□文徐鑫李瑶摄影李瞻

　　序

　　进入年末，房企大规模降价已基本结束，各大房企开始稳价保量。综观上海楼市成交热销榜单，热销的楼盘除去价格因素之外，产品本身品质、升值潜力等均是其备受关注的主要因素。不再仅仅依靠低价谋市，意味着沪上楼市正式迎来硬实力比拼时代。

　　看热度：低价策略显效

　　开发商逐步减少优惠措施乃至开始悄悄提价，购房者再度陷入观望。进入四季度以来，这种“不温不火”的市场状态一直在延续。

　　事实上，只要开发商给出的价格稍微低一点，热销就没问题。以首次开盘的恒文星尚湾为例，首批推出300余套房源，仅一个月就已签约销售275套，成交均价为11959元/平方米，一举拿下上海10月商品住宅成交榜的双冠王。

　　对此，上海荒岛房产工作室副总经理黄欣伟认为，在目前比较稳的市场上，要想取得成交，必须要靠低价位拉动。

　　在高端市场上，这种低价策略也并不鲜见。位于闸北区的某地王项目，自9月份低开入市以来，销售出24套的业绩；沪上另一豪宅开发商集团，打出6.3折优惠，其在上海市内的两个项目，由此引来众多购房者关注。

　　看产品：精致品质做好服务

　　在众多促成产品成交的因素中，“品质更好”、“户型合理”、“价格更有竞争力”等最具有代表性。

　　瑞虹新城高级销售经理杨军表示，“产品和服务始终是第一位的，只有不断强化这两方面的力量，才能体现出开发商的品质。 ”

　　据介绍，此次瑞虹新城璟庭将推出的户型是75-175平方米的1至4房，27000平方米原生态自然景观、三重大堂豪华设计、4500平方米私属会所等等都是该项目的亮点。

　　业内人士普遍认为，经营沉稳、注重产品品质的提升并不断加强消费者服务质量有助于房地产商度过寒冬，迎来新的发展机遇。

　　万科日前就鲜明地提出了“回归”的概念，一个是从传统的营销向技术科研上的转型，另一个便是从建房卖房转到服务型的转型。比如万科集团即将推出的海上传奇产品系列，也是以品质与服务作为市场卖点，吸引购房者的关注。

　　看走势：地段、潜力一个不能少

　　历经考验的地段优势、不断完善的配套设施、经得起时间检验的区域前景，未来上海楼市“真品”在环境、配套、性价比、地段等方面仍能经得起时间的打磨。

　　地段绝对是房地产保值增值的第一保障，好地段的房子可能未必是自住的首选，但一定是投资的首选。业内专家分析，在楼市销售非常好的情况下，可能郊区的房子和市中心的房子都同时在涨，甚至有些偏远地段的房子涨幅更大，但是从长远来看或者在经济不景气的时候，好地段的房子则会表现出良好的保值增值属性。

　　“房价跟着轨交涨”一直被视为上海楼市的黄金法则。资料显示，除去市场因素，一条轨道交通平均会为沿线房价带来8%-20%的上涨，尤其是那些自身公交线路并不发达的郊区楼盘，轨交的开通对房价上涨作用更为明显。

　　其中最明显的例子就是受11号线利好影响的嘉定新城板块，通车之前房价还在8000元/平方米左右，通车后房价立马涨到了10000元/平方米，如今更是上升到了15000元/平方米以上；轨交22号线的通车利好沿线楼盘，甚至还有专家预测金山楼市将从此告别“四位数”时代。

　　同时，越来越理性的购房者在购房过程中，对于区域前景的判断也是必不可少的。

　　专家观点

　　供应量收紧“降价盘”性价比放大

　　付伟汉宇地产研究部经理

　　近期全市热销楼盘首先仍然表现为性价比优势，其次是产品以及地段的综合优势。所谓性价比主要指价格较周边同类楼盘明显要低，至少是10%左右；而产品定位则要更匹配区域首次置业家庭的居住需求，因为近期市场释放的主力仍然是刚需。

　　以销售冠军 “御龙名邸”为例，截至上周末，其11月的销量已达到171套，但销售均价只有7700元左右，这个价格几乎可以称是今年全市“最实惠”的楼盘。另外，其户型也是以100-133平方米的两房和三房为主，比较符合金山本地人群户型“偏大”的居住习惯。

　　位于徐汇华泾板块的“永新印象欧洲” 11月已热销107套。目前徐汇区几乎很少有新盘在售，因此该楼盘在地段上具有一定稀缺性。 24000-25000元的均价较上批房源和同类楼盘要低10%左右，可以说是享有市区的地段，郊区的价格。同时开发商品牌也具备一定的号召力。

　　事实上，10月份全市新盘供应量就已开始明显回落，本月延续这种趋势。供应不振意味着开发商的近期促销力度也将减弱，因此11月份市场整体将呈现量跌价稳。需求大致平稳，对于少部分降价或打折盘来说，抢夺客户将变得更加容易。

　　热销样板

　　恒文星尚湾

　　价格：均价12500元/平方米

　　客群：首次置业兼顾改善的群体

　　优势：商圈+产品

　　恒文星尚湾在今年10月开盘当日劲销258套，11月份又加推144套83-106平方米的刚需型两房和126-136平方米的改善型三房。在短短2日内，仅剩十余套，销售去化率高达90%。

　　江湾翰林

　　价格：均价38000元/平方米

　　客群：周边高等学府学子和留学生为主

　　优势：商圈+人文

　　该项目南面即是财大小区，东面和淞沪路相隔的便是市光新村、国和新村等上世纪90年代的公房，居住人气足。推出的240套大平层以及叠加产品，在楼盘开盘期间就已售出一半左右。好地段、产品稀缺成为其热销筹码。

　　星河景苑

　　价格：13300元/平方米

　　客群：改善型置业客群

　　优势：配套

　　星河景苑位于闵行江川板块，以徐闵线、东闵线为主要交通路线，到达徐家汇商业中心约1个小时车程，距离5号线东川路站，车程约为5分钟，项目为地铁上盖楼盘。

　　浦江颐城

　　价格：均价18500元/平方米

　　客群：闵行区域客以及部分轨交沿线客群

　　优势：产品+口碑

　　浦江颐城位于闵行区浦江镇的中心城区，是2010年上海世博会以及上海重点打造的前滩板块的辐射区域。项目至人民广场17.5公里，通过卢浦大桥、浦星路以及轨道8线，截至2012年10月12日，去化已达到90%左右。

　　保利天鹅语

　　价格：均价14500元/平方米

　　客群：保利老业主

　　优势：产品+口碑

　　保利天鹅语在10月份全新推出100套公寓房源，开盘当日即签约70多套。作为公寓和别墅共存的混合社区，该项目毗邻地铁11号线白银路站，周边配套完善。

　　（原标题：谁在热销？ 年末市场新势力崛起）