记者 骆小燕 邓凤仪实习生 罗美
1960年,美国亚利桑那州,企业家戴尔·韦伯开始修建养老社区,他取的名字叫“太阳城”。今天,这里成为世界最著名的养老社区。
2000年,中国北京,下海商人朱凤泊开始修建中国的“太阳城”。民营企业开发建设养老社区,朱凤泊是中国第一个吃螃蟹的人。
截至2012年底,我国老年人口数量达到1.94亿,占总人口的14.3%。2013年,老年人口数量将突破2亿大关,老龄化水平将达到14.8%。
2013年9月13日,国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外公布,明确提出明年全国将试点“以房养老”。
正在开启的养老产业形态中,登台的主角显然已经不是传统概念中的养老院,而是带有地产性质的新型养老。
房企、险企、央企纷纷投入大量资金逐鹿养老地产。
养老地产,看上去美极了。
“第一个吃螃蟹的人”
北京的北五环外,昌平区立汤路30号院,罗马式大门上“太阳城”三个金色的大字在略显空旷的马路边很是醒目。
六层的小楼容易让人把这里误会成花园洋房式的商业楼盘。
一些老人坐在篮球场大小绿地旁的椅子上乘凉,偶尔小声地交谈。
这里是朱凤泊在1997年便开始构想的全国首家大型老年公寓,北京太阳城。
朱凤泊,北京太阳城房地产开发公司总裁。
2000年,太阳城养老公寓开工建设。整个养老社区占地644亩,总建筑面积32万平米。1533户老人居住其中。
拱门旁,超市和邮局依次而过,白色的北京太阳城医院,安静地耸立在绿地包围中。
一位白发老人在一位护工的陪伴下从医院门口走了出来,往左再走50米,就到了她住的公寓。
家家户户都要有紧急呼救按钮,要有医院,有急救电瓶车——这是朱凤泊在1988年下海之初对养老社区的构想。
1987年,朱凤泊接到一个紧急电话,父亲病危。朱凤泊放下电话,匆匆赶去医院,刚到门口,父亲就去世了。
朱凤泊和他的6个兄弟姐妹悲痛不已。儿女们正有能力向父亲尽孝,父亲却在电车上出了意外。
无法继续工作的朱凤泊毅然在第二年下了海。
“我想要建这么一个养老社区,医生可以在最短时间内带着设备赶到病人身边。”朱凤泊说。
民营企业开发建设养老社区,朱凤泊是中国第一个吃螃蟹的人。
从2000年开始涉足养老地产开始,朱凤泊对地产设计的一切构想都来自一个理念,怎么把父亲救回来。
太阳城医院诞生。
“我们建了一个二级甲等的医院,常年提供紧急救护和日常诊疗,医养结合。”
再往前走,绿荫之下,银龄公寓映入眼帘,这是两幢仿欧式的白色建筑。
银龄公寓的设计延续了朱凤泊的构想:如果父亲住在这里,怎么才能让他方便?
在银龄公寓里,公共的活动空间占了一半有余。
娱乐室、读书馆、老年大学班、棋牌室、手工房、磨脚室……一应俱全。
公寓的地板换成了橡胶质地,防滑又去噪音。所有的走廊上全都装有扶手。
每一层都设立餐厅,三餐实行订餐制,老人根据自己的喜好点餐。他们坐固定的位子,方便工作人员对老人饮食状况精确管理。
所有的这些细节,都被细化成了银龄公寓的流程表,挂在会客厅的墙壁上。
这一个流程表,又根据工作人员平时的经验以及专家团队的建议先后修改了三次。专业,流畅,一目了然。
进入养老地产的初次尝试
银龄公寓入门处,挂着一块精致的小牌子,写着“本月寿星”,小牌子上还挂着这个月过生日的老人们的照片。
每月的19日,银龄公寓的全体员工会聚在一起给寿辰在本月的老人们集体庆生。
这一个传统,从公寓建成以来,一直持续到现在。
在这一天,太阳城的规矩是,不能管老人们叫叔叔阿姨,得叫爸爸妈妈。
有一次庆生,刚从外地出差回来的朱凤泊正好赶上了,他负责切蛋糕。
当他把蛋糕递给一位老人时,老人哭了,老人说:“我有11年没有过生日了。”
“我们很仔细地分析了老人到底需要什么,”王兴全说,“老人们很需要陪伴。”
王兴全,北京太阳城度假村有限公司奥林匹斯俱乐部副总经理。
针对老人们的需求,朱凤泊一直着力打造软件服务的建设。针对老人们的服务,精细化再精细化。
2003年太阳城开始对外营业。第二年,500床位很快被住满。
初入养老地产界,朱凤泊很迷茫。
概念是有了,但怎么做?
户型的大小怎样才合适?开间怎样设计?老年住宅到底需要怎样的产品?
朱凤泊的团队设计了二十多种户型。
有的区域做了跃层,有的专门做单体别墅,还有区域开始做联排别墅。
每一次尝试,都是一次鲜活的教训,是凝结着资金付出的总结。
“当时是一种理想模式,想让老人有更多的选择。”朱凤泊说。
如今回忆起来,朱凤泊说他现在一定不会做这么多户型。
“单体别墅和联排别墅没有必要做,养老地产就应该做同类的产品。跃层也不应该开发,这对老年人来说特别不方便。” 朱凤泊总结建筑形态上的教训。
最难的当然还是资金。
“当时银行几乎不贷持有财产,向银行申请贷款行不通,资金是我最大的难题。”
他选择两条路径,一是借钱,二是卖房子集拢资金。
1533套房子,70%做房地产销售。
收回的资金,朱凤泊开始打造自己心目中的“太阳城”。
“剩下的那30%自己持有的部分,我就用卖房子的钱把整套的养老社区建立起来。”朱凤泊说。
30%的持有型物业,包括医院超市文化宫俱乐部和银龄公寓,一直在持续盈利。太阳城的盈利模式
作为中国养老地产界早期颇具代表性的养老地产项目,太阳城慢慢地摸索出了一套三七开的开发运作模式。
按照综合用地打造养老设施,用70%土地建养老住宅销售,30%的做服务设施。
“3比7的方式打造,我利用利润来运营,资金是平衡的,不背负债务,相当于就是0成本运营,长久持续下去,很快就可以创造利润。如果我要还银行,每年的还本贷息,我就看不到利润。”朱凤泊说。
利润滚动之下,奥林匹斯度假村,奥林匹斯俱乐部,文化活动中心、医院、超市等服务设施愈加完善。
在运营模式上,太阳城提炼的是“持续照料型”养老社区,这就意味着,在太阳城无论是买房子住还是租房子住,都能提供健康、半自理、无自理和临终关怀四个部分的服务。“太阳城的房子又好卖又好租,人们都愿意来,这个运营模式就非常成功。”
在成功的开发模式和运营模式之下,太阳城的盈利模式,就足够清晰。
按照朱凤泊的说法,太阳城的盈利模式分为五层。
“第一层是老年公寓销售产生的收入和收益,这个要占绝大部分。”
“第二层收益是通过老年公寓的租赁,可以实现相对大的提前获得的租住收入,这是一个可持续的收入,这个收入可以实现两到三个亿的现金流,这里面会有相对大的收入和纯收益。”
第三层收益来自太阳城的商业综合设施,以医疗为例,2012年,太阳城的社区医院实现了社区老人24000人次的门诊量。
“这也是我们除了销售老年公寓,租赁老年公寓之后的第三层盈利。周围的服务设施都是根据老年人的需求设立的,大需求也就拉动了大收入。”朱凤泊说。
“第四层盈利,我们所有的持有型物业,可以抵押贷款,形成强大的现金流。另外,北京太阳城的模式向外延伸发展,对其他的提供指导、咨询,辅导,运营服务,也会有冠名收益。”朱凤泊说。
五层盈利保障,让太阳城的整个运营模式进入正轨。这也是朱凤泊最为骄傲的部分。
(原标题:朱凤泊和他的“太阳城模式”)