上周末多个延期项目突击开盘

　　原标题：上周末多个延期项目突击开盘

　　晚报记者 张骏斓 报道

　　上周四上海房管局的一纸通知，立马“逼”出了不少供应量。

　　9月13日，上海市房管局发布了《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》，在开展全市性的住房限售政策等执行情况检查的同时，也明确要求各区县房管部门要对本区域内2012年以来取得新建商品住房预售许可证或已办理现房销售备案的商品住房项目开展全面检查。时隔两天后，部分原定月底开盘的项目均悄然开盘。记者调查发现，这些项目的共性都是延期项目。

　　对此，业内人士坦言，政府连番重申政策再加上调查，强化“去投资化”调控，传递维持房价稳定信息，迫使开发商不得不按时放量，捂盘抬价的愿望不得不在严峻的现实面前低头。

　　一纸通知严查楼盘预售情况

　　上海市房管局发布的《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》中明确，目前规定对于楼盘预售情况，重点检查是否存在已取得预售许可证或已办理现房销售备案的商品住房项目未在规定时间、未将全部准售房源一次性对外公开销售、对外公开的可售房源拒绝销售行为；是否存在未通过网上备案系统签订商品住房定金合同、销售合同，未及时办理合同网上备案和登记行为；售楼现场是否公示经备案的商品住房销售方案和“一房一价”表；是否存在通过签订虚假房地产交易合同等方式进行捂盘惜售行为等。不曾想到，这一消息的影响力却在上周末的楼市迅速发酵，多个延期开盘的项目纷纷突击开盘。

　　突然开盘认筹购房者大吃一惊

　　位于宝山的远洋香奈在上周六突然开盘。因为在9月5日记者走访售楼处时，销售人员还言之凿凿地表示，项目将推出11号、14号、15号三栋楼，共300多套房源，现在属于认筹阶段，9月下旬才开盘。

　　这一突然开盘，让很多认筹的购房者也大吃一惊。当天上午10点，当记者来到售楼处的时候，仍有不少购房者在现场选房和签约。

　　“我上周五晚上才接到销售人员电话。 ”购房者陈女士透露道，销售人员此前一直说要到9月底才会开盘，上周五突然说第二天开盘，真吓了一跳，赶紧和家里人商量，9月15日一早赶过来，真是有点吃不消。

　　本次远洋香奈房源有85平方米-135平方米的两房、三房户型，购房均享9.8折。此外，认筹客户还享受再减300元/平方米的优惠，如果是某网站会员，缴纳2万元的服务费后在以上基础上还可以享受500元/平方米的优惠。

　　现场的销售人员和代理人员一直在向记者推介说，项目优惠只持续到9月23日，后期价格就会上涨了。“如果看中房子了，最好在优惠期购房，这个项目已经提前开盘了，原本是下周才会推盘的，优惠只有9月22日和9月23日，现在延长了一周的时间，就是给客户一段考虑的时间。”一代理人员透露道。

　　但是，记者发现，这个项目并非如销售人员所说的“提前开盘”，而是一个延期项目。在网上房地产备案系统显示，该项目开盘的日期为7月14日，共推出347套房源。按照房管局的相关规定，确定开盘时间后，必须在7天内一次性开盘，但是该项目却延期了近两个月后才推出首批房源。

　　捂盘惜售仍有部分房源未真正面市

　　相比远洋香奈延期开盘近两个月，闵行的嘉怡水岸的延期时间则更长一点。原本在8月放风“将在9月底新推房源”的该项目，在9月15日也推出了110套房源，但是记者开盘当日在售楼处现场，对比售楼现场的销控表数据和开发商在网上房地产的备案数据发现，该项目上周末推出的房源，其在网上房地产上备案的开盘时间居然为7月7日，当时申报时开盘房源数量是520套，而本周末开盘的110套房源全部在此列中。然而对于记者提出项目为何出现这一情况，销售人员只表示，7月项目曾推出过部分房源，其余就不清楚了。但是销售人员却透露一个细节，该项目9月15日原本只准备推出80套房源，中午前即全部去化完，随后售楼处再次加推30套。

　　然而按照房管局的相关规定，已取得预售许可证或已办理现房销售备案的商品住房项目，应在规定时间、全部准售房源需一次性对外公开销售，这个部分房源已经延期两个月面世的项目，居然还可以根据现场销售去化率再加推出新房源。不难想象，其延期房源的数量不占少数，而开发商少量多批的营销手段也暴露无遗。

　　对于在房管局的一纸通知后，沪上多个延期项目的突然开盘，业内人士直言，这是迫于压力下的紧急动作。 “按照规定，这种通过认筹的方式来打开盘的擦边球，严格意义上已经属于违规，再加上目前房管局要进行严查的话，势必会发现问题，开发商只能突击开盘，才能够应付检查。 ”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，楼市限购政策下，有效购房需求不足。这么长时间不开盘可能是为了蓄客。

　　这些项目虽然突击开盘，但是却仍有部分房源未真正面市。以嘉怡水岸为例，该项目7月初公开发售，首批开盘房源为267套房源，第二批开盘套数为110套，两者相加为377套，然而，开发商实际申报开盘的套数为520套，之间仍有143套房源虽然在网上房地产显示为可售，但恐未实际面市。记者在售楼处现场也未看到这部分房源的销控情况。

　　远洋香奈销售人员也称，本次推出的特惠项目，只推14号、15号楼，11号楼还未推出，但是这三栋楼都属于同一张预售证，开发商似乎并未将同一预售证的房源一次性对外公开销售。

　　房管局敲山震虎区域地王近成本价开卖

　　房管局通知的敲山震虎，除了迫使开发商不得不按时放量，也使一些开发商捂盘抬价的愿望不得不在严峻的现实面前低头，甚至一些原来的地王项目也不得不近成本价销售。

　　远洋香奈所在的地块为杨行镇西城区北块G-2-1地块 （A块），2011年初被被远洋以31.34亿元摘得，当时楼板价11378元/平方米，属于当时的区域地王项目，其项目产品的定价就非常引人关注。网上房地产信息显示，该项目的申报价格中最低的一套为19100元/平方米，然而，在真正开盘销售时，该项目却给出了多重优惠。

　　“按这次的折扣算下来，价格基本在17000元/平方米。 ”陈女士介绍道。而在其认购前，销售人员给出的预计价格在18000元/平方米。在她看来，开发商突然开盘，还出现低开的情况，说明开发商也希望在9月能够取得开门红。

　　现场一代理人员还介绍，拿地的价格，算上最少2000元/平方米建安成本，再加上5000元的装修标准，实际上开盘的销售价格已经可以算成本价了。

　　记者从网上房地产备案系统查询发现，在该项目已经签约的9套房源中，成交均价为17296元/平方米，而最低价仅为16679元/平方米，已经低于其成本价格线了。

　　闵行嘉怡水岸此次加推的110套两房户型，同样也推出了1万元抵7万元的优惠活动，优惠后均价在1.5万元/平方米，与该楼盘前一次开盘报价持平。

　　由于实际开盘价格较之预期有所下调，上述两个项目都在上周末取得了不错的成绩。据销售人员介绍，嘉怡水岸周末开盘成交量已去化9成，而远洋香奈销售人员昨日也称，开盘两日成交量也去化了7成。

　　业内人士坦言，此次房管局的检查，给购房者带来的一定利好，同时也将给上海楼市良性发展起到很大的影响和作用。 “既强化‘去投资化’调控，也传递维持房价稳定的信息。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，《通知》使楼市“去投资化”调控政策进一步走向常态化，进一步控制楼市投资投机性需求对于楼市的影响，这有可能导致楼市库存继续维持相对高位水平，继续使整个商品住宅市场维持 “以价换量”的状态，确保年初上海市政府提出的房价控制目标“稳中有降”能够实现。上海佑威房地产董事总经理黄志坚也表示，此次检查的内容包括住房限售政策执行情况检查，商品住房预销售行为检查，商场、办公楼、公寓式酒店等非居住商品房分割销售、售后包租等情况梳理。一方面是对上海楼市加强调控，从而保持市场供求关系的平衡。另一方面也在传递稳定房价的信息，抑制开发商捂盘提价的心理，满足合理住房的需求。