商业地产跨入运营时代

　　原标题：商业地产跨入运营时代

　　张宇良

　　英客投资管理

　　诚然，未来是商业地产黄金十年，先拿地，再捞一把的心态促使下，开发商盲目进入商业地产领域，却仍沿用住宅开发的短平快理念，以住养商、主力店控盘、产权销售、重建筑轻商业、重前期轻商管等等模式，必定造成低质量、同质化、大体量的商业体量井喷。暂不讨论以上模式和理念的危害，仅探讨商业地产成功的检验标准是什么？

　　事实上，后期营商管理是检验商业地产成败的唯一标准。在这一开发理念指导下，决胜未来的商业地产模式，一定是将后期经营理念贯穿于项目运作中的模式，而这才是商业地产成功开发的重要前提。当然也可以说，商业地产的开发或者竞争进入运营时代。

　　2000年前后至今，因定位失误、招商失败、商管混乱的案例数不胜数。在这些典型的反面教材中，定位和招商失误往往被后来者重视，但商管不力则被大多数后来者忽视。为何？因为绝大多数开发商业地产的主体，都是希望短平快的把项目销售，短期实现现金回流。即最大化利用主力店概念炒作，透支商铺未来的升值空间，产权分割销售，转嫁风险给投资者和经营者。

　　随着商业物业销售之后大量问题的涌现，商业地产开发者最终从感性认识走向理性、从点到线、从地产到商业，而最重要的则是认识到：商业地产开发始于“建”而终于“管”。

　　就拿目前较流行的主力店带动的商业项目。后期营运的首要难题就是为分散产权的硬伤买单。多业权的商业项目，想要实现较高品质的后期商管，单就商管?“统一管理，分散经营”来讲，统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管这四大块而言，想要经营有方、主题鲜明、井然有序也是困难重重。

　　在商管过程中，主力店自成体系与商场整体体系之间的博弈，是自始至终存在的难题。因为主力商店大多是强势品牌，在多年的运营中已经形成了自己的管理体系，这些主力店对商场统一管理的方式存在一定程度上的抵触，甚至根本不把自己纳入整个购物中心去考虑市场地位和经营，而主力店就成为一个相对于商场来讲，是独立存在的一个山头。其次是主力店充当二房东，利用强势品牌寄生在商场，导致主力店盘剥商场租金收益。

　　商业地产初级阶段，销售为王；发展阶段，定位招商为王；成熟阶段一定是商管为王。而何为成熟阶段，就是经过当前泡沫骤起的发展阶段，大量洗牌和淘汰项目之后，活下来的那些全程导入商管的项目。

　　既然整合和洗牌是必将发生，为何不梳理“运营理念”，做到料敌于先？