如何降低物业专项维修资金使用门槛？如何让它钱生钱？2000个小区的80亿“养老钱”怎么用？

　　欢迎你来提意见10月30日，《长沙物业专项维修资金管理办法》举行听证文/甄荣 李婷 卢小伟

　　北国风光小区房屋漏水一期维修工程已经结束，二期工程还在漫长的申请途中。实习生 李健 摄

　　5月，本报“小区有大事”曾推出报道《谁来帮我们的小区“养老”》，报道小区物业专项维修资金使用困难的现象，引起了多方关注。近日又有不少业主向本报反映小区“养老钱”申报难、增值少等问题。

　　据统计，目前长沙共有2000多个小区，有80亿元“养老钱”趴在银行账户上。本报记者与中南大学联合组建的小区调研小组近日走访了长沙多个小区后发现，业主们最关心的是两大问题。一是这80亿元“养老钱”如何用得更方便？因为现在的申报手续实在是麻烦。二是如何管更能让钱生钱？维修资金长年“睡觉”，不如在确保安全的情况下，让其钱生钱。

　　10月30日上午，长沙市法制办将召开立法听证会，征求社会各界对《长沙物业专项维修资金管理办法》（征求意见稿）的意见、建议。小区养老钱如何用？如何管？欢迎你通过本报提建议。

　　■文/甄荣 李婷 卢小伟

　　壹 “养老钱”为何难用？

　　“申请了4个多月，维修资金才下来”

　　10月上旬，长沙北国风光小区屋顶、外墙漏水一期工程历时3个月后，花费30万元，终于完工了。但之前申报维修资金，却足足花了4个多月。

　　北国风光业委会主任杨浩说，申报最大的门槛是征得两个2/3以上业主的同意。《物权法》规定，动用小区维修资金需要征得占总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。物业公司挨家挨户找业主签名，来回奔波就花了一个多月。

　　物业公司人手本来就有限，北国风光小区有1000多户业主，“签名工程浩大”。很多业主白天不在家，只能晚上去。“住在顶层的、家里有漏水情况的，很快就签字了。有一些中低楼层的业主无所谓，不是很想签，得费嘴皮子磨。有的业主，上门几次就是不肯签。”杨浩告诉记者：“幸亏物业公司有业主房子面积大小的信息，要不然还要家家户户去看产权证，更麻烦。”

　　这还只是第一步，接下来还得把业主委托物业公司维修房屋的委托函收集、拍照、存底，向长沙市物业维修资金管理中心提出申请。 管理中心安排外勘人员外勘，明确维修范围、受益户室。“管理中心进行外勘的只有四五个人，面向长沙2000多个小区，他们确实很辛苦，没办法，我们得排队啊！”杨浩说。

　　小区连续8天停电，维修资金申报“仍在路上”

　　雨花区三湘小区的业主，更深刻体会到维修资金使用门槛过高的痛苦。 去年11月15日凌晨至22日晚上，三湘小区C区4栋连续8天停电。业主们只好一扎一扎地买蜡烛，手机只能去单位充电，遇上周末就只好关机。

　　好端端的为何停电？11月17日，4栋居民发现还没有来电后，把情况反映给三湘社区。18日，物业公司向社区说明，停电是因为供电线路一条主线缆烧坏了，要动用物业维修资金来修理，但因为要备齐所需要的材料、还要走程序公示，时间比较长。为了尽早恢复供电，雨花亭街道先垫付了5.8万元维修费用。

　　正是因为很多小区难以获得两个2/3以上业主签名，所以很多小区屋顶漏水、承重墙开裂、电梯出现故障后，迟迟没有得到维修。长沙市物业维修资金管理中心2011年3月的数据显示，已缴纳首期维修资金的小区有60.47万户，使用过维修资金的小区有将近5万户，不到总数的1/12。

　　据记者了解，这次公布的《长沙物业专项维修资金管理办法》（征求意见稿）降低了申报门槛，规定出现紧急情况时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主未按规定实施维修和更新、改造的，区建设（房产）主管部门可以组织代修。工程竣工后，区建设（房产）主管部门持工程验收合格证明、维修发票等材料到管理机构或者业主委员会办理付款手续。

　　贰 如何不让“养老钱”“睡觉”？

　　“7600元维修资金存8年利息才600元”

　　10月上旬， 本报与中南大学联合组建的小区调研小组走访了长沙多个小区后发现， 除了申报难，小区“养老钱”利息少也是业主关心的问题。

　　近日，杨浩特意登录市住建委的网站，查看了他的物业维修资金二级账户。2004年缴纳的7600元维修资金，存了8年才600多元钱利息：“我算了笔账，如果把7600元存5年定期，按现在利率4.75%计算，5年定期利息有1800元，比8年利息多1200元。”

　　北国风光小区有1000来户业主， 2004年收集的物业专项维修资金约700万。小区交付前5年基本上不要使用维修资金，如果将大部分物业专项维修资金存定期，以现在的5年期4.75%的利率算，700万存5年定期可收益166.25万，但小区物业维修资金的收益却比这个数字少很多。定期是存5年期还是1年期又大有不同，存5年期定期比1年期定期存5年约多收益61.25万元。

　　“我看了《长沙物业专项维修资金管理办法》草案，其中对维修资金的存期没有明细规定。”杨浩希望有关部门能从实际出发，将小区大部分维修资金存更长年限，使业主的养老钱产生更多收益。

　　“我们的养老钱能否存更长期限？”

　　“我们的养老钱能否存更长期限？”10月23日下午， 住在木莲花苑小区的廖秋彬应小区众多业主请求，去长沙市物业维修资金管理中心咨询。他向工作人员提出，维修资金能不能转存利率更高的银行？小区业委会把物业维修资金分为几部分使用，拿出一定比例来存更长年限的定期或购买国债，留下一部分存活期备用。这样可行吗？

　　工作人员答复说，为了保障物业专项维修资金的安全，长沙规定维修资金只能存在长沙银行、中国银行和交通银行里，可以在三个银行之间转存，但不能在其他银行存。从去年6月28日开始，长沙将小区物业专项维修资金都存为一年定期。物业维修资金管理中心人员不多，却管理着长沙2000多个小区的物业维修资金，如果每个小区都要拿出一定比例的维修资金存更长期限的定期，根本搞不赢。人少事多，只能实行统一管理。

　　从市物业维修资金管理中心出来，廖秋彬有些遗憾。让物业维修资金发挥最大的效应，是业主们的共同愿望，也应该是政府部门的义务和职责。“他们的工作人员确实有点少，但是只要工作人员都把小区养老钱看作自己的养老钱，再大的困难都能克服。”

　　声音

　　切实保障业主财产

　　增值权和知情权

　　这次小区维修资金管理办法，降低了使用门槛，提高了使用效率，值得肯定。但这个新规应该切实保障业主财产增值权和知情权。由于房屋的保修期为两到五年，其中开发商对于常见的房屋漏水、电梯故障等问题在5年内应给予保修，因此业主入住时起五年内大部分物业维修资金都不需要使用，因此可以将大部分物业专项维修资金均分为几份，分别存2年或5年定期存款，这样可以产生更多的利息。

　　此外草案规定，管理机构或者业主委员会应当“定期”公布物业专项维修资金账目和相关信息， 但是对公布的周期并没有详细的规定，这样难免造成业主对物业专项维修资金的使用情况、余额等情况缺乏了解。为保证信息公开，新规应对此作出明确规定。

　　■“小区有大事”特约律师、湖南通程律师事务所高级律师何亚伟

　　互动

　　《长沙物业专项维修资金管理办法》（草案）听证会即将召开，如果你对草案有意见和建议，或者对小区物业专项维修资金实现增值有合理建议，请拨打本报新闻热线 0731—84326110或@三湘都市周末。

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