老龄社会来临，以房养老或许是一种选择 东方IC供图

　　

　　每月收来的1000元房租帮了谢霞珍一家大忙

　　

　　丁福英说50万元卖房款足够用了

　　

　　“以房养老”能否让老人们老有所依，安度晚年 本版摄影 现代快报记者 李雨泽（除署名外）

　　龙虎网讯 老龄化社会跑步到来，让养老话题在刚刚过去的重阳节里炙手可热。2011年底，我国60岁以上的老年人口为 1.85亿，占总人口13.7%，第一个老年人口增长高峰已经到来。在目前1.85亿老人中，失能和半失能老人就达到3300万，随着高龄老人的逐年增多，不能自理老人的比例不断增加。“养儿防老”是中国人的传统观念，可现在，“养儿防老”已很难跟上时代的发展，随着“421”家庭结构的形成，以及人口流动成为常态，家庭养老功能越来越弱，大中城市空巢家庭达到70%，这一连串数字的背后是严峻的养老形势。

　　未来我们如何养老今年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，其中 “以房养老”被提及，而这是南京官方首次明确表态鼓励“以房养老”。“随着老龄化社会的到来，差不多的家庭都有了住房，这意味着采取‘以房养老’的办法是可行的。”南京市老龄办副主任陈斌表示。

　　现代快报记者采访中了解到，虽然目前“以房养老”还处于规划阶段，具体操作方案还在酝酿，但实际上，南京民间版的“以房养老”已经在悄悄地进行了。不过，这些老人的“以房养老”的适用范围很狭窄，如果老人没有自有产权的住房，“以房养老”可能是奢谈。现代快报记者 项凤华 马乐乐

　　南京民间版“以房养老”

　　将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老。

　　写进十二五规划 “以房养老”多年后重回南京

　　早在2005年，南京汤山的“温泉留园”老年公寓，曾在全国率先创立“以房养老南京模式”，而这个模式最终没有推行成功，可是在南京，虽然人数不多，但还是有一些老人成了民间版的“以房养老”的实践者。与以“倒按揭”为标志的、严格意义上的“以房养老”相比较，南京民间版的“以房养老”更具有操作性。

　　租房贴补住养老院的费用

　　人物：谢霞珍，90岁// 以房养老：一年8个月

　　昨天下午，现代快报记者在白下区大光路街道光华门老年公寓见到了谢霞珍。一间约10平方米的房间内，或横或竖地摆放了三张床，显得很拥挤。两只木头箱子堆放在两床中间，老旧的彩电被冷落在角落里，似乎很久没看过了。“家具就不要了，我把平日用得上的家当全都搬过来了，这里就是我们的家。”谢霞珍坐在床沿说。这里住着她和一对患有精神病的双胞胎儿子。老人很固执，坚持要和两个63岁的儿子住在一间房里，因为这样，方便她能随时都看着他们。

　　“我老伴退休没多久，就突发脑溢血去世了，双胞胎儿子生活不能自理，这20多年来，都是我一个人照顾他们。”谢霞珍说，她家就住光华园社区，房子是当年老伴单位分的，7层楼房她家在4楼，60多平方米，她每天要上下楼买菜。随着年纪越来越大，她越来越力不从心。2006年，白下区政府请来钟点工，每周上门三次，每次为他们服务两个小时，但仍不能解决问题。

　　谢霞珍找到光华园社区居委会，流露了进养老院的念头。南京的养老院费用不低，每人每月最差也要900元钱。虽然，谢霞珍和大儿子孙逸文都有退休工资，但加起来才2000多元，即使加上二儿子孙逸武的低保金，三人月收入3000元都不到。母子三人都患有疾病，虽然有医保，但自己还是要掏一部分。怎么办谢霞珍决定“以房养老”，与其房子空着，不如租出去。去年2月，谢霞珍一家三口都进了养老院，每个月要花2700元钱。

　　“房子是请我们养老院帮她代租的，月租金1000元，每月我们都把租金交到谢霞珍手上。”光华门老年公寓院长周宗炳说，幸亏他们住进来了，今年谢霞珍生病后就卧床不起了，如果还在家里，生活肯定很困难。现在，退休金和低保金都涨了，再加上出租房子的1000元钱，一家人还略有节余。“住这里吃现成的，还有专人照顾，挺好的。更关键的是，以后，两个儿子也这样养老，我也放心了。”谢霞珍告诉记者。

　　卖掉房子搬进养老院

　　人物：丁福英，88岁// 以房养老：4个月

　　下午3点，在鼓楼区国悦颐养服务中心，丁福英拄着拐杖在大厅里和老姐妹聊天，“我忙得很，每天都有老朋友来看我，给我送做好的菜，我住这很不错的。”丁福英是个性格爽朗的老奶奶，听说要拍照，激动地一会梳头发一会要换件好看的衣服。

　　“我家以前住三牌楼，离这就两站路。”丁福英说她有个儿子，大学毕业后分配到武汉当工程师，后来就在那定居了。儿子明年60周岁也要退休了。“儿子工作忙，不能经常回来看我们。所以我和老伴在南京一起过日子。家里请了个保姆，我们工资加起来4000多元，拿一个人工资请保姆，一个人工资生活。但去年12月，老伴突然生病走了，我在家很孤单，请保姆不可能，我一个月就2200块，而现在住家保姆涨到2400块了。”丁福英说在去养老院之前，她去过武汉儿子家，过不习惯又回南京了，“那边的人喜欢吃辣，我年纪大了，还便秘，这哪吃得消啊；还有啊，我们南京人是煮米饭的，而那边是蒸饭的，太硬了。”

　　丁福英回来后就决定在南京养老。她相中了离家不远的国悦颐养服务中心。“养老院条件很不错，地点方便，环境很干净舒适，算是中档的吧，每月床位费和伙食费2700元。”丁福英把三牌楼的房子通过中介卖了，40多个平方米卖了50万。她把事情告诉儿子，儿子表示支持，并在电话里说“你尽管花，想吃什么就吃什么。钱不够了，还有我呢”。“交了一年的入住费用3万多块后，我剩下的钱都存进银行了。银行存折和户口簿交给社区居委会让他们帮我保管。”丁福英说，像她这样的独居老人，住养老院是最好的选择，因为一个人住，身体不舒服的时候，连门都开不了。

　　“现在住养老院，有人照顾，有人聊天，也不感到孤单寂寞了。”丁福英算了笔账，住养老院一年3万多块，10年才30多万，50万的卖房款绝对够了，而且她每个月还有退休金2200元和医保，养老、医疗，差不多够用了。

　　“以房养老”切中老年人需求

　　早在2005年，南京汤山的“温泉留园”老年公寓，就曾在全国率先创立“以房养老南京模式”。该园规定，拥有本市60平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人，可自愿将房产抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用。老人去世后，房屋产权归养老院所有。但“留园”的试水效果并不理想。昨天，江宁区民政局社会事务科有关负责人表示，当年公寓仅办理几笔业务，数量非常有限。

　　时隔7年，“以房养老”重返南京。今年4月24日，现代快报率先发布了《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》。该规划中提及“鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”（住房反向抵押贷款）试点业务。”昨天，南京市老龄办副主任陈斌告诉现代快报记者，目前“以房养老”还只是一种政策性的方向，具体的操作方案也还没定下来。陈斌透露，之所以重提“以房养老”，是因为发现老人、尤其是孤寡老人有这一需求。老人们养老金微薄，人老了，看病又将成为一块大的费用支出，特别是一些老人得不到子女的赡养和照料，生活面临风险时，“以房养老”可以切中他们的需求。

　　以房养老再试水 雷声大雨点小

　　南京市民政局的统计数据显示，到2011年底，南京市60岁及以上户籍老人已达111.16万，人口老龄化率达20%。到2015年，南京60岁及以上常住老年人口预计将超过150万人。家庭结构小型化与空巢化加剧，失能老年人大幅增加等特征日益凸显。如何养老在众多传统养老方式之外，“以房养老”这个几度被摆上桌面但又声音微弱的话题无疑可以拿出来再次探讨。

　　以房养老试水难有果

　　以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。这是百度对以房养老的解释。

　　“以房养老”的话题曾屡次被提及，但屡次试水都无疾而终。2005年，南京“温泉留园”老年公寓率先创立“以房养老南京模式”，但早已停止。2007年，上海公积金管理中心推出的“住房自助养老”模式，因改变房屋产权、符合条件的申请人过少，两年后该业务即停办。北京“养老房屋银行”由养老机构和房地产经纪公司合作建立，社会认可度很低。2010年，一家银行推出 “养老按揭”业务，设置了严格的规定和较高的准入门槛，该业务在全国推开后，虽得到广泛关注，但未发生实际业务。

　　今年，《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中首次以官方的身份，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务，使老年人基本生活有切实可靠的收入保障，不断提高老年人的生活质量。但如同宽阔的湖面被丢进一粒小石子，层层涟漪很快消失无形。

　　银行申请门槛高

　　作为以房养老的重要一环，金融机构的态度能够直接决定这个理念的成败。

　　现代快报曾报道，目前国内一家银行正在北京和长沙试点推出经过改良的“养老按揭”模式。该业务规定，借款人为养老人本人或法定赡养人，养老人本人须年满55岁，贷款金额根据担保物价值和养老人合理需要的资金确定。累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。养老贷款的用途包括各类日常消费、生活费用支出、医疗保障支出等。

　　据介绍，为控制风险，银行要求申请养老按揭的老人最好有两套或以上的住房，且抵押给银行房产不能是其唯一的自住房；如果老人只有一套房子，那么其赡养人必须要有自有住房，且老人和其法定赡养人将成为养老按揭的共同借款人。在还款方式上，该模式有按月偿还息或约定部分本金两种方式，贷款到期后一次性偿还剩余本金。如到期不能偿还，将以所抵押房产处置后资金偿还。

　　“我自己有两套房子的话，还需要去贷款以房养老啊”66岁的南京市民张先生表示，他觉得申请“以房养老”的应该都是经济条件一般的老人，而在高房价的当下，有两套住房意味着老人的经济状态肯定不差。

　　“从控制风险角度考虑，银行抬高门槛有一定的道理，但是这样一来势必增加了难度，很难让老人选择这种模式。”一家房地产研究机构人士表示，在诸多难点的困扰下，银行小心谨慎并不难理解。

　　四大难点，让“以房养老”难以接近现实

　　目前，“以房养老”在美国、加拿大、新加坡等国家很普遍，投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。而国内一些城市，已经将这种养老方式作为一个方向，并开始了一些试点。但是在短时间内，“以房养老”条件还不成熟，真正实现还有待时日。

　　难点一：70年产权期满后，怎么办

　　70年的住宅产权被公认为以房养老的另一个“命门”。

　　2007年出台的《物权法》规定，住宅建设用地使用权期限届满的自动续期。这意味着，住宅使用满70年后产权仍然归原产权人所有，但是对于自动续期是否需要支付钱款，如果需要又该支付多少钱款，目前尚无法律规定。因此，到期后存在房产因支付较高续期费用而贬值的风险。

　　假设老人王先生现在拥有一套房龄为30年的房子，他将房子用于出租，并将租金用于支付养老院的生活费用。那么，如果在40年后70年产权到期而王先生依然在世，可能产生的“续费”该怎么办

　　难点二：房价波动、货币贬值，怎么办

　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华指出，房价的波动和货币贬值也是困扰以房养老的因素。“这些年来中国的房价总体上经历了飙升，在调控时房价也曾经出现过幅度不小的回落，而房价的变动大会困扰房屋本身的价值评估。如果一套房子现在值100万，如果10年后值500万的话，那么现在抵押贷款无疑对老人不划算。”

　　他觉得，以房养老还需要货币价值能够保持较为稳定，这样财富不至于缩水，因为这种方式时间越长风险越大，随着老年人寿命的延长，财富缩水如果越严重，这种模式是无法推广的。

　　难点三：老人寿命难预期，怎么办

　　老人的寿命预期问题同样会给金融机构带来困惑。随着医学的日益发达和人们生活水平的不断提高，人均寿命越来越长，很多老人仅仅抵押贷款10年、20年显然是不够的，这会给银行、保险部门和个人确定支付的年限以及支付金额带来一定难度。“贷款时间越长，银行的风险就越大。”吴翔华表示，如何预期老人的寿命，银行显然不是专家，而目前银行也没有这方面的经验积累。

　　难点四：与养儿防老的传统观念冲突，怎么办

　　“以房养老”可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式肯定不可取，会存在很大的社会问题。南京市老龄办副主任陈斌认为，“以房养老”只是一种模式，不是所有家庭都能实现“以房养老”的。比如有的家里会把房子传给子女，这是中国的传统，要给后代留下一些东西。“以房养老”等于自己把房子消费掉了，不留给子女，这恐怕在理念上、思维上都需要有一个转变。而对于大量低收入阶层，没有什么房子或者房产比较少的人来说，他只有一套房子，而且自己还要住，要靠这个房去养老是不现实的。而对于那些收入相对较高一些的，拥有几套房产的人来说，“以房养老”对他们的作用可能会更大一些。

　　对话专家

　　“以房养老”只是养老体制的补充答案

　　看上去“以房养老”是个不错的养老解决方案，可理想却与现实差距巨大。阻碍以房养老的这些原因究竟有没有解决方案南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，以房养老只是养老体制的“补充答案”，而非“标准答案。即使“补充答案”答得再完美，如果标准答案缺胳膊少腿，能给高分吗因此，在法律法规缺失，制度设计缺失的前提下，“以房养老”还很难谈起；另外，人们观念上的转变以及房价变化，都会制约进程，由此可见，“以房养老”还有很长的路要走。

　　观念被接受仍需要时间

　　柒周刊：“将来老了，把房子一卖就住养老院去！”经常听到一些年轻的“丁克”这么说，好像年轻人很能接受“以房养老”嘛。

　　吴翔华：说起来容易做起来难。就我们的国情而言，“以房养老”至少在相当长的时间里不会普及。与国外人不同，中国人自古就有“养儿防老”一说，老人与子女生活在一起的现象很普遍，子女为老人养老送终是社会广泛认知的孝行。如果子女健在，老人却抵押房产去养老院，子女可能背负道德的压力，而老人也可能受到“房子不给子女给银行”的舆论压力。

　　因此现行情况下，符合条件的最有可能是孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人大多不存在继承问题。但事实上，即使是他们也会担心，房子被抵押后可能存在的风险，所以现实当中愿意这么做的老人仍然是凤毛麟角。

　　只有随着时间的推移，老龄化的现象越来越明显，政府适当加强引导，“以房养老”的观念才可能慢慢地被更多的人所接受。

　　现行的法律法规仍缺失

　　柒周刊：是不是如果观念变了，“以房养老”就会普及开来

　　吴翔华：在相关法律法规健全之前，“以房养老”绝对不可能成为主流，顶多只是小部分人和机构的小范围探索而已。

　　柒周刊：主要会涉及哪些方面的法律法规

　　吴翔华：“以房养老”涉及的部门可能有：民政局、房产管理局、人社局、银行、保险公司等，这些部门必须在一起制定以房养老的相关法律法规，这当中不仅仅有政府部门的职能，还应该涉及相关金融领域、资产管理领域等方面。如果没有这些法律法规，“以房养老”就很难推行下去。

　　今年《老年人权益保障法》修订草案中并未涉及“以房养老”。有观点认为，在将来修订老年人权益保障法时应当加入这一内容。但事实上没这么简单，“以房养老”牵涉面比较广，不宜在这个法律中作出具体规定，而应当着重从金融、房产的法规角度入手。

　　政策应对银行和养老院扶持

　　柒周刊：已经试水的银行出台“以房养老”的业务，但是无人问津，也与缺乏法律法规有关吗

　　吴翔华：这里仍然有制度设计原因。比如目前正在试水的银行规定，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的6成，贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。我想这些苛刻的条件很难引起老人的兴趣。

　　假设贷款金额能提高到8成，贷款期限能延长到20年以上，利率能够像刚需人群购买首套房那样打个8折呢这样一来的话可操作性一下子就大了不少，感兴趣的人肯定会多了。

　　柒周刊：可银行毕竟是逐利的，你这样假设的话，“以房养老”风险较大，银行积极性肯定不高。

　　吴翔华：所以需要政策扶持。对于银行承担的高风险，应当由政府出面，对银行承担的风险要提供一定程度的担保。在美国，政府和一些金融机构推出的“以房养老”有多种形式，其中不少都是由政府进行担保。

　　柒周刊：政府还该做些什么

　　吴翔华：给养老院相应的政策扶持。比如说，有的养老机构可能会出于贬值可能、子女反对、变现困难等风险考虑，不太愿意接受“以房养老”的形式，这也会阻碍老人选择“以房养老”。而有的老人可能对养老院有心理上的排斥，担心自己住进养老院之后，房子到了养老院手里，自己的“根”就没了，因而也难下决心。这就要求政府部门应该采取一些措施来打消这样的顾虑，比如对于“以房养老”这种形式，给予养老院一些政策扶持，从制度上给老人一个安定感。

　　房价减小波动也是前提

　　柒周刊：制度设计的确重要。只要制度和法律法规到位了，“以房养老”就可以真正上路了吗

　　吴翔华：如果不让房价平静下来，“以房养老”依然难以施行。

　　柒周刊：房价的因素这么重要

　　吴翔华：几年前你可能会觉得河西卖一万一个平方太贵，但是现在卖两万的都不少；2010年江北的房价曾经逼近万元，但是去年江北一度只有7000多元。这些年，房价的上涨和下跌经常超出我们的预期，也会给“以房养老”带来麻烦。很多人只会看到房价下跌带来的麻烦，比如你购买总价100万的房子，贷款70 万，如果房价不久下跌贬值到70万，就很可能引发断供风险。事实上房价上涨也有风险，比如二手房交易中的违约行为。

　　因此，对于银行来说，一般会要求用于抵押的房屋价值在较长一段时间内保持稳定，这样才能有效降低抵押风险，否则市场的大起大落会降低“以房养老”的吸引力，恐怕银行也要购买保险或者由第三方来担保才行。

　　以 “限贷”、“限购”为手段的调控，在一定程度上打击了楼市的投资客，挤压出了不少投资人群，但是仍然没有改变他们投机的想法。今年楼市成交量回升后，不少投资客又回来了。因此，只能对楼市采取长效的有效的精准调控，回归住宅本身的消费而不是投机属性，防止楼市的大起大落，才能促成“以房养老”的施行。

　　名词解释

　　以房养老

　　也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

　　来源：新华网江苏频道编辑：朱琳

　　（原标题：PK“养儿防老” 南京民间版“以房养老”悄然进行）