老小区来了“管委会” 居民质疑合法性

　　怎么停车要收费了张叶 绘

　　龙虎网讯 一向“自治”的老小区突然进驻了物业公司，原先免费停车，现在一次5元。居民张先生对此很有意见：物业是谁聘来的面对张先生的质疑，物业公司拿出一份与“小区管委会”签订的管理合同，证明该公司是合法进驻合理收费。身为律师的张先生却说，《物权法》只规定业主委员会有权代表业主聘请物业，没提到“小区管委会”是个什么组织，有什么权利。带着对物业公司进驻小区合法性的质疑，他一纸诉状告到法院，要求退还575元停车费。昨天，下关区法院开庭审理了此案，并没有当庭判决。扬子晚报记者 陈珊珊

　　抱怨：老小区来了新物业 停车从免费变收费了

　　张先生是下关区盐仓桥11号小区的居民，最近，因为停车费问题，他跟小区新来的物业公司“呛”上了。

　　“我们小区原本没有物业公司，只有两个老人负责看门，都是妥妥当当的，小商小贩进不来，每天晚上还锁门，现在有了物业公司反倒问题一大堆。”据张先生介绍，新来的物业公司叫麟龙物管，一进来就把小区大门拆了，又把小区里的健身器材挪走好几个，在空地划了几十个停车位，从今年5月份开始收费，每12小时5元，不交不让车进门。

　　张先生用“只见收费，不见服务”来形容麟龙物管的到来。据他介绍，小区没物业时就挺干净的，现在有了物业还是老样子，虽然没有变脏，但也没有更干净一点。一个有力的佐证是，麟龙物管4月份就进驻了，居民们都没感觉，直到5月份开始收停车费才意识到“哦，小区有物业了”。在张先生看来，小区根本不需要物业公司进驻。

　　居民：引进物业的不是“业委会”而是“管委会”

　　那么，麟龙物管是如何进驻盐仓桥11号小区的在就停车费与物业沟通的过程中，张先生了解到，麟龙物管是与“小区管委会”签订的管理合同。“小区管委会”这个名词让张先生对物业公司进驻小区的合法性产生了怀疑。张先生从事律师工作多年，十分熟悉《物权法》，他声称，翻遍《物权法》，只看到小区业主大会和业主委员会有权代表业主聘请物业公司，没看到“小区管委会”是什么组织，有什么权利。

　　带着对物业公司进驻小区合法性以及收取停车费合理性的质疑，张先生一纸诉状告到法院，要求麟龙物管退还自今年5月起向他收取的575元停车费，并且不再禁止其车辆进出小区。

　　争议：街道牵头的“管委会”，能代表居民聘物业吗

　　昨天，下关区法院公开开庭审理此案。庭审中，物业公司代理人首先介绍了“小区管委会”的性质，以及麟龙物管进驻盐仓桥11号小区的过程。该代理人说，盐仓桥11号是一个老旧小区，此前一直没有物业管理，去年9月，小区出新后需要引入物业管理，原产权单位724研究所便联系了麟龙物管。双方商谈好物业服务费后，签订了委托合同，然而向物价局报备时得知，小区已经不是724研究所的产权房，后者无权为小区选择并引进物业公司。这种情况下，街道出面协调，于今年2月份组织社区代表、片警及5名居民代表成立了“盐仓桥11号小区管理委员会”，简称“小区管委会”。今年3月底，麟龙物管与“小区管委会”签订管理合同，正式进驻小区。

　　这位代理人说，“小区管委会这个名词在物权法里确实找不到，据我们所知，这是南京市针对老旧小区独创的管理模式，市政府专门下发过文件。这个机构在南京是法律认可的，我们与之签订管理合同，进驻小区，完全是合法行为，在此基础上收取停车费也是合法合理行为。”

　　但原告张先生坚持认为“小区管委会”没有合法性。他认为，业主委员会也好小区管委会也好，归根结底都是代表业主利益的自治组织，既然是代表业主的利益，就必须在产权人中选举代表，而本案中的小区管委会，成员除了居民代表，还有居委会成员和片警。“这是非常不恰当的，片警是公务员，他怎么进入代表业主利益的组织呢”

　　物价部门：引发争议的停车费证实已备案

　　今年5月，麟龙物管开始对进出盐仓桥11号小区的车辆收费，这也是引发本案的导火索。昨天就“管委会”合不合法争论无果后，又就停车费该不该收展开辩论。张先生认为，小区的公共场所属于全体居民，麟龙物管在未经全体居民同意的情况下，对进出车辆收费没有合法性，此外，麟龙物管进驻后，没有对小区内停车场地进行任何投资，可谓“零成本收费”，显然也不合理。他认为，麟龙物管不仅应该停止收费，还应将已收费用返还全体业主。

　　为了证明麟龙物管的收费未经全体业主同意，张先生还花了一笔公证费，请公证员到小区随机调查。但被告物业公司认为，公证员访问的13户居民不能代表全小区238户居民。被告物业公司称，该公司进驻小区后，考虑到小区车辆多（60多辆），停车位少（30多个），特意通过问卷调查征询有车居民的意见，绝大多数居民同意采取先到先停的临时停车方式，该公司才在此基础上制定每12小时5元的临时收费方式。

　　记者从下关区物价局了解到，盐仓桥11号小区在老旧小区改造过程中，引入了物业公司进行管理，其停车收费按照政府指导价的标准已经进行了备案。

　　背景：三年前推行老小区“管委会” 收费一直是难题

　　“小区管委会”是个什么性质的机构，与业主委员会有何区别记者就此采访了南京市房产局物业办相关人士。该人士称，小区要引入物业，按照物权法应当先成立业主委员会，再由业主委员会出面与物业公司签约，但问题是很多老旧小区根本没有条件成立业主委员会，而这些小区又有物业管理需求，这种情况下，市政府于2010年专门出台文件，允许老小区成立由产权单位、业主代表、社区居委会和派出所组成的住宅区管理委员会来代替业主大会或业主委员会行使管理职能。

　　具有“政府指导”背景的“小区管委会”，不仅能为老旧小区解决无法聘请物业公司的燃眉之急，更重要的是，它能够聘到便宜的物业服务。这些公司可能资质一般，服务也比较基本，但价格绝对便宜，大多在2毛至4毛之间。此外，政府还有一定补贴。

　　南京老旧小区推行“管委会”模式已三年，收费纷争从未停歇。一位社区主任向记者抱怨，老小区要管起来，最大的矛盾就是收费问题，因为大部分老小区几十年下来，居民不用缴费照样能享受服务，可一往市场化方向推进，居民就不能接受，最终的结局就是物业公司跑路，这几乎形成了一个死循环。

　　法院没有当庭宣判。庭审后，法官表示，现行法律法规和物业管理条例中确实看不到“小区管委会”这个名词，但南京很多出新的老小区都存在这种物业管理模式。南京市房产局物业办相关人士也告诉记者，刚刚审议的江苏省物业管理条例修正草案曾经提到过“小区管委会”，这种南京模式有可能被地方性法规认可。记者期待，盐仓桥11号小区的案例能够解决“小区管委会”的合法性纷争。

　　来源：扬子晚报编辑：朱琳