连续的政策“组合拳”给今年上海的豪宅市场带来了相当大的冲击。上半年，上海八成豪宅实现“零成交”，似乎豪宅市场正在步入“寒冬期”。

　　不过，中房信分析师薛建雄表示，受到巨大供应压力，下半年各豪宅会定出最有性价比的价格水平来吸引买家，因此在楼市调整之中，下半年应该是购买或投资豪宅的最佳时机。

　　临近年关，我们不难发现，事实果真如此。

　　豪宅打开抄底缺口

　　进入11月，刚需产品因为供应不足，成交上尽显疲态，豪宅却因为背负强大的资金压力，被迫进入抢收冲刺阶段。

　　占据陆家嘴滨江豪宅区的滨江凯旋门早在开盘之际，曾喊价16万元/平方米，但现在实际成交均价仅在 13万元/平方米，降幅高达18.75%。

　　不过，此番大幅让利，确实让滨江凯旋门在今年1-8月有39套的成交量，高居上海单价10万元以上豪宅成交之首。

　　此外，在佘山脚下，容积率仅为1.0的华润佘山九里于10月14日加推二期房源，单价20000元/平方米起，均价为21000元/平方米。虽然此次二期产品较一期户型设计有所不同，但比起一期均价高达42000元/平方米，仍有50%下跌。

　　更有甚者的是，在11月30个折扣优惠幅度较大的楼盘中，内环内的豪宅以及别墅项目的数量达到了12个，占比达到4成，可以看出，改善型项目对于打折优惠的依赖程度远超于刚需项目。

　　博了眼球赢了成交

　　由于高端市场有别于刚需，客户需要一定时期的积累，所以在今年6-7月份中，市场成交均价被高端项目的集中成交导致结构性上扬，而此后的8-10月份内迅速回落。

　　由此可见，高端市场的成交呈现波动性，并且高端置业的客群也仅是目前购房大军中的一小部分，并不像刚需市场来得那么平稳。

　　6-7月高端客群暂时被消化，后续就需要几个月的时间来进行蓄客，而临近年末，一些已经蓄客差不多的项目开始对外销售。这不仅是为了在年末前完成销售业绩，也是因为过了今年，要静待下一次最佳的开盘机会，可能就要到明年小阳春了，所以在此节点上，各大高端楼盘选择高调开。

　　不过，目前市场上住宅库存已经连续两个月保持在1000万平方米以上，尤其是大户型供过于求，导致豪宅去化压力重重。

　　同策咨询研究中心资深分析师许之静表示，低价战略是在短时间内赢取市场的最佳举措。 （李瑶）

　　（原标题：豪宅年末抢收有方）