全国多地“租购同权”细则亮相
北京广州承租人子女符合条件可就近入学，南京推进建立承租人权利清单
本报记者 贾丽玮报道
今年5月，住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见，其中在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。
到7月20日，住建部等九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把成都、广州、南京等12个城市列为首批试点城市。
记者梳理发现，在这近两个月以来，广州、成都、郑州、北京、南京等多地陆续出台租赁住房改革新政，各地均着力加强承租人权益保障。
其中，针对承租公租房或直管公房的集体户口家庭而言，《征求意见稿》中提出，承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。也就是说，拥有北京集体户口的公租房家庭，未来可以把户口从集体户迁移到公租房上。
此外，还有一项值得关注，就是多地提出“租购同权”，从落户、入学，向医疗、就业、社保等更多社会福利领域拓展。“租购同权”成为很多人关注的焦点，有专家认为，一个建立房地产长效机制，全新的租赁住房时代悄然到来。
然而，中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，新政策加快推进“租购同权”，并不意味着全新的住房租赁时代悄悄来临，只是意味着未来的中国住房制度会有新的改革，也意味着未来的房地产市场，包括商品房、保障房以及租赁住房，这三个层次的住房供应体系会更加完善。
多地新政加快推进“租购同权”
在各地陆续推出的新政中，作为第一个出台新政的广州，其提出的“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”在全国范围引发了热议。
“‘租购同权’是各地政府对完善房地产市场的长效调控机制，支持社会租赁市场，使房屋租赁市场的供应体系更加完善，促进房地产市场健康平稳发展。”中研普华研究员闫素飞在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。
8月17日，北京市住建委同市发展改革委等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》开始公开征求意见。其中，规定北京户籍承租公共租赁住房和直管公房的，可根据备案信息申请办理户口登记和迁移手续。京籍无房家庭子女满足相应条件可租房上学。
其中，针对备受关注的“租购同权”问题，《通知》提出，承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在上述住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。
记者了解到，在北京市住建委召开的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》座谈会上，北京房地产协会秘书长陈志表示，虽然北京的方案没有像广州一样把“租购同权”作为一个主要的宣传点。但实际上，北京的方案一点不比广州的方案弱。北京的方案无处不体现着把“租购同权”作为改革的一个方向，但这是一个过程，不可能一蹴而就。
随后，南京在8月18日也发布了《南京市住房租赁试点工作方案》，提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权利清单，逐步实现租购同权。
一时间，“租购同权”成为人们关注的焦点。
能否抬高租房平抑房价
在这次新政中，很多政策对之前模糊的边界都做了明确的规定，对租房人也有更明确的保护。
财经评论员刘艳在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，这充分说明了城市资源的使用及城市公共服务的享受,与是否已经买房的关联度实际上在减弱，其实这对于“租房族”来说是件好事。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，所谓“租购同权”，对于租赁市场来讲，是有一定积极作用的，其实是为租赁市场赢得了平等的地位，也相当于为其增加了一定的功能和福利。此外，对于落户、租房以及享受其他权利等，还会有一些较明显的推进作用，这一良好的表现，也充分说明了当前整个房地产市场对租赁市场的重视。
除此之外，人们普遍关心的是“租购同权”会不会大幅提高房屋租金？又能否平抑房价上涨？
当然，严跃进坦言，如果说是真的所谓“同权”的话，那不可避免地会存在房租上涨的情况，因为新政促使租赁市场比较受青睐，此时就会提高租金。
谢逸枫表示，新政的确会在一定程度上拉高租金。一方面是由于学区房的资源非常稀缺，供不应求。一旦租房可以与买房享受到同等权利的话，那么，会有更多的人选择学区房，况且在北京等大城市中，学区房更是抢手，所以，导致租金水涨船高是必然的。
对此，闫素飞认为，各地对于出台“租购同权”措施的同时，都加大了对于租赁供应的支持，提供和建设更多更方便的租赁房屋，在短期内，有可能造成优势地段的房屋租金上涨，但从长期来看，将对抑制投机，平抑房价起到作用。
但是，谢逸枫补充道，从目前已经出台的配套政策及细则来看，租购同权并不能平抑长期的房价上涨问题。毕竟目前的商品房也是供不应求，而且，目前二手房尤其是学区房的供应量非常有限，因此，在短期需求没有得到全面的释放情况下，房价肯定会上涨。
记者梳理发现，为多渠道筹集租赁房源，广州、武汉、南京等地都相应采取了直接增加租赁用地投放和盘活存量两种形式。
其中，广州是以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积；其次，允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。武汉则采取了按比例配建租赁住房的方式增加供给。南京则为新型租赁主体的培育设置了具体数字目标，同时还将成立住房租赁管理联盟等。
因此，业内人士分析认为，只要有更多更靠谱的租赁房源入市，就会对房租的过快上涨起到一定抑制作用。
学区房问题备受关注
不过，刘艳坦言，从短期来看，“租售同权”的愿望是美好的，但是实际操作还会存在很多问题。首先，要想租售同权的前提是让更多人有房可租，的确会刺激一部分的租赁市场，但价格也会有所浮动，租金短期上涨也是不可避免的客观事实。
比如说，广州的租售同权政策也不能完全拉平可售可租的教育资源、医疗资源，尤其是上学问题。这一问题在很多一线城市也是存在的，记者梳理发现，包括58同城、赶集网、安居客等一些大型的网络平台上，链家地产等中介，学区房的价格往往远高于普通住房。
“‘租购同权’的政策无疑对学区房自身的价格会有很大的影响，尤其对已经拥有学区房的房东会不利，租出去学区房相当于把学区指标也要给这个租户。”刘艳举例道，如果租户一旦出现违约，房东没有很好的权益保障制度，所以，可能会倒逼很多的房东自我拯救，比如一次要求租户付十年房租甚至更长时间，那么对于租房族本身就是更大的一种负担，类似的极端问题都可能会在新的政策推行过程中有突出表现。
除此之外，征求意见稿规定，符合条件的承租人，其子女可在租房区享受义务教育，对于北京等大城市来说，是否会出现择校热、更多人往优质区域扎堆的现象？
对此，征求意见稿提出，具体的办法由各区人民政府结合实际情况制定。闫素飞表示，“租购同权”只是统筹措施，各区政府会根据承载能力，制定更细化的方案，包括一些限制政策，因此，不会出现扎堆现象。
闫素飞解释道，“租购同权”和购买学区房是两个概念。在区域内租房，只可以说在区域内调配，并不一定保证可以上名校，能否上名校还要看区内的学位情况，如果学位满了，会协调到其他学区。
严跃进认为，这种情况下在租赁的时候，要有必要的限制，否则房东可以随意把学区周边的房子进行高价出租，导致出现不合理上涨。不过，教育资源也可能会导入郊区，使教育更加均衡。针对这一点，以后还会做进一步的政策调整。
对于北京等大多数城市来讲，择校热或者往优质学区扎堆的想法很普遍，但是，谢逸枫提醒道，买房与租房的差别还是很大，由于租房子并不能解决户口问题，也不能解决最终的入学资格问题。所以，可以往优质区资源比较少的郊区去租房，入学的机会比较大一点。虽然郊区的名校比较少，但是入学机会大，学位房的供应相对足，而且生源竞争相对小。
因此，刘艳认为，租购同权还需要学区分配的细则规定，各个城市应该进行差异化的对待，减少租房客享受教育公共服务的不必要手续。
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