房价上涨卖房人反悔不愿交付 可要求继续履行或催告后解约

　　接听时间：17日 上午9：30-11：30 下午1：30-3：30

　　在线律师：李晶晶（江苏宁联律师事务所律师）

　　陆先生：我今年4月在一个中介公司与卖房人达成协议购买他的房子，后来房价涨了，卖房人不愿意再卖给我，我现在能不能依据我和他在中介公司签的买卖合同要求他承担责任？

　　李律师：《合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。作为房屋交易双方当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行及时全面地履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。

　　根据上述法律规定你可以依据双方所签订的房屋买卖合同，选择要求对方继续履行合同并追究卖方给你造成的损失、迟延履行责任，也可以合理地催告后解除与对方的买卖合同并追究对方的违约责任。二者你可以选择其一行使。

　　张先生：我在郊区有一片土地，未经规划审批，在该土地上建了三间厂房。去年3月出租给做生意的王某，年租金7万元，租期五年，合同约定任何一方违约提前解除合同，应赔偿对方5万元违约金。今年3月份，王某提出生意不好，不再租赁我厂房。他还欠我半年租金。我要求他支付拖欠租金和违约金，他反而说我的厂房是违建，租赁合同无效，要我返还他已支付的租金。请问我是否有权要求他支付租金和违约金？

　　李律师：《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《解释》还规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

　　根据上述规定，你所建厂房是未经有关部门审批的临时建筑，如在一审法庭辩论终结前一直未取得有关部门审批，应认定合同无效。合同虽然无效，但你有权要求王某参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因为导致合同无效的主要过错在你未取得临时建筑的审批手续，故无权要求承租人王某支付违约金5万元。

　　8月20日上午9：30-11:30 下午1:30-3:30接听《律师在你身边》热线（025）96096-1-1的是江苏崔武律师事务所的崔武律师。

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