二手房售价比一手房低，但算上税费等，并不一定比买一手房划算

　　羊城晚报记者 张爱丽

　　在广州市越秀区上班的白领蔡小姐打算在东部板块买套房自住，近日她看了好几套房子，觉得一手房的价格要比二手房高出不少。蔡小姐告诉记者：“一套97 平方米的二手房，业主开价78 万元，加上中介费和税费，均价每平方米8000 元左右，比新房每平方米8400 元便宜不少。”

　　二手房比一手房的价格低，那是不是买二手房就划算呢？

　　业内人士分析，一般情况下，二手房的价格低于一手房，但也会出现一、二手房价倒挂的现象。买二手房不一定就划算。

　　到手价才是最终价格

　　长期浸染于房地产行业的许小姐表示， 决定房价的因素很多， 单纯的价位高低， 无法反映出房价的真实水平。比如有些二手房报价确实要比同类型新房低一些， 但房价中还包含其他成本， 如税费等， 这样算下来总价反而比新房高。

　　许小姐认为， 不管是选择哪种类型的房子， 一定要综合考虑到各种因素， 从而计算出最终的“买家到手价”， 这样才能做出合理判断。

　　许小姐表示，为了增加各楼盘之间的可比性，应尽量选择品质相同的楼盘进行比较。决定楼盘品质的因素有很多种，比较常见的如所处地段、周边配套、人文环境、建筑质量，甚至包括物业管理等，都会影响到其品质。

　　税费成本是重点

　　许小姐称，买新房与买二手房，最关键的是税费成本不同。这种情形主要是针对同一个楼盘而言。

　　从表面上看，不管是买新房还是二手房，买家承担的税费只是契税以及少量的交易手续费。但在二手房买卖过程中，卖家会将包括二手房个税、营业税，甚至中介佣金等费用全部计入房价中，因此买家除了自己所应承担的契税、交易手续费、中介佣金等费用外，还要承担卖家转嫁过来的成本，最终的结果是导致购房成本大增。

　　所以许小姐建议， 在选择房源时，得到对方报价之后， 要综合计算各项开支，计算出买方的“到手价”。

　　当然， 具体计算过程中还会涉及不同的报价方式。目前比较常见的是卖家“净到手价”，即卖家具体收到的房款、税费等由买家承担， 这需要根据上述方式来估算购房总成本。但如果卖方报的是成交价，税费自理，则其计算过程跟新房类似，只需考虑自身所应承担的税费以及中介佣金等。

　　一、二手房税费对比

　　下面我们以金小姐首次购房为例，其在番禺某一小区买一套产权面积120 平方米的房子，假设首付三成， 需要商业贷款112 万元。

　　在房价相同的情况下：

　　（1）买二手房。房价160 万元，贷款112 万元， 评估价按1 万元/平方米（目前该地区的评估价为8000 元到1 万元/平方米左右）计为120 万元，那么，支出是多少？契税=评估价×1.5%=18000 元营业税+个人所得税=评估价×6.6%=79200 元按利率8.5 折计算，112 万元贷款20 年利息=740000 元买方拿到产权， 开始装修前，总计支出：1600000+18000+79200+740000+16000（中介费=房价×1%）=245.32 万元。

　　（2）买一手房。房价也为160万元，贷款112 万元，首付48 万元（一般两年后交房， 两年内无权转让房子，不像买了现房能随时折价套现）。两年后拿到产权， 开始装修，那么支出是多少？

　　契税＝160 万元×1.5%=24000元维修基金＝40 元/平方米×120平方米=4800 元管道煤气费+有线电视初装费等相关费用=3500 元左右按利率8.5 折计算，112 万元贷款20 年利息=740000 元买方拿到产权开始装修前，总计支出：160 万+24000 +4800 +3500+740000=237.23 万元提醒：也许大家忘了算一笔账，如果一手房是现房，出租两年，每月租金按3500 元计算，两年共收租金84000 元，比买期房划算。

　　特别提醒：莫忽视土地使用年限

　　值得注意的是， 除了税费之外， 还需考虑土地使用成本， 这是目前购房者最容易忽视的一个成本。

　　土地成本包含在房价中，而且是一次性付清， 加之购房者对土地使用期限并不是很敏感， 所以很多人不大在意。一般情况下， 一手房的土地使用权期限通常为70 年， 如果开发及时， 除去开发年限， 基本上有67 年左右的使用时间。但目前市场上二手房的剩余土地使用权期限平均在60 年左右， 甚至更少。

　　虽然在短期内二手房土地使用年限较短的弱点表现得并不是很明显， 但在若干年后影响就不一样了。当然， 在这里需要提醒的是， 对于分多期开发的超级大盘， 其土地使用年限完全相同， 因此购房者只需比较其包括税费在内的综合成

　　（原标题：二手房算上税费等并不一定比买一手房划算）