本版文/詹青 本版插图、地图制作/兰兰

　　当广州楼市在十年前，还是能明显看出广州环城高速内外的区别：不少人都认为，环城高速以内才算中心区，环城外大部分都是郊区。因此在习惯上，很多人还把这条环城高速路称为“外环”。

　　不过这种差异性在渐渐模糊。尤其随着广州城市“南拓、东进、北优、西联”策略的推进，广州不断往外辐射。其中，尤其是“南拓”、“东进”力量对楼市拉动力最大，今天，海珠区的广州大道南板块、琶洲、天河东部一带，已经是繁华的广州城，楼价更是向“豪宅”看齐，这里的豪宅售价高达5万元/平方米，所以广州的内环、外环足以一争高低，别以为外环就不“牛”。

　　A最牛外环价：琶洲豪宅

　　在被外环套住的区域中，最显赫的板块莫过于琶洲。不过琶洲的兴起也不过是十年之间的事情。2003年琶洲会展中心建成并投入使用，广交会正式移师琶洲展馆以来，琶洲板块楼市受会展经济的带动实现了十年腾飞。如今，琶洲已是广州响当当的豪宅板块。

　　日前，广州（琶洲）国际会展中心区控制性详细规划正式公示，凭借着“会展经济”和“总部基地”的双引擎拉动，琶洲正逐渐成为广州下一个国际级城央CBD，并拥有了与珠江新城打擂台的底气。由于目前琶洲板块可售货量非常少，物以稀为贵，琶洲楼价屡创新高也是自然的事情。

　　不久前，位于琶洲板块的新盘江山国际开盘，尽管目前楼市的交投气氛较为低迷，但该盘的报价依然高达4.2万元/平方米，最高价接近5万元/平方米。此外，同板块唯一在售的楼盘保利天悦目前住宅报价约为4.5万元/平方米。该报价已经足以媲美内环内的豪宅售价。

　　B最补涨：海珠南、天河东

　　广州楼市受城市“东进”、“南拓”的驱动是最大的。在十年楼市进程中，经“外环线”连通的海珠南、天河东板块补涨势头最猛。

　　随着广州经济新引擎的东移、天河北发力、珠江新城CBD城市客厅的带动，目前天河早已是不折不扣的贵价板块。当初“外环”所环绕的天河东“郊区”板块，到处是贵价的豪宅楼盘。比如广州老牌豪宅汇景新城就是个典型。十年前，汇景新城的别墅均价只需6500元/平方米，目前汇景新城已经接近“收官”，最后一期“龙熹山”少量复式尾货目前售价是5万元/平方米，涨价幅度高达669%。

　　得益于广州南拓的脚步，广州城市向南大踏步前进的脚步越走越快。海珠区楼价的补涨速度也相当快，尤其在近两三年，该区楼价的涨幅屡屡领跑广州，目前广州楼市已经难觅3万元/平方米以下的房子。就算是“外环”内昔日“荒芜”的海珠南“山旮旯”板块，如今也是寸土寸金。

　　以紧贴着“外环线”最南部的罗马家园为例，十年前，其所处的南洲路分布着杂乱的城中村、破落的厂房，烟尘滚滚，楼价普遍在3000多元/平方米左右。十年后，这里的土地却能拍出3.5万元/平方米楼面地价的“地王”。而作为南洲路“拓荒牛”之一的罗马家园，则从2003年4000多元/平方米的开盘价，到现在的3.2万元/平方米，涨幅高达七倍多。

　　C最活力外环楼：原“芳村”楼市

　　据环城高速时任技术负责人的杨恩平介绍，广州环城高速当初设计的目的是在于沟通“河南”、“河北”与“芳村”三大片区，原芳村做为广佛间最重要的交通枢纽，广州环城高速贯穿而行，承担着广佛同城的重大使命。

　　芳村于2005年并入荔湾区。由于可开发地块相对丰富、并有旧城改造的契机，如今作为“荔湾西”的芳村楼市已经今非昔比，借着广佛同城的东风，该板块的楼市当属外环楼市最具活力的区域。广州社科院高级研究员彭澎认为，在广钢新城、花地生态城、白鹅潭经济圈以及广佛同城等新规划落地的交叉带动下，芳村楼市出现了前所未有的腾飞。

　　芳村楼市未来楼价会涨到多高？或许从火热的土地拍卖现场可窥探一二。

　　据了解，今年年初，广钢新城有五幅地推出，吸引了超过10家来自全国各地的房企参与，最终全部成功卖出，剔除配建安置房面积后，商品房部分的楼面地价基本在1.79万-2.16万元/平方米之间，创造了区域单价新高。

　　在广钢新城首轮拍地结束后，广东保利董事长余英即在微博上表示，广钢新城2014年、2015年房价将达4万-5万元/平方米。不管这个预测是否靠谱，芳村楼市无疑已被搅热，未来的活力也更被坊间看好。

　　前世今生

　　广州划分

　　城区“内外”的分界线

　　上世纪80年代末，广州环城高速开始筹建，当时的技术负责人杨恩平告诉记者，上世纪80年代初，广州的对外交流十分频繁，城市的交通流量急速增加，因此规划修建内环与外环两条环线来疏解广州对内、对外的交通问题。外环路就是现在的广州环城高速。

　　“外环路”贯穿“河南”、“河北”和芳村三大片区，行走路线大部分在老城外的“郊区”，拆迁成本低，为适应未来交通发展的需要，配合广深珠高速公路、广佛高速公路的建设，所以“外环路”也提升了等级，按照高速公路的标准进行修建。

　　可以说，广州环城高速在当时来看，是沟通市区与郊区以及其他城市的快捷干线。从现在看，虽然环城高速所行走的区域大部分早已变成“市区”，但人们仍习惯用这条环线作为划分广州最核心区域与次中心区域的分界线。比如广州的“限外”草案就是以该环线作为划分标准；广州市环城高速以内的地区已经全面禁行黄标车；这条高速路也全面限制外地货车入内。这些都意味着此条环线目前仍然是广州划分“内外”的重要标识。

　　环线概况

　　我国首条

　　全封闭、全立交环城高速

　　广州环城高速公路（广州人俗称外环线）于1987年1月18日动工，2000年6月26日全线通车。全长60公里。广州环城高速公路分为东环、南环、西环及北环4段。是我国第一条全封闭、全立交环绕城市的高速公路。

　　东环由广州世界大观附近的黄村立交起，跨过广园快速路、广深铁路、中山大道及黄埔大道，以东圃大桥跨过珠江北帝沙航道至海珠区新洲转入南环。

　　南环由海珠区新洲立交起，经仑头村、小洲村、三滘立交，以丫髻沙大桥跨过珠江丫髻沙航道至荔湾区芳村南东沙开发区，跨过东沙大道及花地大道至海南立交转入西环。

　　西环由芳村海南立交起向北，经过增滘立交，官田村，跨过广三铁路，广佛公路，珠江西航道至沙贝立交转入北环。

　　北环是环城高速公路最繁忙的路段，由沙贝立交起，向东经金沙洲、横沙村再到达增槎路，跨京广铁路至三元里，以高架桥架于广园路上，到达大金钟路附近回落于白云山山腰，以白云隧道穿越白云山到达沙河，跨越广州大道及天源路后抵达岑村立交，与华南快速干线相交，在黄村立交结合成环城高速公路。

　　詹青

　　（原标题：环城线：）