业主共有用地 物业凭啥取利？

　　原标题：业主共有用地 物业凭啥取利？

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　　日前，一名自称广州市海珠区某小区业主的网友@dragon5snow发布长微博，痛陈自己在不知情的情况下，月缴400元的露天车位却遭物业强行转让。在与物业公司理论的过程中，还发生了被扎轮胎、砸车窗等恶性事件。保安更“口出狂言，要灭业主全家”，起因则是业主所在小区物业和保安人员频繁更换。

　　文/记者杨洋

　　业主吐槽：

　　纠纷各种各样 维权基本无果

　　这条微博引起了不少街坊关注。不断有网友吐槽，尤其是广大有车业主，纷纷讲述自己在小区停车的各种遭遇。在这些遭遇中，最主要有三个方面的纠纷：抢车位、被刮擦、物业收了停车费该归谁。

　　据了解，最容易引起纠纷的都是小区的露天车位，地下车库因只售不租，产权虽分散但明晰稳定，引发争抢纠纷的都是小区道路等公共用地的车位。这些车位由物业公司进行划分，以临保、月保的形式租用给业主。一方面，随着私家车数量的增长，临保车位先到先得，看谁“下班早，抢得快”，而月保车位即使像@dragon5snow这样每个月按时缴纳400元的，也面临被其他业主盯上的可能。

　　另一方面，业主还要和社会车辆竞争。家住某闹市地段小区的林小姐表示，自己的小区一直都会开放车位给社会车辆，即使是自己的月保车位在白天自己不在家的时候也被开放，而自己如果中午回家休息还得到处找地方停车。多次尝试跟保安交涉，对方都表示没办法。

　　同样常见的还有“刮碰纠纷”，居住在南国奥园的乔先生说：“刮擦的事情太多了。如果保安看见了还好，那种看不见的时候根本没办法。”一些车主表示，如果是车碰车有现场，找保险公司就能解决大部分问题，但是如果是不知情被刮碰，则只能是吃哑巴亏。

　　此外，还有一部分车主提出了关于物业收取的停车费应该归谁所有的疑问。邓先生一直是租用月保车位，他不解的是：“既然是公共用地的车位，就归业主共有，那这些收益怎么我们没份呢？”

　　物业公司：

　　停车位收入用于补偿运营亏损

　　对于上述纠纷，大部分业主的第一指向就是物业管理公司，认为物管车位划分有问题、车位管理有问题、车位收费也有问题。记者采访了市区某物业公司执行董事潘国璠。

　　他解释道，从物业公司的角度来说，保安都不会希望得罪业主，所以车位也会尽量优先满足业主的需求。而对于小区内的刮碰纠纷，他认为保安并没有责任。

　　对于停车费的收入，潘国璠说：“以月保的400元为例，其中280元为公共用地的租金，120元为停车费、管理费，前者应是属于业主的。但现在一般的做法都是统一用于补偿物业公司的亏损。”

　　他表示此前也未遇到业主对此有意见，但如果真的有业主要求分得这部分收益，也是不现实的。“如果业主要求得到这些公共收益，那各种公共支出部分也都需要付出，很多老旧小区维修很费钱，我们的支出很高，很多业主却只要收钱不要出钱。”

　　潘国璠透露物业公司是勉强维持收支平衡：“我们其中一个300户的楼盘，每月的收支只能保持平衡，都是在8万元左右。收入就是管理费和停车费这些，支出则包括维修费、公共水电、人员工资，这几方面的费用都是只增不减，管理费却基本不变。”

　　律师声音：

　　法律虽有规定要告很难成功

　　广东法制盛邦律师事务所律师林子俊告诉记者，对于目前小区停车位的常见纠纷，其实相关的法律是相对完善的，业主都可以依法主张自己的权利，但在执行的过程中，业主维权的成功率却很低。

　　他进一步介绍道，直接规定这个问题的法律条文主要有《物权法》：“第七十四条【车位、车库的规定】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”所以车位争抢问题应是有法可依的，而小区停车安全问题，物业公司是否要承担责任，关键在于发生的问题“物业公司有没有能力去管”，如果没有，则物业公司也没有过错。而公共收益，业主作为产权人也可以要求获得，但现实中很少有人这么做。

　　“法律实践与规定相距甚远，相关法律的执行力还不够，成功的案例几乎没有。”林子俊律师说。

　　主管部门：尊重物业与业主约定

　　主管部门之一广州市国土资源和房屋管理局房屋和物业管理处相关负责人表示，目前小区停车的纠纷上诉到房管局层面的不多，基本都是由当事方个别调解。停车位的划分和收益尊重物业公司和业主大会之间的约定。

　　该部门相关负责人指出，目前《广东省物业管理条例》和《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》及其补充通知都对小区车位的使用、管理等有明确具体的规定。如果有违反上述规定的都可以向房管局方面反映。

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