房地产案件近四年高位徘徊

　　原标题：房地产案件近四年高位徘徊

　　 【深圳商报讯】（记者 包力）昨天下午，记者从深圳中院召开的深圳法院房地产审判工作白皮书新闻发布会上获悉，近几年的房地产案件数量一直在高位徘徊，有一组数字为证：2008年1月至2012年6月，深圳两级法院共受理各类房地产民事案件56935件，其中一审案件44377件，二审案件12558件，收案标的总额达279.9亿元；共审结房地产民事案件54529件，其中一审案件42501件，二审案件12028件。

　　 案件标的额较大、群体纠纷较多

　　 白皮书称，与普通民事案件相比，房地产案件涉及土地、房产，争议标的额相对较大，动辄上百万、上千万元甚至过亿元。同时，房地产案件具有一定程度的群发性、连锁性特点。2008年以来，全市法院受理的房地产案件中，涉及100名以上当事人的群体性案件就有30余起。从已审结的群体性案件来看，延期交楼和延期办证这类简单案件逐渐减少，租赁合同和建筑物区分所有权等案件增多。这些群体性纠纷当事人之间的对抗更为激烈且涉及面广，需要多个部门协同合作才能得到妥善解决。

　　 白皮书显示，近年来，房地产审判领域的新类型案件逐渐增多，涉及房屋优先购买权、建筑物区分所有权、小区业主自治、停车位的案件以及因所有权争议提起的确权和执行异议之诉不断涌现。

　　 同时，房地产案中复杂疑难案件增多，审理难度不断加大。其中：

　　 一是部分案件违约事实难以认定，特别是二手房买卖合同案件。由于买卖双方所签订的多是中介公司提供的范本合同，双方对合同条款的理解有歧义。在交易过程中，很多环节均授权中介公司办理，而中介公司对交易过程的时间节点和重大事项往往没有记录。买卖双方在发生纠纷后对谁违约各执一词，但能够提供的证据很少。在事实不清的情况下，法院只能通过举证责任分配的方式认定法律事实。

　　 二是法律适用难题增多。如房屋买卖中无权处分行为的效力问题，农村集体土地历史遗留问题引发的相关纠纷，以及相当一部分新类型案件，都没有明确的法律规定，需要深入研究后才能作出妥善处理。

　　 三是涉访案件数量多。房屋拆迁补偿、房屋买卖、房屋租赁以及物业服务纠纷案件，都影响到市民的安居乐业和生存发展，与当事人利益攸关。在纠纷发生后，多数民众能够保持理性，通过合法途径维护自身权益。但也有少数当事人受错误思想指导，认为不闹不访，案件就得不到重视，通过上访或采取偏激言行来对法院施加压力。

　　 市民守约和风险意识亟待增强

　　 白皮书显示，很多当事人不重视合同约定，不严格按照合同约定的期限履行合同义务。有些卖方全权委托经纪人员和担保公司办理赎楼及过户手续，对交易过程甩手不问，甚至对受托人未按期赎楼的情况都不知悉。有些买方对限购政策和房贷政策不作事先了解，在签约后才发现无法履行合同。白皮书显示，二手房买卖双方守约意识和风险意识不强。

　　 在二手房买卖中，还有些买方明知自己属于限购限贷政策约束的对象，无法办理房贷和过户手续，仍与卖方先签订合同，在签约后再要求卖方同意其以他人名义办理过户，在卖方不同意或者找不到符合过户条件的买方的情况下，买方因无法继续履行合同往往要支付高额违约金。另外，一些企业和个人风险意识不够，以侥幸心理购买不具备交易条件的福利房、微利房、经济适用房甚至农民房。由于这些房屋无法办理过户，有些连所签订的买卖合同都是无效合同，买方的权益得不到有效保障，交易的风险很大。