冯海宁：房贷违约风险拉响红色警报

　　作者：冯海宁

　　美国次级风波给全球金融市场敲响了风险的警钟。建行研究部日前发布报告指出，虽然当前我国并没有次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样正逐步步入违约高风险期，将有越来越多的人还不起房贷。(9月20日《上海证券报》)

　　这是意料之中的事情。即使没有美国次级风波的警钟，笔者认为房贷风险对商业银行的教训也是迟早的事。虽然现在央行频繁加息，各商业银行不同程度的紧缩银根，但依然止不住房贷步入违约高风险期的脚步。况且，加息正成为房贷违约风险的“加速器”。

　　建行报告认为，我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款正是我国的房贷风险所在。这只谈到症结的一个方面，而且是次要因素。其实，造成风险的主要原因是

房价长势，把一些本没有购买能力的人，吸引到买房大军中。而银行就是房价长势的帮凶之一。另外，各大银行为争抢“房贷客户”这块诱人的

蛋糕，竞相推出各种优惠政策，如前几年的贷款“零首付”等，也是原因之一。因此说，房贷违约并不仅仅是建行报告所认为的把关不严，而是房贷政策不合理所致。

　　有一个现象值得研究，房价大涨的这几年，房贷违约率也持续攀升。以上海为例，2004年上海中资银行房贷的平均不良率只有1%左右，但到2006年，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了8.6%，两年多的时间，上海房贷的不良率上升了7倍多。也就是说，各家

商业银行被眼前的利益所蒙蔽，只管数口袋的钱，并不关心房贷违约。

　　其实早在去年10月，上海银监局就披露，个人住房贷款质量下滑趋势较明显，连续三个月以上违约的房贷客户已超万人。但是，各家商业银行并没有觉醒，疯抢房贷客户的行为依然突出。

　　值得注意的是，主要由银行导致的房贷违约风险，却由买房人独自承担，这显然是不公平的。买房人固然提供了虚假收入证明，但归根结底还是银行把关不严造成的，甚至很多银行为了眼前利益纵容买房人去做假，笔者就曾亲眼目睹此类现象。当还不起房贷时，买房人不但要失去房子，个人信用还要受损失，而银行却安然无恙。再夸张点说，当风险累加到一定程度时，国家就会站出来，全体国人承担风险，银行当然无所畏惧。

　　另外让人感觉不公的是，银行只重视个人房贷违约风险而忽略开发贷款违约风险。7月24日，上海银监局人士透露，上海市新发生住房开发不良贷款13.25亿元，同比多增8.62亿元，即同比多增86%。增长如此之快，银行却没有对此采取多少有效措施。银行这种厚此薄彼的做法，把商业行为中丑陋的一面展露无遗。

　　笔者认为，不管是美国次级风波的警示，还是建行发布的房贷违约风险报告，都很难警醒各家商业银行。即使房贷违约风险进一步升级，各商业银行也不会受多少触动。笔者分析原因有三：一是，银行会转嫁风险；二是，没有从政策监管层面去找根本原因；三是，高房价对银行有诱惑力。