住宅投资的是是非非

　　王文

　　从2009年12月份开始，中国的房地产业便进入了一个暗流涌动、多方博弈的阶段。伴随着在2009年扶摇直上的房地产价格在年底达到高潮，房地产政策的一举一动，都牵动着购房者、开发商，以及银行及相关层面敏感而脆弱的神经。

　　2009年12月14日，国务院常务会议上明确提出，要遏制部分城市房价过快上涨的势头。其中，抑制投资投机性购房，是一项重要内容。国务院常务会议指出，要加大差别化信贷政策执行力度，继续大规模推进保障性安居工程建设。

　　时隔3日，国务部等五部委联合发布通知，对开发商买地做出了严格限制。要求开发商买地的首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。

　　税收政策也在数日后接踵而至。财政部与国税总局在12月22日公布了二手房交易的营业税减免细则。其中影响比较普遍的一项条款，为5年以内的普通住宅交易按差额征收营业税，非普通住宅则全额征收营业税。

　　至此，对房地产市场起到长期影响的土地和税收政策已经亮相登场。而新年伊始，对短期内的楼市冷暖起到关键作用的货币政策也进入降温通道。1月份，央行提高存款准备金率0.5%，被市场解读为货币政策收缩的明显信号。

　　1月中旬，银行业层面则传来消息，称收到银监会窗口指导，要求在1月余下时段暂停新增贷款的发放。而这些迹象，都令对资金有着强烈依赖度的房地产市场极为敏感。

　　那么，系列组合拳的出台，是否能够真正遏制住投资和投机性购房？投资和投机性购房火爆的根源究竟是什么？这些政策将对房地产市场起到结构性调整的作用，还是临时性的解困？现阶段是否能够找到能发挥实际作用的治本之道？

　　对于这些问题，《环球》杂志记者采访了长期关注房地产业政策的数位专家。

　　为何出现住房投资？

　　2010年初，前期量价均飞速上涨的不少城市，均出现量跌价稳、房价高位横盘甚至温和上涨的局面。楼市进入了买卖双方展开“拉锯战”的阶段。

　　一个多年的经验是，楼市交易量下降的时候房价下跌的可能性不大；而交易量大幅上扬时，房价则跟着飙升。这说明楼市处于卖方市场，而房产作为一种资产仍然具有升值空间。

　　“房价还会继续涨，这是为什么市场会潜藏着大量投资和投机型购房需求的基础性原因。”中国人民大学经济学院副院长刘元春对《环球》杂志记者表示。

　　中国社科院中国经济评价中心主任刘煜辉则表示，房价具备继续上涨可能的原因则是人口红利与中国城市化进程，所带来的大量购房刚性需求。

　　“说到底，便是生活以及进入城市的80后、90后人群基于结婚、生子这些基本需求而产生的购房需求。”刘煜辉表示。这一人群购房的必须性与急切性，以及这一人群数量之庞大，则让投资与投机性购房者看好房地产保值和升值的空间。

　　而细分来看，投机性购房属于短线炒作，可视为炒房者。此外，市场上目前涌现的大量购房人群则为投资性购房，属于囤房一族。

　　刘煜辉将这一人群的购房比喻为“将房子当成一个储钱罐。”这说明现在不少投资者的心理并不指望短期内的暴利，而是看中了房产的长期保值增值的功能，尤其在通货膨胀的预期下更是如此。买房之后既不自住也不急于出手，空置率上升，租售比也出现大幅降低的局面。

　　他表示，2020年起中国每年新参加工作的人口将同每年退休人口持平，老龄化进一步加重。但是在此之前，仍然处于人口红利的“享受期”。

　　在城市化推动之下，大量新增、适婚年龄劳动力进入城市工作并生活，将使得大量大中型城市的房地产市场在未来数年内仍处于卖方市场。

　　对于投资和投机性购房需求的存在，北京大学经济学院教授苏剑对《环球》杂志记者表示，流动性也是一个重要原因。

　　“近年来从总体看流动性呈现相对宽松的局面。流动性过剩，通常都会造成资产价格的上涨。”苏剑说。

　　刘煜辉则表示，一方面是银行贷款在2009年过于宽松，使得购房者即使购买多套住房也可以享受到优惠的首付条件和按揭贷款利率。而另一方面则是实体经济盈利能力的降低，以及部分产业民资的撤退，造成大量资金闲置，来到房地产市场寻觅机会。

　　“据我了解，2009年出现了部分买家整层扫楼的现象。从买入再到转手卖出，几乎不了解房屋的实际情况。”刘煜辉说。过剩的流动性成为催热房地产市场需求一方的关键因素。

　　刘元春透露，近几年中国平均每年的房屋供给量为600多万套；而每年的购房需求则达到了近700万套，在个别房地产过热的城市，供不应求的现象更为严重。

　　因此，如何在这样的市场格局中，遏制投资与投机性购房，确实对政府的调控艺术是一场考验。而政府目前面临的重任，便是在这个供不应求局面可能会维持多年的市场中，保证没房的居民有房住，居住面积过小的改善性需求能够得到满足。

　　地方政府、开发商、银行之间的利益链？

　　“在我看来，目前能用的政策，基本上都用了。”刘元春表示，“重在落实的效果。”

　　国土资源部中国土地勘测设计院副总工程师邹晓云对《环球》杂志记者表示，目前政府遏制投资和投机性购房的障碍，主要集中在中央政府与地方政府之间的不同利益考量。

　　“中央政府态度很明确，发布的政策也充分体现了这样的态度，便是遏制房价高涨，遏制投资和投机。但是地方在政策的执行上，往往大打折扣。”

　　观察近期的市场便可以印证邹晓云的这一忧虑。就在国土部等五部委出台买地新政后，开发商仍然在争当新地王的“盛宴”中抢尽风头。而在2009年各地大兴基础设施建设的背景下，保障性住房工程则饱受冷遇。

　　“根本的原因，在于地方政府发展当地经济无法脱离房地产业。”邹晓云表示，“房地产业不仅能够带动起地方上广泛的产业链条，同时卖地成为地方政府重要的财政资金来源，而土地的抵押权则成为地方政府从银行业融资的重要途径。”

　　同时，开发商层面对地方政府的“配合度”也很好。“现在的局面是，开发商不怕拿地贵，只怕无法跻身于当地政府挑选的重点客户圈子。”刘煜辉表示。

　　事实上，尽管开发商天价拿地之后市场可能会出现地价、房价波动的风险，开发商由于抱住了地方政府这棵“大树”，大多也可以高枕无忧。

　　“地方政府帮助开发商解决后期资金困难、或者平抑楼市价格波动风险的一大方法，就是提高容积率。”刘煜辉说，“有的楼盘容积率可以提高一倍，这等于将开发商当时拿地的成本降低了一倍。”

　　其他办法还包括调高允许的楼层高度，以及调整楼盘周边规划。“例如在楼盘周围加修一条公路，甚至新通一条地铁。或者修一座公园、种一片草坪，等等。”刘煜辉说，“帮助楼盘增值的办法，有不少。”

　　在这样的局面下，令地方政府“壮士断腕”般切断自身资金来源和融资手段，并在面临经济增长指标的巨大压力、却难以找到其他替代产业的局面下，给当地房地产市场泼冷水，缺乏一定的现实基础。而这也正是提振楼市的政策往往能很快见效、而抑制楼市的政策却难以发挥真正作用的重要原因。

　　刘煜辉认为，之所以会出现这样的现象，是因为目前的政策均停留在“头痛医头，脚痛医脚”的层面。而没有真正将地方政府、开发商、银行三者之间同向的利益链条切断。

　　GDP绩效模式是根源？

　　邹晓云认为，消除地方政府过分依赖房地产业的根本之举，是扭转地方政府目前过分追求当地GDP增速的局面。

　　“地方政府也是一个理性个体。”邹晓云表示，“现在各地的地方政府的政绩主要仍靠GDP说话，增速越高成绩越好。而本身应该具备的民众服务功能，则大大降低。”

　　在他看来，正是这样的绩效考核模式与激励机制，才使得不少地方政府将房地产视为当地确保GDP的“救命稻草”。而在资金量有限的情况下，自然没有动力分配给保障性住房领域，以缓解供需矛盾。

　　“因此从长远考虑，应该改变地方政府盲目追逐GDP增速的政策目标。将对地方政府考核和地方官员晋升的考量指标逐步调整为地方服务指标，那么地方政府过分看重商品房而在保障性住房上发力不足的难题，则可有望解开。”邹晓云说。

　　此外，如何为民间资金在实体经济中寻找更好的增值渠道，也是从根本上遏制投资和投机性购房的一个办法。

　　“引导资金进入当地的制造业和服务业。”邹晓云说，“应通过税收优惠等措施，鼓励制造业和服务业的企业复工、增产，或者启动新的资金投入。从而防止市场上出现大量无用武之地的闲置资金进入楼市逐利。”

　　中小城市分流扎堆购房？

　　中国指数研究院副院长陈晟对《环球》杂志记者表示，目前投资和投机性购房的区域呈现集中化的特点。主要集中在升值预期普遍乐观的一线城市、大中城市。

　　但是在他看来，经过2007年到2009年这一场轮回后，一线城市都面临着刚性需求衰减、刚性消费能力过分消耗的窘境。

　　“如果以楼市对外部购买力的吸引来划分城市能级，大体可以认为，当前一线城市的高端消费力已经有较多消耗，二线城市相对平稳，未来楼市发力点将进行相应的区域转移。”陈晟说。

　　他表示，推动中小城市和小城镇发展正是2009年中央经济工作会议亮点之一，因此也必将成为日后房地产业政策倾斜的重点。而靠近大城市附近的城镇则将获得更大机会。

　　事实上，2009的新规划区域曾快速涌现出来。国家发改委于2009年发布了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》。随后，国务院先后批复了《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》、《关中-天水经济区发展规划》、《江苏沿海地区发展规划》、《横琴总体发展规划》、《辽宁沿海经济带发展规划》、《促进中部地区崛起规划》和《中国图们江区域合作开发规划纲要》等7个规划。

　　海南岛生态旅游岛、黄三角区域、上海的二区合并大虹桥机遇、天津滨海区域以及最近鄱阳湖区域的国家战略都将形成新的地产区域热点。

　　这些散布在大城市周边的中小城市或城镇，更有能力和空间吸纳符合条件的农业转移人口逐步在城市或者城镇就业、生活，以及落户；而相对一线城市和部分大中城市，这些区域的城市和城镇户籍限制也更容易开放，同时在地缘和生活环境方面更能为农村居民提供经济保障。

　　陈晟认为，未来房地产市场规划的发力重点转移，将成为分流购房需求，以及遏制投资和投机性购房在部分城市过分堆积的一个有力举措。

　　物业税是关键？

　　将购房成本从交易环节、持有环节等方面进行一定程度的提高也是专家们普遍认可的措施。由于改变地方政府追求GDP绩效的模式在现阶段很难实现根本性的突破，因此从需求一端削弱投资和投机性购房者的入市动力，也不失为一种釜底抽薪之策。

　　“最为关键的是物业税的征收。”刘煜辉表示。他认为，2009年12月出台的二手房交易税的提高，虽然也能在一定程度上增加购房成本，但是效果有限。

　　刘煜辉认为，物业税则是通过提高持有成本来遏制投资和投机性购房。这一税种将对那些把购房视为“储钱”行为的人群起到较为明显的效果。

　　“之所以部分城市出现房价坚挺甚至持续走高的局面，而且投资和投机性购房在政策遏制中仍然具有生命力，一个关键原因是投机和投资的成本都很低。”刘煜辉说。

　　在市场大环境属于卖方市场的背景下，“储钱”式的购房者并不急于将房产脱手，而是“待价而沽”，耐心等待市场价格最高点、或者等价格达到他们最理想的心理价位时再“横空出世”。

　　“但这一等待的过程，是没有成本的。”邹晓云分析，“如果收取了物业税，那么持有以上心理的购房者就会谨慎投资了。”

　　据他介绍，物业税在西方发达国家作为一项重要的税种，几乎占到地方政府税收的50%以上。因此，物业税的征收将打压房地产市场、从而影响财政收入的忧虑，从长远来看并不成立。

　　“从长期看，中国地方政府的税收结构必然也会朝着这个方向发展，也就是从靠卖地保证财政资金，调整为依靠更合理、广泛的税种结构来保证财政来源。”邹晓云说。

　　但刘元春则强调，为了保护自主性和改善性需求，未来物业税在中国的征收不应实行“一刀切”。

　　“可以采取居民第一套住房不收物业税的方式，来差别化地对待不同购房人群。”刘元春表示。

　　如果说物业税从覆盖面或是课税程度而言，仍然属于“大众型”的税收，那么空置税则是针对“浪费房屋资源”的一把利剑。

　　邹晓云表示，瑞典等国甚至存在房屋空置时间过长将被强制回收的政策。而西方发达国家也都把空置税视为抑制“囤房”的惩罚性税种。

　　为中短期政策设置评估模型

　　苏剑对记者表示，从短期效果看，数量型货币政策的收紧也将在很大程度上对投资和投机性购房产生抑制作用。这部分购房人群由于不属于刚性需求，因此对货币政策的敏感程度较高。

　　他表示，提高存款准备金率、加息、进行贷款限额控制，以及央行的公开市场操作行为，将通过提高贷款成本或者减少流动性的方式使投资和投机行为降温。

　　而陈晟则指出，多年经验表明，信贷投放总量的多少对房地产市场的交易量，以及投资和投机性购房者的热情，会起到立竿见影的效果。

　　“如果信贷大规模投放，那么将出现交易量飙升的情况；而一旦信贷规模有所收缩，那么交易量也会呈现明显的同方向变动。”陈晟说。

　　而在陈晟看来，过去多年包括货币政策、税收政策对房地产市场的冷热、交易量、房价众多方面的调控作用，究竟能否起到预期中的作用，始终是笔糊涂账。

　　“因为我们缺乏一套政策动态监控的系统。”陈晟说，“所以经常出现的一种局面是实际效果与初衷背道而驰，尤其是在抑制房产过热的时候，反而容易出现越抑制房价越高的局面。”

　　而众多政策配套实施，哪些政策起到了正向的效果，哪些起到的是负向的效果，则需要一个监控模型进行动态的“抽丝剥茧”。如果能够通过动态监控，发现哪些政策与指标将对楼市起到实际作用，那么将能有效避免发生政策跑偏的情况。

　　据记者了解，中国指数研究院正在同住建部一同，进行一个政策动态评估模型系统的建设。这一系统主要采取样本楼盘调研的方式，采取季度评估，主要考察的指标包括市场成交量、房屋出售价格等等。

　　同时，各项政策之间如何相互作用，其功效是互相加强抑或相互抵消，也是动态跟踪的内容。

　　陈晟介绍，以上海为例，该系统将以2万平方米为单位做一个抽样样本。如此一来，整个上海将有100多个抽样样本，覆盖不同档次的小区和楼盘。系统调查的主要内容则包括了购房者的年龄分布、户籍组成、收入水平，等等。

　　陈晟希望这一系统将在未来的几个月内告诉市场和政策制定者，在这些组合拳的影响下，保障性需求、刚性需求、改善性需求，以及投资和投机性需求，在市场中的结构组成有什么变化。这些措施是否真的如我们所望，抑制了投机、鼓励了刚需。

　　来源：2010年3月1日出版的《环球》杂志 第5期

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