本报记者 张玉 石英婧 上海报道

日前，有投资机构基金经理周啸虎（化名）向《中国经营报》记者爆料称，上海杨浦城市建设投资(集团)有限公司（以下简称“杨浦城投”）在拍得杨浦176街坊地块（以下简称“176地块”）后，在没有拆迁也没有开发的情况下，以股权转让的形式毛地转让给了注册在香港的百利荣有限公司。

记者实地走访上述地块项目了解到，截至目前，项目拆迁工作仍未完成。在2016年正式开始的拆迁中，拆迁受托机构上海杨房拆迁综合服务有限公司系由杨浦城投100%控股的企业。不过，对于上述拆迁，杨浦城投在2016年的在建工程中却只字未提。

对于176地块的拆迁及相关开发工作，本报记者先后致电致函杨浦城投方面，截至发稿，未收到具体回应。杨浦城投相关负责人仅表示，目前176地块拆迁确实是由杨浦城投集团旗下公司进行，当记者问及开发权限等问题时，上述负责人回应表示，这是由区里统一定的，非公司自发行为。

记者致电上海市杨浦区旧房动迁办公室，截至发稿，电话始终显示处于忙音状态。记者随后多次致电杨浦区住房保障和房屋管理局相关部门，截至发稿，尚未收到明确回复。

毛地出售

上海规划和国土资源管理局的出让结果显示，2010年12月，杨浦城投以底价38587万元竞得杨浦176街坊地块，折合楼面价20439元/平方米。

据上海规土局网站显示，176街坊地块东至阜新路，南至大连路，西至四平路，北至鞍山新村，地处杨浦区北外滩核心地段，出让面积6294.4平方米，容积率3.0，出让底价为3.86亿元。

值得注意的是，记者随后在杨浦城投2011年年报中发现，杨浦城投将2010年拍得的176地块以在建工程的形式呈现出来，在建工程名称为“176街坊土地开发动拆迁工程”。 2012年～2014年年报中，176地块项目同样作为拆迁项目出现。

“这与其他的拆迁工程是显而易见完全不同的概念。”周啸虎表示，“即便杨浦城投已经在176地块上进行了一些开发修缮，依然应该在在建工程项中，分出两栏，一栏为176街坊开发项目，货值3.86亿元，一栏为176地块拆迁项目，按实际支出计入。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类土地是通过公开竞拍方式获得，以拆迁项目等名目计入财务报表并不合适。一般来说可以直接在存货、固定资产等分录下记账。

计入在建工程后，据杨浦城投相关年报，2011年～2014年176地块项目年初余额分别为3.86亿元、3.97亿元、4.14亿元及4.3亿元，呈现逐渐增加趋势。

有意思的是，记者发现，2015年，据上海联合产权交易所项目信息显示，上海城昱置业有限公司100%股权及转让方对上海城昱置业有限公司4.86亿元债权正在挂牌转让，挂牌价格为4.98亿元。其中，股权价格1200万元，债权价格4.86亿元。

据彼时媒体报道，资料显示，上海城昱置业有限公司成立于2012年，注册资金1200万元，主要从事房地产开发经营、物业管理、投资咨询等业务。股权结构显示，截至2015年7月，杨浦城投持有公司100%股权。

企查查信息显示，2016年1月，城昱置业股权发生变更，由杨浦城投100%控股变更为百利荣有限公司100%控股，法定代表人变更为周莉莉。

财务数据显示，城昱置业2013年和2014年均未实现营业收入，净利润分别为-79.32万元和9.56万元。以2015年1月31日为基准日，总资产账面价值和评估价值分别为5.07亿元和5.05亿元，净资产账面价值和评估价值分别为1129.38万元和969万元。转让标的对应评估值为969万元。

根据披露内容，标的公司主要负责开发上海市杨浦区四平街道176街坊14/7丘地块，面积为6294.4平方米，其中商业为15%，办公为85%。截至评估基准日，项目处于前期规划阶段，土地为待开发状态，建设工程设计方案尚未通过审批，已取得《建设用地规划许可证》，但未取得《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》。

这意味着，杨浦城投于2010年竞得的176地块在没有拆迁也没有开发的情况下，以股权转让的形式已经完成了转让。

“单纯看此类项目的转让，应该说把握得很到位，即获取了较好的投资收益。当然从国有资产等角度考虑，确实要看是否存在招拍挂用地地价低估、部分增值收益漏统计等问题。本身类似地块交易比较复杂，和常规的城投用地模式有点差异，更需要有严格的审计和检查。”严跃进表示。

资质存疑

由中诚信国际信用评级有限责任公司发布的杨浦城投信用等级评定书显示，杨浦城投在上海市大市政项目中主要负责各项市政工程的前期动拆迁业务，发挥投融资管理功能及大市政项目在杨浦区段的动迁配套功能。业务资金一部分来自于公司向银行进行贷款融资，另外一部分来自于杨浦区市政项目专项款，相应资金进入专项账户，按照工程进度支付动拆迁工程款，专款专区财政局提供，由区财政局交付建设款给施工方使用。大市政项目的动拆迁成本计入公司的在建工程。同时，公司还购入房源用于动迁安置，所购房源计入存货。

在实地走访调查中，多位当地居民向本报记者提供《杨浦区176街坊房屋拆迁补偿安置方案》，真正的拆迁工作是从2016年7月份开始的。另据居民提供的告居民书，拆迁受托机构为上海杨房拆迁综合服务有限公司，开发受托机构为上海扬业房地产开发有限公司。

天眼查信息显示，上海杨房拆迁综合服务有限公司系由杨浦城投100%控股的企业。将176地块转让给百利荣有限公司后，杨浦城投为何仍然能够继续拆迁？同时值得注意的是，在杨浦城投2016年年度报告中，记者并未发现相关176街坊土地开发动拆迁工程。

另据了解，上海扬业房地产开发有限公司是由沈阳智信资产管理有限公司100%控股的企业。公司的法人和董事长为周莉莉。沈阳智信资产管理有限公司则是由百利荣有限公司100%控股的企业。

根据《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令77号），房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

然而，记者通过调查了解到，在2016年9月份发布的盖有上海市杨浦区质量监督委员会印章的上海扬业房地产开发有限公司营业执照显示，上海扬业房地产开发有限公司营业期限为自2003年3月27日至不约定期限。

除了开发资质存疑，根据上海市杨浦区规划和国土资源管理局网站上的公开信息显示，上海扬业房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》及《补充合同》的时间分别为2004年1月7日、2006年7月27日和2010年11月25日。

其中，上海扬业于2010年11月25日与上海市杨浦区规划和土地管理局签订的补充合同【沪杨规土（2010）出让合同补字第21号】中，更是明确要求该项目必须在2012年12月31日前开工，2015年12月31日前竣工。

自2012年7月起施行的《闲置土地处置办法》规定，未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。

未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。

对此，杨浦区住房保障和房屋管理局此前曾于2016年10月在回复相关居民的信访中表示，杨浦区区委、区政府高度重视旧区改造工作，为尽快解决土地停滞毛地出让的历史问题，区委、区政府决定重启杨浦176街坊的拆迁工作。

（编辑：石英婧 校对：颜京宁）