“招拍挂”或全面启动养老地产

　　原标题：“招拍挂”或全面启动养老地产

　　文 桂秉 赵素琴 摄影 李瞻

　　随着“中国社会老龄化加剧、养老金缺口日益加大、退休年龄延迟”等讯息层出不穷，“养老地产”的话题在2012年备受人们关注。

　　近期，多条关于养老地产的消息尤其吸引眼球：“养老综合用地”将于明年正式亮相北京土地招拍挂市场；保险公司大面积进军养老地产市场；上海将出台“全国补贴力度最大、最细”的基础养老设施补贴方案，重点鼓励民资进入……关于养老地产全面启动的一系列新闻再次成为业内外热议的话题。

　　北京：

　　养老综合用地初试“招拍挂”

　　北京市国土局于日前透露，《北京市2013年度国有建设用地供应计划》已开始编制，其中养老设施用地将纳入该市年度国有建设用地供应计划；“养老综合用地”将于明年正式亮相北京土地招拍挂市场，并且这一举措将很快推向全国，多年悬而未决的“养老综合用地”终得正名。据悉，养老综合用地将与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇。

　　在此之前，养老地产虽然已经在我国推行超过10年，但养老用地一向是属于地产市场的“擦边球”。目前全国市场上在售、在建的养老地产项目，基本上都是建造于住宅用地或商业综合用地之上的，这使得全国各地的养老地产项目用地年限各异、土地性质相左，甚至不乏传统开发商采用开发+销售的模式，以养老地产为名低价获得土地，再通过“挂羊头卖狗肉”的模式进行销售。

　　本次养老综合用地的正式招拍挂，对于此类土地的用地性质有了较为明确的定义：即约70%的住宅用地加上不到30%的商业金融用地，以及少量的养老医疗设施用地。

　　上海：

　　鼓励民资进军养老地产

　　9月上旬，从某知情人士处获悉，上海或将今年年内出台一系列养老产业扶持政策。包括出台“全国补贴力度最大、最细”的基础养老设施补贴方案，重点鼓励民资进入，“现有市、区级财政共补贴1万，每张床位补贴至少会增加到原来的三到四倍”。据了解，上海现有床位10.2万张，其中公办4.9万张，民营5.3万张。以原先床均补贴1万为基数，一定比例通过资质审核，新增床位补贴二倍粗略计算，上海市及区县财政为此至少要多支出数亿元。 而新增补贴的最大受益者肯定是倾向于民间养老机构。

　　全国：

　　多家保险公司进军养老地产

　　从去年底以来，保险公司进军养老地产的步伐骤然加快，一批项目已经先后动工。

　　2012年6月6日，泰康人寿旗下的第一家养老社区在昌平正式奠基开工，总建筑面积约30万平方米，计划于2015年正式入住。 2011年11月2日，位于河北省廊坊市万庄的国寿（廊坊）生态健康城正式开工建设。今年8月底合众人寿（合肥）健康谷项目签约，规划建筑面积80万平方米，总投资48亿元（不含土地成本）。此外，2011年底，上海崇明陈家镇还与中国太保、中国人寿、泰康人寿签订3个中高端养生养老项目的合作协议。而中国太平集团7月底也在上海投资设立了太平养老产业投资有限公司，拟投资约20亿元在周浦国际医学园区设立太平养老社区。

　　此前，对于保险公司进军养老地产的审核一直相当严谨。如，泰康人寿股份有限公司在武汉准备投资开发的养老设施就曾因为保监会禁止保险公司进入养老领域而迟迟没有获得土地。对于近阶段的“政策引导与放宽”，业界的一种声音认为，养老社区会创造保险业新的增长点，其向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，推动保险产品的创新，同时带动下游的老年医学、护理服务等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链。

　　业内声音

　　“招拍挂”或改变养老地产格局

　　众所周知，由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。如比较知名的“上海亲和源”就得到了原南汇区政府提供的50年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。

　　一旦养老综合用地采用“招拍挂”出让形式，会不会推高养老项目用地价格、招拍挂后是否能改变按房地产类缴税的情况等，随即成为业界人士的关注点。

　　对此，上海亲和源股份有限公司研究中心副主任王波在接受媒体采访时指出：“虽然养老产业带有商业属性，但其公益属性也很强，为保证养老产业‘不变性’和‘不走样’，政府相关部门应会对参加招拍挂的企业设置一定门槛。 ”而这，也是目前在相关细则未出台之前，业内所达成的共识。

　　市场动态

　　平安斥百亿建“全龄化”社区

　　近日，一个总面积约150万平方米的平安养生养老综合服务社区落地桐乡，这是平安集团进军养生养老产业的首个项目，为长三角区域开启了全龄化全配套养老新时代。

　　据了解，该项目也是平安集团进军养生养老产业的首个项目，通过整合商业、旅游、度假、医疗、培训等上下游产业链，开发养生养老综合服务平台，开创全龄化全配套养老，该项目斥资超百亿，未来将成为一个约150万平方米集生活、疗养、教育、商业、休闲、社区服务为一体的养生养老综合服务社区。

　　和一般的养老社区概念不同的是，该项目融入亲情的理念，打出“全龄化”概念，通过会员型养老公寓结合产权型亲子养老产品，依托全配套设施，实现三代人全龄共生、各取所需的生活。

　　“全龄化”必然对相关配套提出了更高要求。该项目以养老服务为核心，提供完善的医疗、教育、商业、养生、社区服务等配套设施。目前，项目已经确定由瑞金医院提供社区内部全套医疗体系的建设，一期养老公寓由三星生命进行运营管理。后续还将引进国际学校，国际级度假酒店，大型健身会所，大型商业和养身会所等诸多知名品牌。

　　此外该项目还通过产品创新实现了“一站式”养老，配备了亲子型养老公寓、非护理型养老公寓、半护理型养老公寓等，实现了一站式养老。

　　据悉，未来，平安不动产还将在长三角、珠三角、环渤海、中西部、海南岛进行五大战略布点全龄化养老社区。相关负责人表示，开发养生养老综合服务社区，通过平安及国外专业的运营团队，形成候鸟度假养老模式。作为平安在长三角的唯一布点，桐乡项目的“试水”意义重大。 （李子沐）

　　深度解析

　　养老地产井喷式发展的隐忧

　　中国社科院的一份报告显示：“预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，中国将进入深度老龄化阶段（即每3个人中有1个人需要提供养老服务），届时中国老年人的消费需求将达到年均5万亿元。”而有调查称：社会上养老机构的床位数只能满足1%～2%，难怪中国养老地产市场被称为是“一块巨大的蛋糕”。

　　但就在保险公司率先进入养老地产、多家上市房地产企业涉足相关领域等等利好不断传来的同时，业内外对于养老地产的发展也不无担心。

　　首先，就是对于“过度繁荣”的忧虑：20年前，世界平均年龄最长的日本就曾大规模地建设各种豪华养老公寓，但不久之后就因与需求脱节，这些项目最后都相继倒闭，上演了一出波及甚广的“养老公寓破产悲剧”。这与当下中国市场出现的各路资本蜂拥养老地产的场面颇有几分相似之处。有资深养老地产开发业者就曾指出：“中国的养老产业不能脱离传统的居家养老观念，我们的发展方向和力度也要恰到好处，在开发过程中要注意产品真正符合老年人的需求，避免日本的状况在中国上演。 ”

　　其次，是政策的不确定。随着《老年人权益保障法》的出台，国家政策的确已开始向养老产业倾斜。但是，目前所有的养老产业用地主要定性为“住宅类的其他用地”，如此一来，开发企业必须按照房地产类税种进行缴纳。而此次养老综合用地“招拍挂”的消息传出的同时，相关税收是否会作出调整、政策上是否会给予一定的扶持，均未明确。

　　“其他包括拿地、盈利模式、老年护理相关法律责任界定等方面，都存在许多难以避免的 ‘难题’。”一位养老地产先行者在接受笔者采访时如是说。