“港人港地”政策能否解决住房难

　　近日，香港特区行政长官梁振英推出多项稳定楼市的措施，其中尤以“港人港地”政策为一大焦点。虽然行政长官此次推出的土地、房屋等措施切合社会期望，但是其日后的工作仍会相当艰巨

　　陈振宁

　　近日，香港特区行政长官梁振英推出多项稳定楼市的措施，其中“港人港地”政策是一个焦点。该政策是行政长官在竞选期间提出的。根据其政纲，“如住宅市场过热，选择符合中产阶层住屋需要的政府土地，在卖地条款中规定在建成后的住宅单位，只可出售予香港居民。

　　背景:

　　楼价高企年轻人压力大

　　过去5年，香港楼市发展蓬勃。私人楼宇价格上升约一倍，租金也上升约五成。市民对住屋问题感到忧虑，甚至愤怒。有民意研究机构于2011年年底进行调查，结果显示54%受访者认为2011年令人愤怒的事情是香港楼价高企及住屋问题，居各项问题的第二位。

　　市民需求殷切，一般居住、逃生环境较差的板间房等不断涌现。部分市民更是担心楼市持续升温，争先恐后置业。刚毕业的大学生也感到忧虑，担心即使工作多年，也难得“安乐窝”。根据特区政府的统计数字，截至今年3月底，公屋轮候册申请累积达19万宗，创下历史新高。其中30岁以下年轻人的申请数字达4.6万宗，占整体申请的24.1%，换句话说，差不多每四名申请人便有一名是年轻人。

　　市民对住屋问题的忧虑有增无减。有民意研究机构于今年八月末进行调查，结果显示高达90.7%受访者认为香港的楼价水平过高，只有5.8%认为合适。而且，48.3%受访者指梁振英政府管治下未来一年楼价会差不多，29.7%认为会上升。大多数受访者赞成梁振英在其特首参选政纲中提出的房屋政策，具体而言，61.2%受访者赞成“港人港地”政策；80.6%赞成未来五年加快兴建总共7.5万个公屋单位；52.4%赞成每年在居屋白表申请者中抽出5000个名额，容许他们在二手市场免补地价购买居屋。然而，受访者对梁振英可以在未来五年内落实政策的信心偏低，具体而言，38.5%受访者对落实“港人港地”政策无信心，只有14.4%有信心；31.3%对落实未来五年加快兴建总共7.5万个公屋单位无信心，只有21.1%有信心。

　　内容:

　　推出多项短中长期措施

　　面对楼市持续升温，行政长官在7月的答问大会上，公布合资格的白表申请人可免补地价购买居屋。至8月30日，行政长官一次宣布推出多项稳定楼市的短、中、长期措施。这些措施包括把上一届政府制订的“置安心计划”，由“可租可买”，改成以折扣价出售；出售天水围天颂苑剩余的居屋单位；加快审批预售楼花，让正审批的申请尽快投入市场发售；将柴湾工厂大厦改建成多个一人单位；把长沙湾尚未发展的休憩用地改为公屋用地；将全港36幅政府机构用地改作住宅用地；探讨在活化工厦政策下，如何理顺现行条例限制等。

　　另外，行政长官明确指出，其“港人港地”政策并无改变。该政策是行政长官在竞选期间提出。根据其政纲，“如住宅市场过热，选择符合中产阶层住屋需要的政府土地，在卖地条款中规定在建成后的住宅单位，只可出售予香港居民(包括永久及非永久居民)，以协助香港居民置业安居”。一般都认为，该项建议的提出是针对外地资金涌港购买物业的行为，以免楼市火上浇油。

　　现时有关部门正就“港人港地”政策进行草拟工作。相关部门负责人进一步补充，只要相关法律草拟程序能及时完成，今年10月至12月的卖地计划中的六幅官地，即有机会加入有关条款。草拟政策倾向日后有关单位转手时，同样只能售予香港人。

　　反应:

　　大多数认同“港人港地”政策

　　舆论基本上认同行政长官推出土地、房屋等措施以稳定楼市的方向。虽然这些措施未必能即时见效，但是多个评论指出，行政长官上任两个月，即推出重大的土地、房屋等措施，显出其解决市民最迫切问题的决心以及适时调整上一届政府政策的勇气。当中的“港人港地”政策曾一度被外界质疑已经消失，但是行政长官已表明该政策的立场并无改变，并正草拟细节。这不止有助减轻市民对楼市持续升温的忧虑，还令市民确信行政长官会履行竞选承诺。

　　对市场而言，行政长官公布更多稳定楼市的措施是意料中事。这些措施相对温和，当中加快审批预售楼花的措施，有利于地产商加快推出楼盘，刺激地产销售活动。更重要的是，政府表明无意指导楼价，不会为此订下“硬指标”，减少了市场对政府过度干预的忧虑。

　　值得一提的是，“港人港地”政策在社会上仍有争议。有批评指“港人港地”政策是违反自由市场的运作，不利于吸引更多外地人才来港定居发展。反驳者则指出，一直以来香港的楼市不是完全的自由市场，政府在多方面都有直接或间接参与，例如兴建居屋、夹屋等。“港人港地”政策并不是要在所有土地上实施，只是在楼市过热时才会推出，影响有限。而且，不少地区如澳洲、新加坡等都有类似政策。香港的土地、房屋等政策应以优先照顾本地居民需要为前提。当然，“港人港地”政策能否落实，还须理顺有关细节，例如如何定义香港人、推出的范围有多广等。

　　展望:

　　政府仍面临多重挑战

　　虽然行政长官此次推出的土地、房屋等措施切合社会期望，但是其日后的工作仍会相当艰巨。

　　首先，社会对于稳定楼市的政策力度有一定分歧。1997年，香港楼市极为疯狂。第一任行政长官董建华为了稳定楼市，推出了“八万五”政策等措施，希望可以协助市民。可惜金融风暴出现，香港经济陷入困境，通缩持续，结果楼市不断下跌，至2003年年底才遏止。在这一过程中，不少中产人士成为“负资产”，破产申请、自杀等事件时有发生，这令不少市民尤其是中产人士仍然心有余悸，担心政府“用药过猛”，推倒楼市。

　　另外，住屋问题涉及多方面的利益，单是市民便可粗略地分为无持有物业、持有一个物业、持有多个物业三类，其考虑因素差异颇大。加上发展商、土地持有者、外地投资者等的利益，新一届政府要针对住屋问题推出更多土地、房屋等措施，必须详细谋划。

　　最后，上一届政府稳定楼市的措施不多，例如推出行政措施，但是这些措施效果有限，只能暂时稳定楼市，加深了市民的忧虑。从行政长官的竞选政纲及其一系列举动观察，其解决住屋问题的思路和做法与上一届政府有很大差异，变动不少。举例而言，梁振英在候任期间，已向立法会提出重组政府架构方案，其中一个重点是把原先分开管理的土地和房屋范畴整合，由一个政策局即房屋、规划及地政局负责，但是重组政府架构方案因有立法会议员拖延讨论，未能在立法会会期结束前通过。从此例可见，政策变动不止要切合市民的需要，也要获得立法会的支持。所以，在住屋问题上，行政长官日后的工作仍会相当艰巨。