陆志明 

　　美国《时代》周刊一篇题为“鬼城”的文章将内蒙古鄂尔多斯房地产市场推到了世人所关注的前台。据报道：鄂尔多斯是一座现代化的空城，作为100万人新家的康巴什新区鲜有人居住，15分钟内不见一个行人，驶过的汽车不到10辆。正是这样一座“鬼城”，其新开楼盘的房价已达6000元每平方米。与沿海一线城市一样，这里也同样充斥着炒房团的身影。

　　尽管鄂尔多斯市康巴什新区管委会副主任杨满喜在接受国内记者专访时略带愤懑地表示，“把康巴什称作‘鬼城’，是不负责任的说法”，同时将目前空城的理由归结为新区超前规划、目前配套设施不够完备、常住人口不足等等，但还是很难掩盖鄂尔多斯城市建设过快膨胀、房地产市场投资需求远大于自住需求的泡沫化问题。

　　事实上，同样的问题在中国大陆的主要一、二线城市中并不罕见。唯一不同的是，鄂尔多斯地处偏远的内蒙沙漠边缘，虽然煤炭资源丰富、经济相对发达、居民收入水平较高，但是由于气候恶劣、产业发展相对单一、外来人口就业机会较少等原因，外部人口涌入并定居生活并不像东部沿海地区那么迅速。因此，“新城即空城”的问题相对沿海发达地区而言表现尤为明显。

　　正是这种“新城即空城”现象，将颇具中国投资经济特色的地方政府主导型新城建设推到了风口浪尖。这样的新城建设一般采取地方政府与企业合作开发的模式，地方政府出让土地，并为开发商提供融资帮助；而开发商则利用地方融资开发房地产出售获利。这个模式持续运营的唯一前提是房地产销售火爆，由于购买房地产多数为按揭贷款，因此后续收款压力实际上已转嫁给银行，开发商基本不存在收款难度。

　　只要楼市持续火爆，那么不仅开发商可以通过“两头银行贷款模式”——即开发贷款来自银行、后续收款压力转嫁至银行——获取高额回报；同时地方政府也能通过新城开发高价转让土地使用权，实现财政收入和GDP考核方面的双重高增长。这也是为何地方政府与开发商热衷于推高房价、维持房地产市场泡沫的主因。

　　正是由于这一建城投资模式必须通过不断推高房价来维持后续开发热度，所以房价难免被有意无意地泡沫化。而一旦泡沫形成并自我累积至一定的程度，房地产市场危机将会通过信贷融资渠道传导至地方政府与其他实体经济产业。即便是中国不存在“有限责任房产抵押贷款”(此为次贷危机的基础)，但楼市泡沫破灭、烂尾楼大量出现、开发商倒闭、个人信用破产、银行不良信贷猛增，均会对实体经济产生等量的冲击。

　　用政府主导型新城开发模式来推动地方经济，从经济学的角度来看类似于央行用轻微通胀预期来推动实体经济繁荣，虽然最初的确会产生一定的正效应，但由于后期边际效用递减而执行者无法放弃利益诱惑，从而极易引发政策的负效应，甚至对整个经济产生较强的冲击，这就是政府主导型新城房地产开发模式的根本弊端。