原本准备卖了的商品房，一夜之间竟然成了不能交易的“小产权房”，王女士彻底晕了。

　　今年，家住什拉门更村某小区的王女士人逢喜事精神爽，儿子准备结婚，老两口商量了一下，准备把1995年买的一套住房卖掉，再添一些钱给儿子置备一套新房。在网上发布出售房屋的信息后，真有人看对了眼，双方谈拢了价钱，准备去房产局办理过户手续，却被告知这套房子不能交易。眼看着儿子的婚期就要到了，王女士手头也没有那么多的现金购买新房，旧房又不能卖，心里甭提多着急上火了。

　　“明明房本上写着产权为私有，签订的购房合同也是商品楼预订协议书，咋就不能交易呢？”王女士真有些丈二和尚摸不着头脑了。

　　记者随后咨询了呼和浩特市房产管理局产权市场管理处，该处村镇科工作人员付林东告诉记者，王女士购买小区的住宅属于“小产权房”，交易受到相关政策的限制。

　　“我们详细查阅整个小区土地性质属于集体土地性质，而并不是他们所说的商品房或者福利房。” 付林东说小区是在集体建设用地上，即“宅基地”上建成的房子，只属于该村的集体所有者，连外村农民都不能买。当然，乡产权房只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。

　　既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买或转让呢？

　　付林东介绍，农村宅基地使用权只是村民对集体土地享有的使用权，而土地的所有权仍归村集体享有，因此，就个人而言是不能处理该土地的。另一方面，因为农村宅基地使用权是本集体成员在集体内享有的一种权利，不能将该项权利转让于他人。而由乡镇政府所颁发的产权证书是无效的，并不能证明房屋产权。同时，我国法律规定不动产产权是以登记为原则的，未经登记的产权是不能得到法律认可的。而乡产权房在乡镇政府或村委会所办理的转让手续同样是不能得到法律承认的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部转让、置换。

　　“转让人拥有两处以上的农村住房，转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员，受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件，转让行为须征得本集体经济组织同意。如果符合上述条件，房屋是可以转让的。” 付林东解释说。

　　“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是由村集体组织或者开发商出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

　　根据有关法律规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

　　“既然是‘小产权房’，我们手头却也有房本？”王女士的疑问是不是应该引起相关部门的注意……记者 田园 实习生 王雨

　　（原标题：自家的“商品房”咋就成了“小产权房”）