楼市“引力” 助推版图生变

2012年11月15日14:39 新闻晚报

　　文苏婉晨徐鑫摄影李瞻

　　序

　　对于楼市的种种猜测让已成过去的2011成为“游离”的一年：政策的去向、楼市的涨跌、开发商是否坚守的猜度……游走于楼市的各种消息让2011充满了变数。历经变数，万象更新。 2012上海楼市品牌房企个性亮相、新产品线多条出击、营销创新各出奇招，从板块到产品再到人力资源，整个行业都呈现出更新加速的状态。

　　在“引力”的带动下，外地房企加速进入上海，行业、市场、板块、产品正在上演“大迁徙”，新势力版图已经隐约可见。

　　现象：房企入沪年末走热

　　继“苏系入沪热”之后，在上海市场的吸引下，外地房企在2012年末再次掀起“入沪潮”。

　　深耕福建16年后，A股上市房企阳光城集团股份有限公司正式宣布，其地产管理部将于11月底正式迁入上海，此后，其将重点开拓上海、山东及江苏等沿海城市，并根据情况在上述区域拿地。

　　作为重庆最大的房地产公司之一，协信今年在上海市场也动作频频：今年8月，协信集团在上海首度拿地，以13亿底价竞得闵行区虹桥商务区核心区北片区12号地块，时隔一个月，协信集团再度出手，以12亿元取得闸北区474街坊1丘地块，同样为商办用地。

　　10月26日，协信高调宣布正式进入上海市场，上海既是其全国扩张的第八座城市，同时也是其扩张计划中最为关键的一步。

　　紧随其后，11月11日，苏南融创宣布并入上海融创绿城，此后融创与绿城在苏南和上海区域将采用合作合营的方式进行发展，作为战略布局，上海融创绿城将统一绿城和融创在沪、苏、锡、常区域的管理和发展。

　　除了房企入沪以外，中介公司也加紧步伐，北京本土二手中介“链家地产”也于近日宣布扩张，到年底，徐汇、闵行预计将有10家门店正式营业。

　　市场：跻身沪市实力“试金”

　　房企进沪前景如何，可从以往经验窥见一斑。

　　江苏新城入沪后，经过几年发展，目前，其在上海已布局9个项目，住宅为主，除少量售罄以外，大部分项目还在销售阶段。今年上半年，作为“苏军代表”新城地产沪上6个项目销售金额近25亿，进入上海房企商品住宅销售金额TOP10。同样在上半年取得不俗销售业绩的还有领衔福建军团的“象屿置业”，今年上半年在沪的4个项目共取得69851平方米成交，跻身上半年销售面积TOP10。

　　除此以外，也有企业进入上海市场后业绩平平、鲜有露面的。同样是闽系民营房企，宝龙进入上海后，位于浦东和青浦的两个项目至今进度缓慢，在拿地方面也鲜有声音。

　　业内人士认为，“很多外地房企都把能够进入上海市场当做一种实力的象征，这也是上海市场为何具有如此吸引力的原因。 ”

　　主角：刚需产品深耕上海

　　综观全年，楼市成交比较零散，难以形成真正的小高峰，“降价”传言始终萦绕，而真正具有吸引力的产品全部围绕 “刚需”展开，而进入上海的外地房企也纷纷打起“刚需”的主意。

　　进入上海市场的佳兆业就将“推精品刚需，深耕上海”作为其今年的主要策略，佳兆业上海区域经理王洪伟表示：“上海市场基数庞大，潜在购房需求在长时间压抑后，势必会出现反弹走势，这也是佳兆业进驻上海的主要原因。 ”据了解，佳兆业实行双轨策略，一方面针对刚性需求进行快速开发，另一方面通过不断扩张补充优质的土地，来适应市场的需求变化。

　　对于此后的发展，王洪伟表示，佳兆业之前在上海只有奉贤珊瑚湾一个项目，现在有了马陆和庄行项目，“之后如果有合适的地块，我们也会考虑。在上海拿地也是佳兆业希望扎根于上海这座国际大都市的战略，在这样一个刚性需求量大的城市，公司也将继续加大开发和销售力度。 ”

　　专家观点

　　融合本土化更具生命力

　　华伟华东师范大学房地产研究中心主任

　　如果不能在北上广深的市场中占有一席之地，最多只能算地方性企业。因此，一但条件成熟，地方名企就会迫不急待地进军上海等一线市场，以期早日挤进全国性房企行列。

　　以“新粤派”房企为例，它们注重品牌、善于融资，市场化程度高。同时，还在经营理念、开发模式、营销战略等有一定的创新。但需要指出的是，应在利用经验的同时不断适应上海市场。

　　外地房企的高市场化运作无疑给上海市场注入了新鲜的血液，对上海房地产市场的格局也会带来影响，在强化上海本地开发商市场意识的同时更快速地为上海市场所同化。而这些房企只有适应后方能成长，并更具生命力。

　　“试水”入沪提升房企竞争力

　　黄志坚金丰易居&佑威联合研究中心联席主任佑威机构执行董事

　　对于具有一定实力的开发商而言，能够进入上海就是实力和规模的象征。因此，只要能力所及，进军上海都是梦想。进入上海后能否生存，关键看拿的什么地、楼板价是否有竞争力、以及产品规划与开发的好坏等，是否有胜算，开卖了就能见分晓。

　　上海本地的很多房企纷纷走出上海，并不把“鸡蛋”放在上海这一个“篮子”里，可见把上海作为主战场的话，很需要实力和承担风险的能力。因此，相信外地房企也会规避风险，不太可能一上来就把上海作为未来的主要“战区”，多数会采取“试水”的方式先进入上海再说。

　　房企之间开展合作在未来将是很常见的现象。住宅与商业地产相融合以增加开发产品的竞争力，或是房企规避风险并确立开发优势的未来趋势。