否则，楼盘还不具备收取订金的资格。

　　挂牌价与成交价不符

　　“前几天买某项目的房子，发现挂牌公示的单价与签订合同的单价不符，挂牌公示的单价为均价，而签订合同时实际成交单价往往超过均价两三百元。”这是购房者彭女士的买房经历。

　　实际成交价与挂牌公示的均价往往有差距。“均价”是开发商根据当前的市场专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置和水平位置差以及每个户型的朝向、采光等的不同定出系数，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格。

　　赵鹏支招：房价无疑是大部分购房者最关心的问题。如何查验开发商给出的报价低于该房屋的挂牌价格并核实开发商给出的折扣是否属实？楼盘表上的单套房源信息将为购房者提供此项便捷的查询服务，房屋的产权面积、物业类别、精装房的装修挂牌等信息也有明确标注。文/记者夏震