实力板块上演“价值秀”

　　原标题：实力板块上演“价值秀”

　　文 徐鑫 摄影 李瞻

　　“金九”进行时，沪上各大板块间也正上演一场精彩的“价值秀”。

　　在楼市政策趋稳的背景下，各个板块也在跌跌撞撞中各成一派，尤其是在沪上一些有实力的板块中，区域内利好举措频频的同时，各大房企加快拿地、放量显著，成交亦是可圈可点。

　　随着“金九银十”的进行，新江湾、滨江、嘉定、浦东、闵行等重点区域在经历漫长等待后逐渐势起，板块迎来重生。

　　中低价项目“冲刺”金九

　　在“限购”从严情况下，沪上各板块的成交也出现分化。毋庸置疑，一场大规模的板块间的洗牌正在楼市上演。

　　伴随着外环外刚需楼盘的集中入市，沪上楼市不断传出了热销声。上海搜房网数据显示，9月第三周 （9.17-9.23），上海市商品住宅市场共计成交1693套，环比前周（9.10-9.16）上扬26.3%，较去年同期大幅提升达53.8%。全市17个区县中，有12个区县的成交量环比出现上扬，其中虹口与闵行2区的涨幅均超过了100%，分别为175.2%和101.2%；大浦东以近47万平方米的成交量全市领先，单区垄断了全市近1/4的成交总量。

　　笔者从上周住宅成交榜单中发现，上周全市主力成交楼盘依旧集中在中外环以及外郊环区域，市区楼盘仅有1个，闸北的大宁瑞仕花园成交3350平方米；其余上榜楼盘都集中在周康板块、泗泾板块、吴泾板块、南桥新城板块、大场板块、杨行板块以及南翔板块。

　　值得一提的是，自8月份以来已连续6周2万元/平方米以下的中低价项目占据成交榜多数位置。地处浦东周康的小上海新城，已连续2周排名前三位，该盘与周边项目相比价格优势明显，故赢得了众多刚需购房者的关注。

　　业内人士认为，随着“假日房展”的临近，带动了开发商的推盘意愿再度高涨，而价格也是关键因素。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，成交面积比较多的楼盘，单价偏低，也拉低了市场均价，目前16000元/平方米楼盘成交比较好。

　　高性价比引刚需跑步前行

　　拥有密集便捷的交通网络、业态丰富的生活商圈以及成熟完善的教育医疗配套，还有众多大房企的参与，“长线”板块无论是从住宅供应量、品质还是价格上来说，对刚需、改善型和投资型的客群都具有强烈的吸引力。

　　以刚需盘大区嘉定新城为例。但凭借卓越的配套和交通优势，嘉定等区域的地铁上盖物业受关注度依旧颇高。如近期在周成交排行榜上居前的白银时代，该盘位于嘉定新城，为轨交11号线白银路站地铁上盖，其所在地块是一个由办公、商业、住宅、轨道交通、配套公共设施等结合为一体的大型城市综合体。

　　受关注度较高的还有安亭地铁上盖物业嘉亭荟城市生活广场，对板块商业能级提升起到积极作用。据了解，嘉亭荟城市生活广场是上海安亭首个集住宅、商场、办公楼为一体的城市综合体，总建筑面积约19.5万平方米，业态功能包括了居住、办公、零售、餐饮、娱乐、文化、运动等。该项目与轨交11号线 （安亭站）无缝连接，40分钟直达江苏路。

　　区位优势显著的刚需楼盘同样获得市场关注。位于闵行紫竹科学园区嘉怡水岸新推房源103套，当日去化八成，总销金额超1.3亿元。专家指出，嘉怡水岸所拥有的区位优势、教育资源以及颇具竞争的产品力，不仅是新婚一族的首选，也是同等区位、配套环境中，非常稀缺的。

　　对此，业内人士认为，实力板块在“金九银十”阶段乃至未来量价仍有向上的可能性。德佑地产研究主任陆骑麟表示，对于购房者而言，优越的不可替代的地理位置是其最看重的方面，其次产品的保值升值性也是当前时间点其所看重的。

　　板块巡礼

　　浦江镇最快速度崛起

　　以新盘较多的浦江镇板块为例。作为上海“一城九镇”的重要组成部分，其距离前滩的直线距离不足5公里。此前受世博影响，该板块的配套生活功能设施已大为完善，目前作为前滩发展辐射能级的第一圈层，最有可能发展成为前滩区域辐射的第一站。

　　据了解，当前板块内，鹏欣·一品漫城、华侨城、浦江坤庭、万科·五玠坊等中高端住宅项目，也将成为前滩地区商务、商业最好的配套选择之一，市场潜力不可限量。另外，近期浦江城市生活广场开建也大大提升了板块价值潜力，浦江镇未来被看好也就在情理之中了。

　　代表作：浦江华侨城

　　所推产品：101平方米2房，118-148平方米3房，200平方米4房

　　均价：22000-23000元/平方米，98折优惠

　　项目简介：浦江华侨城位于上海版图中心的浦江镇中心城区，至人民广场15公里，通过卢浦大桥、浦星路以及规划中的轨道8线，可直达市区。占地2平方公里，整个社区将意大利风貌及中国生活方式相融。

　　新江湾城稀缺不可复制

　　新江湾作为市中心最后一块生态地，资源稀缺性使该板块价格不断攀升。除此之外，教育资源也成为该板块的一大优势。该区域教育资源非常充沛，很多名优学校都在这里。未来还将逐渐引入一些高科技公司，越来越多高科技的产业和人群的导入会给整个新江湾城更添亮点。社区再成熟以后，未来的居住人群会让整个新江湾城的商业配套、医疗配套、交通配套有良好的带动作用，便捷优势凸显。整个板块的未来发展潜力会非常好。

　　目前，新江湾板块已经吸引了众多知名开发商。如华润置地、九龙仓、仁恒、保辉、银亿、建发以及三湘等等，从公寓、大平层到花园洋房、别墅，产品品类十分丰富。一场由资源稀缺引发的居住“入场券”的争夺仍将继续上演。

　　代表作：九龙仓·玺园

　　所推产品：303平方米“宝玺”，另有167、179、188平方米3房，334平方米4房

　　均价：50000元/平方米

　　项目简介：九龙仓玺园位于杨浦区新江湾城板块。由11栋10-13层的小高层和1栋地下一层地上两层的会所组成。整个小区的建造均采用中轴线对称的设计，并围合中央景观。该项目已于9月底全线交房，目前在售房源均为现房。

　　临港新城最具潜力价值

　　凭借着规划建设方面的优势，临港新城被认为是全上海发展速度最快的核心区域之一。依托洋山国际深水港、浦东国际航空港的区位优势，是上海国际航运中心建设的重要组成部分和核心功能区，在上海新一轮发展中具有举足轻重的地位与作用，也是未来上海中心城区的重要辅城。尤其是今年即将竣工的轨道交通16号线将通车到临港新城，将缩短其与市中心的距离。

　　资料显示，临港新城目前在售商品房项目共5个，分别是乾耀东港、临港海滨国际花园、临港蓝色城邦、港城滴水湖馨苑以及临港泥城苑，5个项目均有小面积的一房和两房房源，均价在10000元/平方米左右。

　　代表作：乾耀东港

　　所推产品：88-90平方米

　　均价：10500元/平方米

　　项目简介：乾耀·东港总建筑面积超过10万平方米，是“英伦风格建筑+法国宫廷园林”的欧洲风情高端社区，由电梯洋房和观景公寓两种物业形态组成。不仅是区域首个精装社区，更将成为区域品质居住标杆。

　　陆家嘴滨江高端品牌集聚

　　占据核心区域优势，拥有稀缺一线江景资源，加之日前陆家嘴扩容再次被提上日程，该区域内楼市利好不断。从区域潜力来看，该区域将按照“一道三区两板块”的布局进行规划，其在整个“十二五”期间将提供300万-350万平方米的商业放量，相当于再造一个小陆家嘴。同时，区域内高端人才导入也将起到重要作用，从而影响区域内的住宅与商业地产，滨江区域的再次腾飞指日可待。

　　事实上，就成交而言，置业者对于该区域的争夺已经显现。目前陆家嘴滨江板块的一线江景豪宅仅有汤臣一品、中粮海景一号、财富海景、新鸿基滨江凯旋门与国信世纪海景五家在售。今年3月以来滨江板块豪宅持续活跃。

　　代表作：国信世纪海景

　　所推产品：200、230平方米三房，343平方米四房

　　均价：75000元/平方米，95折优惠

　　项目简介：国信世纪海景地处黄浦一线滨江区，由三幢100米高、外型相近的短板式高层组成，外立面是干挂石材。三幢高层呈正南略偏西序列式布置，北侧两幢为高档住宅楼，南侧一幢为办公楼，沿街裙房设置商业配套及小区会所。