四方房价重回万元 刚需盘扎堆低开又优惠（盘点）
原标题：四方房价重回万元 刚需盘扎堆低开又优惠（盘点）
四方区近几年的发展如同生出两只翅膀，这两翼分别是新都心和滨海新区的规划建设。两大新城区的各色项目纷纷上马，加之老城区改造，传统老工业区如今已经成为年轻一族置业安家的重点片区。
片区利好
大鳄助阵，老城改造加速
新都心改造推进：青岛新都心“一心一环两带三大国际社区”的设计构想在2009年开始浮出水面 ，包括生态公园、沿主干道经济产业带和三大居住片区。国内房产大鳄万科和中海已在板块内推出大型住宅社区，随着楼体的完善 ，居住社区的设计构想正逐步变成现实 。去年3月份 ，本土大鳄青建集团在新都心的大型商业项目青建太阳岛也完成奠基仪式，按照规划，青建太阳岛规划建设7000平方米的大型超市，拟引佳世客等知名品牌，建成后对带动板块产业发展和商业配套将有重要意义。片区内的台柳路、淮安路、清江路、清江支路以及正在规划的两条道路线，目前也进入整治阶段，按计划将在今年年内完成，届时新都心将再次以新面貌亮相。
滨海新区建设加快：滨海新区的概念早已不陌生，但“环湾保护、拥湾发展”的理念为四方滨海新区提供了更广阔的视野，特别是2008年以来具备山海城浑然一体的滨海新区受到关注。目前保利集团投资约22亿元打造的保利香槟国际项目已开工建设；奥润集团投资约20亿元的奥润五星级酒店项目、捷能集团投资3.5亿元的捷能总部办公大楼项目正在积极筹备开工。青岛数字文化体验中心、《青岛往事》风情街、喜来登五星级酒店、欢乐滨海城超高层双子塔和永旺梦乐城也将落户滨海新区。
双山新规划出炉：曾一度被称为四方区“被遗忘的角落”的双山，开发建设规划已经渐渐清晰，区域地块已经划分，集中作为住宅、商服、公园、商业金融业用地、市属办公用地等。教育配套也成为双山规划的重点。
供应概况
刚需盘集中供应，不乏大鳄力作
四方区去年价格一度稳定的原因，是供应量的短缺，自2010年区域几个大盘项目热卖之后，四方区可供年轻置业者选择的房源十分有限且紧张。今年新增项目缓解了紧张的供应，在联城海岸锦城、海信湖岛世家、德馨·筑家、海情御园等新项目的支撑下，四方区板块目前在售存量已经十分接近供应量集中的李沧区。这不仅直接导致四方区不得不从价格上拉开竞争格局，也为想要在市内四区置业的年轻人带来了供应放宽的好消息。
四方供应的另一特点是大盘齐聚，在售项目不乏万科、中冶、中海以及海尔、海信、青建、城投等外来以及本土优质开发商项目。确切地说，去年年底四方区供应量集中爆发，到今年，片区已有近20个住宅项目在售，且质和量双方面均十分可观，目前存量近6000套。
四方区新盘主要集中在新崛起的新都心板块 ，以万科城、海信淮安郡、青建太阳岛、德馨·筑家等项目为代表。另外滨海区域也有新供应入市，除了城投瑞海景园将继续推新之外，代表项目还有海情御园以及海信湖岛世家等。
价格特点
低开+优惠，成就置业新魅力
海信湖岛世家联城海岸锦城
四方区的楼盘价格曾一度稳定地直逼市北区，不过在今年迎来一道分水岭，竞争格局开始拉开，先是德馨·筑家低至7777元/平方米的起价震撼业内，后来新项目相继低开，海信湖岛世家、联城海岸锦城锦绣园等新盘均价在9500元/平方米～9600元/平方米之间，青建太阳岛最新的住宅起价为10230元/平方米的低价。
放眼望去，万元盘重新成为四方的价格标杆。而项目低开的同时，优惠幅度也进一步加大。联城海岸锦城目前均价9500元/平方米，目前正在举行“5000抵70000”的团购优惠活动，相当于总价直降6.5万元的优惠幅度；海信湖岛世家目前均价9800元/平方米，购房者享总价优惠2万元之余也可享单价最高优惠200元/平方米；青建太阳岛住宅和LOFT公寓开盘时有最低9.2折优惠。
曾经，大鳄坐镇抬高了四方区的房价，加之四方区的供应量一直较为缓和，价格一直稳定在1.25万元/平方米，而万科和中海项目高点时均价甚至达到1.4万元/平方米。老盘中冶英郡价格也有调整，目前均价降至1.16万元/平方米。房价重回万元线的四方区，将表现出地段上的价格优势，到四方置业将成为更多年轻人的选择。
户型业态
高层小户型直指刚需
今年四方区板块主打刚需的定位更加明显，不仅从定价上全面体现，户型面积规划也明显偏向中小户型。区域七八十平方米的舒适套二的供应极为普遍，联城海岸锦城、海信淮安郡 、德馨·筑家等项目均大量规划了70～80平方米的小套二，这在其他区域并不多见，海信淮安郡在78～116平方米的面积区间，规划了20余种户型，也是区域的特色刚需楼盘之一。
目前在售项目业态以高层为主，区域作为刚需盘集中供应区的定位，有着市场的一致性认同。四方区将迎来商业商务项目青建·太阳岛的全新亮相，将推出住宅、商务办公和loft公寓，其中loft公寓面积为40平方米～70平方米，可多间自由组合，总价50万元起；商铺面积40 平方米～200平方米不等，总价160万元起。项目将进一步丰富四方区的供应业态。
热盘点将
四方“双翼”项目充足
德馨·筑家：位于台柳路与开平路交会处，户型面积71平方米至123平方米，9号楼均价8900元/平方米，10月新品学区房即将加推。
海信湖岛世家：位于瑞昌路，一期88平方米至110平方米二居 、通透三居开盘热销中，均价9800元左右/平方米。
联城海岸锦城：位于四方区海岸路，准现房，户型面积为75平方米至145平方米，均价9500元/平方米。最新优惠：2万元抵8万元，十一期间惊喜优惠。
海信淮安郡：位于清江路，有20余种78平方米至116平方米精致两居 、三居，均价12700元/平方米。
青建·太阳岛：位于哈尔滨路，业态包括住宅 、loft办公、loft公寓、商业，住宅 90平方米至130平方米；loft为40平方米至70平方米(可自由组合)；商业：40平方米至200平方米，目前住宅起价1.023万元/平方米；loft总价50万元起；商铺总价160万元起。
海情御园：位于开平路，户型为88平方米至141平方米两居 、三居 ，起价8800元/平方米，均价9500元/平方米。
万科城：位于合肥路与黑龙江路交会处，户型面积约80平方米至90平方米，均价13000元/平方米。
万科蓝山：位于伊春路与福州北路交会处，户型面积90平方米至200平方米，起价14700元/平方米(包含2500元/平方米装修)。
中冶英郡：位于四方区宜阳路，多层住宅，起价10700元/平方米，均价11600元/平方米。
相关链接
同是升级置业关注重点不同
改善型置业不同于首次置业，相比急需买房居住的刚需人群来说，少了盲目性，而开始注重项目整体素质。以家庭的二次置业为例，在选房过程中并非像首次置业者一样关注单价和总价，而是更关注个人及家庭的生命周期，考虑孩子日后教育、自己的职业规划等各方因素，以改善生活便利性、提升自身的生活品质为首要目的。
买大户型：小区综合素质要过硬
如果改善型购房者的资金充裕，可以重点关注户型面积在110平方米以上的房产，因为“90/70”政策之后，中小户型的供给比例增加，而大户型供应明显减小。从个人及家庭对房产的需求变化来看，一般按照“从租到买、从无到有、从小变大”的规律，因此大户型房产日后有稳定的需求，且因供应的格局变化而变得稀缺。
选购大户型时，关注的要素很综合，因为户型面积只是生活品质的体现之一，更重要的还有区域配套成熟性以及小区服务。大户型房子的受众一般是对居住品质要求更高的人群，因此小区综合素质要过硬，以便以后升值和出手。除了要关注采光、南北通透性及卧室朝向等常规户型要素外，还要关注景观、物业，以及教育、商业等配套。
买中小户型：关注区域成长性
如果升级置业者进行二次置业，但资金有限，可以关注市区升值潜力较大的中小户型。因为目前差别化政策，使得二次置业承担的贷款压力比首次置业大得多，因此二次置业者以尽量降低利息成本支出为目的。
既然是改善型置业，中小户型在选择时，要加强对地段的考察 ，以及升值潜力。成熟片区的中小户型风险相对较小，且各项配套比较成熟，交通优势也很重要；另外也可选择规划中的“轴、带 、中心”的新兴区域，房屋升值空间较大。另外就青岛来说，地铁沿线的新房也可作为升级置业的好选择。
本专题撰文/记者 王晓美子
（来源：半岛网-半岛都市报） [编辑: 曹海霞]?
