中介“独家代理”合同被认定无效

　　原标题：中介“独家代理”合同被认定无效

　　本报讯（记者王秋实）王先生与一家房地产经纪公司签订“独家代理”售房合同后，通过另一公司卖掉了该房屋。经纪公司诉至法院，要求其返还保证金2000元，并支付违约金33000元。昨天记者获悉，昌平法院认定“独家代理”属格式条款，判决王先生返还保证金，无需支付违约金。

　　2011年11月13日，王先生与昌平区一家房地产经纪公司签订了《房屋出售独家委托协议》，约定王先生出售自己位于天通苑小区的一处房屋，售价165万元；如王先生擅自提高房价或通过其他途径出售该房，需退还经纪公司支付的保证金和房屋售价的2%作为违约金。签约后，该公司给付王先生保证金2000元。同月17日，王先生通过其他中介以170万元出售了该房屋。

　　该经纪公司诉称，王先生在签约后3天就要求提高房屋售价，否则不再委托该公司售房，应承担违约责任。

　　王先生在庭审中表示，对方提供的《房屋出售独家委托协议》是预先拟好的格式合同，其中的违约条款剥夺了他的协议解除权，并加重了自己的责任，请求法院驳回对方的诉讼请求。

　　法院经审理认为，双方签订的协议中关于“不许擅自提价、独家代理”的条款，属于格式条款。根据合同法，委托人或受托人可随时解除委托合同，但协议中的这项约定加重了委托人责任并排除委托人的主要权利，因此该条款无效。此外，庭审中，房地产经纪公司也未提供充分证据证明他们在签约时尽到了提醒注意的义务。

　　最终，法院判决王先生返还保证金2000元，同时驳回房地产经纪公司的其他诉讼请求。

　　>>法官说法

　　不公平格式条款无效

　　审理此案的法官表示，格式条款是当事人为重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的

　　条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式合同的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。