杨建伟

　　知名商业地产人

　　由于开发商资金有限及其他原因，无法长期持有全部物业，使不少项目出现业权不单一的问题，这对商业管理公司平衡各业态的均衡十分艰难。甚至商业地产运营管理不得已做成了物业管理，商业项目的价值大大缩水。

　　如何解决业权问题，踢开商业运营的绊脚石，使得商业项目体现其应有的价值，将是业界的发展方向。

　　现行统一业权方法主要有带租约销售 （返租）、自持 （以租代售）、回购等。

　　带租约销售在实行之初，成功解决了商业地产项目培育期中业权问题；也就是现在很多项目都应用较多的返租策略，通过商业管理公司的营运，能够比较好地度过这一阶段；不仅能够促进销售，也可以通过统一规划、统一招商等，加快并安然的度过这一阶段。

　　但带租约销售的返租租金一般较高，从而带给客群较高的预期，促进销售。租期结束后，业权再次回到业主手中后，租金较难达到业主的收益期望，各业态的租金又有较大差别，为了达到更高的收益，业主就会自作打算，商业管理公司将处于较为尴尬的位置，商业运营变为物业管理，原先经过统一规划业态就会重组。为了达成更高利益达成的新业态组合，不管是科学性还是市场的契合度都不会理想，原先发展较好的项目又将陷入了危机之中。

　　2005年，鸿伟摩尔与温州欧洲城合作，为其作定位规划、业态布局、招商策略的诊断，对人流动线，精品街情景设计、建筑风格作了科学的规划调整，并完成了对欧洲城的主力店招商，香港丹璐集团正式入驻温州欧洲城，在温州树立了较高的商业地位。

　　因其项目为达成资金的快速回笼，已经实行了销售，在统一规划、统一招商以及未来的运营管理都遇到了较大的难题，采用了与业主协商将其物业返租的策略来实行统一的规划与招商，以致后期的运营管理都能在商业管理公司的运营下安然进行，跨过了业权这一问题。与业主协商说服业主让其返租给商业管理公司运营，对人才的要求较高；但此方法不失为一个较为可行的方法。

　　随着商业地产的发展，现在已不是只要销售做的好，招商做的好，就能够满足开发需求的时代了；商业价值往往更体现在后期运营上，一定是将后期经营理念贯穿于项目运作中的模式，提早认识到业权统一对于项目的作用，处理好业权问题，通过统一规划、统一招商、统一运营等使项目顺利营运，提高项目租金。

　　这才是商业地产成功开发的重要前提。

　　（原标题：论商业地产散售之隐患）