马光远：山东试点现房销售 取消预售将使房地产业洗牌

　　中广网北京8月29日消息 据经济之声《天下公司》报道，“名家专栏”之《马光远点评经济》，中国社会科学院经济学博士马光远评说：山东试点现房销售，取消预售将使中国房地产企业洗牌。

　　 马光远：据媒体报道，山东省将强化商品房预售的监管，从9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证，山东省同时将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售的试点。这个消息被视为房地产预售取消的预演，当然也和前一段时间流传的相关部门正在调研取消预售的消息相吻合，后来，这个消息被住建部辟谣。

　　事实上，中国的预售制度，经过这么多年以后，一直处在大家的争议之中。2005年8月，人民银行提出要取消预售制，实行现房销售。报道里特别强调，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，它认为当时很多开发商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。这个建议引发了第一轮关于中国住房预售制是否废除的争论，当时在开发商的集体反对和住建部官员的表态下，最后不了了之。但关于取消预售争议这方面的讨论一直没有停止，一个比较阶段性的进展是，2010年1月份广西住房和城乡建设工作会议决定，南宁市2010年将进行取消商品预售制度开展现房销售的试点。山东是全国第二个开展现房销售试点的地方。

　　中国住房预售制度在设计方面的缺陷，导致开发商和购房者的权利关系严重失衡，商品房预售合同对购房者的利益一直很漠视，对开发商的监管也存在严重的缺失。与国外的预售制度比较，我们的住房预售制度有很大缺陷，最大的缺陷有两个，第一是房子交付以前，购房者已经把全部款项交给开发商，第二是购房者的购房款交给开发商以后，没有交给第三方监管，而是直接交给开发商，这在全球都没有过。

　　在这么明显的有缺陷的预售制度下，购房者与开发商之间关于房屋质量问题的争议非常多。根据全国消协投诉榜的排行，商品房的质量问题一直排在前三位，解决的难度一直排在第一位，这和我们现在的住房预售制度有很大关系。住房预售制度现在的一个结果是，很多开发商利用预售这个较低的门，不用很多的钱就可以搞房地产开发，这些钱一方面来自银行，一方面来自购房者，导致全国出现很多开发商。根据不完全的统计，中国大大小小的房地产开发企业近10万家，这在全球应该算是第一的。出现这么多开发企业是因为门槛太低，门槛低的一个关键是预售制度的存在。

　　预售制度从香港本身的发展来看，它对社会的法制和信誉的要求非常高。香港的房地产预售制度建立的基础是香港完善律师和公证等一系列法律体系，并且得益于香港十分健全的信用市场及监管十分严密成熟的房地产监管体系。即使如此，在2003年，香港也因为发生开发商挪用预售资金而出现社会事件的情况。这个事件发生以后，香港各界也对他们已经监管非常严格的预售制度进行反思，所以预售制度并不是形成以后就一成不变，这个制度本身也在不断改进、不断完善的过程中。

　　我认为，试点取消预售制，不仅仅对中国房价的合理回归有重要的作用，更重要的是，对中国房地产行业的健康发展能起到推动作用。取消预售以后，最大的是对购房者有好处。第二个好处是对那些一直致力于做品质，竞争力比较强的开发企业。最大的坏处是对开发能力比较弱的一些劣势开发企业。一旦预售取消掉，中国房地产行业的门槛将得到很大提高，可以淘汰相当大一部分劣势开发商。这样不仅仅能够保证房屋的品质，而且对有竞争力的开发商而言，能够创造一个良好的发展环境；对一些竞争能力比较弱的开发商来讲，取消预售意味着他30%以上的资金来源被切断了，有利于把这些开发商淘汰出局。

　　这些开发商淘汰出局以后，我认为不会影响中国住房的供应。因为这些开发商被淘汰出局以后，无论是土地还是开发项目，都将向一些开发能力比较强的开发商转移，事实上是住房供应增加了，而不是减少了，这对任何一个行业都是同样的道理。每一个行业，如果产业集中度不断提高，这个行业的产能是不断提高的，汽车行业是这样，造船行业都是这样，房地产也是。所以我们认为，如果中国抓住目前对房地产进行调控的有利时机，逐步的取消预售制，对整个房地产行业的健康发展，对中国房价稳定都有重大的意义。特别重要的是，如果这个行业本身留下的是竞争力比较强的企业，也有利于避免现在一些开发商圈地以后，没有能力开发，让地闲置的情况，有利于提高土地的开发效率，对于整个房地产的健康发展来说是很好的。一旦取消，大量开发能力不强的房地产企业就会退出市场，这个行业将进行一个大的洗牌，但这个洗牌肯定是健康的洗牌。