专家解读房地产政策走势：市场化调控手段将更突出

　　“要住房找市长要买房找市场”

　　17日，广州市泮塘人家安置房选择回迁的部分街坊电脑摇珠确定选房顺序。加强保障房建设是政府调控房地产市场的重要手段羊城晚报记者郑迅 摄

　　羊城晚报记者 赵燕华

　　《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）中以不少篇幅提及房地产、土地改革、房产税、城镇化。广东房地产业内人士和部分学者期待：通过“增加供应改变供求关系，税费手段改变市场需求结构”等市场化调控手段更加突出，市场在房地产资源配置中的决定性作用将更加明显。

　　资源配置要靠市场

　　《决定》明确，建立城乡统一的建设用地市场、保障农户宅基地用益物权、保障农民公平分享土地增值收益、加快房产税立法并适时推进全国住房信息联网，健全住房保障和供应体系、建立公开规范的公积金制度。

　　“由关注制度要素的设计到制度体系设计，这就是所谓的‘顶层设计’。‘顶层设计’才是从根本上解决‘头痛医头脚痛医脚’、‘政出多门’的问题。”保利地产广东公司董事长余英，对《决定》中关于“健全住房保障和供应体系”的表述这样概括：要住房找市长，要买房找市场。

　　深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松认为，房地产将快步进入“市场起配置资源决定性作用”和“保障归保障、市场归巿场”的新阶段。

　　同策咨询研究部总监张宏伟表示，从当前市场表现来看，无论是最近的“深八条”、“京七条”，还是十八届三中全会后政府表态来看，已经呈现出通过“市场化手段增加供应改变供求关系，税费手段改变市场需求结构，行政化手段将逐步退出”的特征。

　　不少业内人士认为，就房地产市场而言，三中全会后，市场化调控手段会更加突出，在房地产市场资源配置中的决定性作用将更加明显。业界期待，待市场手段、经济手段可以发挥其对市场主导影响作用时，以限购为主的行政化手段将逐渐退出房地产市场。

　　土地改革方面，同策咨询研究部总监张宏伟认为，建立城乡统一的建设用地市场，旨在盘活土地存量，增加土地市场供应，从市场的角度对于未来建设用地市场进行调节，以实现城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，最终推进新型城镇化建设。

　　房产税扩围势在必行

　　《决定》明确，加快房产税立法并适时推进全国住房信息联网，对此，广东省房地产行业协会秘书长王韶表示，最近省房协市场研究部发表了一份报告，建议加快推进房产税改革，按财产税的原则实行对所有房产不区分套数，一视同仁，对拥有房产的人群普遍征收，逐步建立地方政府相对稳定的财源。

　　“房产税是我国未来实施房地产调控机制的一个方面。”王韶认为，对政府而言，第一，改变“轻改革、重调控”的思路，尽快完善房地产市场长效机制；第二，坚持“有保有压”，坚定不移地实行差别化信贷政策，制定合理的个人按揭贷款发放计划和利率优惠，充分保护首次置业需求；第三，准确把握市场，制定科学合理的土地、住房供应计划，避免住宅超规模发展，减少市场波动；第四，减少对土地财政依赖，因地制宜，鼓励多产业共同发展。王韶预测，不排除广州会在今年内开征房产税的可能。 编辑： 何平

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　　专家解读

　　“土地流转”触动土地垄断根基

　　广东省房地产协会理事赵卓文在结合广东实际解读《决定》时谈及土地改革，在他看来，“土地流转”触动了土地垄断的根基，未来率先落实的是农村集体建设用地的流转试点。

　　羊城晚报：《决定》对广东的“土地流转”有何意义？

　　赵卓文：《决定》中提出了“建立城乡统一的建设用地市场”、“赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置”。

　　安徽省11月12日推出《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，在20个县（区）开展农村综合改革示范试点工作，建立多元统一的农村土地市场。“土地流转”成为现实，意味着农民可通过流转方式买卖宅基地，集体建设用地可以通过转让、出租等方式流转，用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设。

　　选择安徽作为“土地流转”试点省份，有一定道理。广东是改革开放前沿阵地，珠三角地区农村集体建设用地虽未被允许正式“流转”，但“土地商品化”的运作已经潜行了多年。2003年到2013年这十年，房地产市场兴旺，土地的价格快速上升。珠三角9市商服用地平均出让地价增长7.2倍，住宅用地平均出让地价增长7.4倍，工业用地地价增长了2倍。广州、深圳、佛山等中心城市普遍面临建设用地不足，征地困难，土地资源储备不足以支持经济高速增长对用地的渴求。

　　羊城晚报：农村集体建设用地流转试点将带来哪些重大突破？

　　赵卓文：首先，打破了城市政府长期以来靠“剪刀差”获取土地价差收入的垄断行为。

　　土地二元制，使得城市政府高度垄断经营性用地。农村土地必须先征收、后出让的程序，让城市政府可以依靠垄断地位开“土地银行”。农村建设用地“流转”无疑打破了这一垄断，让村镇集体和农民权益得以保护。

　　与此同时，农村建设用地交易市场的建立将使其“市场化”，为“城乡建设用地统一市场”的建立铺平了道路。此外，农村集体建设用地被允许可以通过出让、租赁、作价出资、转让、出租等方式进行流转，可用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设。这就意味着农村集体建设用地可用于住房、商业、旅游、工业等全方位的房地产产品开发建设。甚至到敏感的林业用地，也被清晰地定义为“鼓励农民以林权为资本与龙头企业合作经营”。农村集体建设用地“入市”的步伐迈得很大，对资本的进入呈开放态度。无疑令未来几年的土地市场和房地产市场都将深受影响。

　　另一个亮点，是建立宅基地退出补偿激励机制，这是创新尝试，有利于宅基地的整合和规模化利用。

　　值得一提的是，配套措施齐全。特别是“加快推进农村金融综合改革”一项，意味着在信贷政策和信贷规模上，都将向农村地区倾斜。“土地流转”后，意味着农村集体建设用地及其衍生出的各种产品，都将成为金融机构认可的“资产”，享受当前城市经营性用地的条件。有了金融方面的支持，“土地流转”将会被全面提速。

　　羊城晚报：“土地流转”试点，对城市房地产的影响有多大？

　　赵卓文：目前还难以评估。在目前这个阶段，还亟需有更完善的细则和配套政策，防止三乱：

　　防“乱规划，乱建设”。土地流转后，随着开发商及各类资本的介入，农村集体建设用地难免“一哄而起”，“一哄而建”。必须贯彻先规划，后建设的程序。政府的规划管理权，万万不能放松。

　　防生态环境和自然资源的破坏。特别是旅游用地、林用地被放开，资本高度介入后，大量脆弱的自然资源和生态环境面临挑战。中国的农村不能再走中国城市先污染后整治的老路了。

　　防“透支性”流转。农村集体建设用地的土地资源，也属于稀缺资源，需要有长期经营的计划和方案，才能保证农民有长期收益，生活长期有保障，要防止村镇集体经济组织的一些领导，在位时过度“流转”，过度“卖地”、“租地”，把子孙后代的土地资源都提前透支。

　　换言之，“土地流转”也需要监管，需要规范，至少需要有一个公正的“裁判员”机构。

　　需要提醒的是，农村的问题很复杂。要做到让农民满意，已经很不容易。如果要做到让农民满意，让城市居民满意，让政府满意，三方面都满意，那更是一项艰难的工作。至少在现在看来，农村集体建设用地“流转”试点后，村镇集体满意了，农民满意了。城市政府和城市里大量拥有房地产的物业持有者们，却表情复杂，难言心声。

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　　房地产十年九调轨迹

　　十八届三中全会围绕“市场”二字强调，要紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革，只字未提房地产调控。而过去十年，中国房地产经历了十年九调的曲折历程。

　　2003年8月确立房地产已经成为国民经济支柱产业；增加普通商品房供应；控制高档商品房建设；整顿规范房地产市场秩序；加强对土地市场宏观调控；继续推进现有公房出售；搞活住房二级市场。

　　2004年4月 继续深入开展土地市场治理整顿；严格执行土地利用总体规划和年度计划。

　　2005年3月 “国八条”出台，稳房价不力要问责地方政府负责人；着力增加普通商品房、经适房和廉租房供给；合理拆迁，严控被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期。

　　2006年5月 “国六条”要求新开工商品房套型建筑面积90平方米以下的比重须达总面积的70%以上，购买住房不足5年转手交易按售房收入全额征收营业税；个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；加大对闲置土地的处置力度，2年未动工开发的无偿收回。

　　2007年9月购买第二套(含)以上住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　2008年1月 “国十三条”进一步鼓励普通商品住房消费；加大对自住型和改善型住房消费信贷支持力度，享受贷款利率和首付款比例优惠；对住房转让环节营业税由5年改为2年免征，按收入差额征收营业税；支持房企合理融资要求；各地可采取鼓励住房合理消费、促进楼市健康发展的政策措施。

　　2010年4月 “国十条” 明确购买首套房贷款首付款比例不低于30%；购买第二套房贷款首付款比例不低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；确保完成2010年建设保障房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；完善房地产市场信息披露制度。

　　2011年1月？？新“国八条”要求各地政府向社会公布新建住房价格控制目标；逐步扩大住房保障制度覆盖面；个人购房不足5年转手按销售收入全额征收营业税；购买第二套住房首付款比例不低于60%；商品供地原则上不得低于前2年年均供应量；主要城市拥有二套住房以上家庭不得在当地再购房；落实住房保障和稳定房价约谈问责机制。

　　2013年2月 “国五条”要求各省市制定年度新建商品住房价格控制目标；扩大个人住房房产税改革试点范围；住房用地供应总量不低于过去五年平均实际供应量；地级以上城市符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围；推进城镇个人住房信息系统建设。编辑： 何平

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