“溢价地王”、“总价地王”、“单价地王”……这些被冠以“地王”名号的项目陆续爆发出后遗症，面临刚需房及小户型以价换量的热销，曾经的“地王们”显然有些难以推动销量，价格直降到“成本价”，也只能“赚吆喝”。

　　“烫手山芋”贴本卖？

　　要想有成交，“地王”就要贱卖。

　　在上半年常发豪庭国际的入市，引得市场高度关注。优惠后1.3万-1.4万元/平方米的均价，最低单价1.2万元多一点。这个价位在其所属的嘉定新盘中其实确实挺“实惠”的，但是如果把它和当初拿地时的“成本价”对比，就会有惊人的发现——该楼盘优惠后房源的最低价已经几乎相当于楼面价了。

　　这个几乎要上演 “面粉贵过面包”的楼盘，2009年底土地出让成交楼面单价为12076元，虽单价不高，但土地的溢价率却达到惊人的435.29%。有业内人士曾算过，“1.2万元的楼面价，算上人工、财务、建安成本和营销费用，各种成本七七八八加在一起怎么也要差不多1.8万元了，而且就算每平方米卖1.8万元都不赚钱。 ”

　　但也有业内人士表示，“亏本卖”这仅仅是开发商的一种策略，实际上，这个项目是“貌亏实赚”。

　　位于浦东唐镇的地王项目绿城玉兰花园，开盘至今的销售情况并不尽如人意。据汉宇地产数据显示，该项目于2011年4月开盘至今，共销售206套，销售均价为41867元/平方米，也是该区域内目前最贵楼盘。目前已完成该项目整体推盘率一半以上。

　　值得注意的是，绿城于2009年11月以16.6亿元摘得唐镇新市镇另一幅住宅地块，折合楼面价1.9万元/平方米，高达379%的溢价率曾一度引起市场哗然。

　　另外，由象屿地产发展的 “地王”项目象屿鼎城，已于今年5月展开销售，成交均价为21895~22229元/平方米，低于其拿地平均成本。开盘以来销售374套，也已完成推盘计划的6成以上。据了解，该项目是象屿地产在2009年以11.9亿元的总价夺得 “浦东新区川沙新市镇A08-03”地块，楼板价达到14000元/平方米，被业内称为“迪士尼地王”。

　　“降价表象”切勿盲目入手

　　对此现象，汉宇地产市场研究部付伟表示，拿地成本和售价来看，绿城玉兰花园和象屿鼎城仍是有利可图的。前期“低于成本价”入市的房源成为了吸引市场眼球的一种销售手段，有利于蓄客，可谓一举两得。

　　克尔瑞上海研究机构总监薛建雄也认为，市面上现在不少地王项目表面上是“亏本运营”，但实际上是通过“拉高拍低”的方式平衡利润率，目前售价低于平均投资成本仅仅是表面现象。

　　事实上，在这样捉摸不定的楼市中，对于买家而言，其实很容易作出决定。买家可以心中了然，在参照高地价项目的交投热度中做出自我判断。

　　薛建雄表示，假如这些项目卖得非常好，说明该价格已经被市场接受，的确“降无可降”，那么买家可以及时跟随；假如这些项目的割肉卖楼仍不能引发市场兴奋的话，则意味着价格还会有下降空间，那么，购房者仍可以耐心等待。 （徐鑫）

　　（原标题：“地王”当前降价仍需谨慎）