步德迎易小光 首席记者 钟志兵 摄

　　商报记者 孙黎明

　　家住南坪的孙女士计划入手一套小户型，但几经考虑均未出手。“因为现在还看不懂房价走势，怕多花冤枉钱。”孙女士告诉记者她的顾虑。

　　虽然9月份CPI上涨1.9%，涨幅比上月回落了0.1个百分点，但世行日前发布粮食价格上涨风险。此外，自今年6月以来，国际玉米价格飙升50%左右，已升至历史高点，大豆和小麦价格也上涨约30%，粮价上升可能通过贸易渠道对全球输出通胀。

　　作为市民最关心的房价和物价，未来全国和重庆房价、物价走势如何？昨日，商报记者专访了国家信息中心预测部副主任步德迎、重庆市综合经济研究院院长易小光，两位专家对此进行了分析。

　　谈房价

　　四季度重庆房价不会大幅波动

　　重庆商报：我们注意到，根据国家统计局此前发布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，房价同比下降的城市增加至24个，房价变化延续了稳中有降的趋势。那么，为什么一些市民反映对房价下降感觉却不明显，有的高档楼盘价格依然坚挺？

　　步德迎：判断房价是否过高，一般看房价收入比。一套平均居住水平的住房价格与家庭平均年收入之比称为房价收入比。虽然合理的房价收入比各国不尽相同，但有一个大概的区间，国际公认的房价收入比在3~6倍时比较合理。发展中国家经济发展和收入增长快，房价收入比要比发达国家高一些，像重庆房价较为合理。不过，值得我们重视的是，目前针对收入的调查，导致一些低收入者“被平均”。例如，根据日前北京统计部门发布的数据显示，北京西城区人均年收入为11.98万元，但是西城区的人绝大多数从事的都是服务业，怎么会有这么高的收入？最终得出的数据是被高收入者拉高所致，导致“被增长”。所以，我认为目前房价仍处于偏高状态。对于近一段房地产开发投资和房价的走势，我目前的判断是，将保持平稳态势。

　　重庆商报：今年9月，重庆商品房销售面积创今年单月新高，达到430.11万平方米。不过，自7月份以来连续两月微涨后，9月我市新建商品住宅价格环比略降0.1%，同比降0.5%。那么，对于重庆楼市的未来走势，您怎么看？

　　易小光：我认为，尽管有一定的波动，但目前重庆房价保持了平稳态势。之所以出现这一特点，主要是受国家宏观政策调控影响，以及市民收入有所提高等因素拉动。从全年走势看，我认为四季度房价不会出现大幅波动，将总体平稳。

　　根据我们此前的预测，今年重庆房价会保持稳中趋降的态势，随着调控效果显现，房地产价格有望持续向着理性回归。而房价理性回归后，刚性需求将恢复增长。在保障房方面，重庆的公租房建设力度也在不断加大，保障房的持续供应，会满足很多潜在购房者的住房需求。此外，随着城镇化的快速推进和服务业的快速发展，作为服务业的发展平台，以长期持续收益为目标的商业地产发展将进入黄金时代，预计2012年全年，重庆商业营业用房的开发投资增速将保持在50%以上。

　　谈物价

　　重庆全年CPI将稳中回落

　　重庆商报：在当前经济形势下，物价是否面临上行压力，是哪些因素导致了存在这种压力？

　　步德迎：1~9月，全国CPI同比上涨2.8%，比去年同期下降2.8个百分点。虽然我国粮食生产出现9年增收，但由于主产国粮食受灾减产，近期玉米、粮食价格大幅上涨。这导致近期我国部分食品价格出现反弹，CPI增速由负转正，加上美国QE3和欧洲央行宽松货币政策，未来可能造成国际大宗商品价格的反弹，为未来我国稳定消费价格造成不利影响。我认为，未来物价将进入上行通道。

　　不过在全球经济不景气的情况下，货币流通速度较慢，实际购买力降低，市场需求也在下降，对物价会起到抑制作用。现在就看是上行压力大、还是抑制因素更为强势。

　　重庆商报：根据之前发布的数据，前三季度，重庆居民消费价格总水平同比上涨2.9%，比上半年和去年同期回落0.7和2.4个百分点，但比全国2.8%的平均水平高0.1个百分点。此外，重庆CPI上涨，主要是因为八大类商品和服务价格呈现“七升一降”格局，新涨价因素影响明显低于翘尾因素，那么，今年重庆物价走势如何？有哪些有利因素和不利因素？

　　易小光：从今年的情况看，重庆的居民消费价格总水平将平稳中回落，趋稳的可能性非常大。在当前经济运行情况下，政府关注中低收入群体，对生活必需品进行了调控，但物价上涨压力依然存在，这是因为，需要消化前些年投入的货币供应量，同时国外采取了宽松的货币政策，流动性加强，导致了物价的波动。

　　由于处于经济结构的转型期，一些影响物价上涨的因素短期难以消除。例如，政策性价格调整压力。比如资源产品和公共改革事业的推动，会导致一些基础性的产品原材料价格上升；其次，工业产品出厂价格涨幅低于购进价格涨幅，企业利润受到挤压，但融资成本又在增加，企业很有可能将压力向消费者传递，推高产品价格。此外，劳动力成本的上升，对物价也会有所推动。

　　不过，根据市综合经济研究院的预测，今年控制物价水平也存在有力因素。例如，由于国内经济增速适度回调，刺激性政策逐渐退出，有利于减轻物价上升压力。此外，对房地产市场的调控不动摇，有力地稳定了房价上涨预期，降低了居住类价格对物价的拉动。

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　　房企利润分化明显

　　房价上升空间有限

　　上市房企陆续发布三季报，一些龙头企业依靠灵活的营销策略和战略规划，实现了利润大幅增长。专家分析，未来大型房企的竞争优势更加明显，行业集中度将进一步提升。

　　长城证券房地产行业研究员苏绪盛说，“从三季报看，业绩出现明显上升的，主要是大中型房地产企业。一些小开发商不仅销售情况不乐观，相比较而言，资金实力、战略规划和发展潜力都有一定差距。”

　　中央财经大学房地产金融专家李德峰认为，虽然房地产行业的毛利润较高，但考虑到开发商要承担较高的税负，净利润一般很难超过30%。特别是在房地产调控的背景下，市场需求减少，房价趋于稳定。如果不能很好地控制成本，一些房企利润率下降也是正常的。

　　胜利证券分析师王冲表示，房价进一步上升的空间已经有限。房企要实现利润增长，更多的要靠改进自身经营管理水平，而非房价的持续上涨。

　　中国指数研究院一项研究数据显示，百强房企的市场占有率，从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%。2011年销售额在700亿以上的百强房企有5家，比上年增加了4家。专家分析，房地产行业的发展方向是企业积极提高运营效率，合理控制成本，并把产品做好。

　　“未来，房地产行业集中度仍会提升。”苏绪盛说。

　　李德峰分析，调控政策下，房地产行业承受的压力不断加大，大型房企的优势会显现得更明显。

　　首先，在现行“招拍挂”制度下，大型房企更有实力去争夺优质地块，利用好项目赢得销售业绩；其次，大型房企融资方式比较多，成本也相对较低，而中小房企从银行贷款难，民间融资成本又太高；最后，大型房企品牌效应好，市场关注度高，且采购量大，可以降低成本，相对于中小房企来说，盈利更为容易。

　　李德峰判断，随着房地产调控政策的持续深化，以及市场竞争的加剧，房企之间的差距会日益显现。据新华社

　　（原标题：房价走势将总体平稳 物价面临上行压力）