在中国老百姓的传统观念中，衣食住行是日常生活中
的头等大事。而今天，衣食之忧已经远离大多数市民的生
活，取而代之的是进一步改善自己的居住条件。因此，广
州房改房上市的消息便成为人们关注的焦点。

    1月底这几天，家住广州市江南西的64岁的张大伯，
每天都要乘车从珠江南岸赶到北岸的人民中路，参加《房
改房上市系列讲座》，认真地做笔记，还迫切向讲课嘉宾
询问有关房改房上市的政策事宜。

    张大伯一家七口挤在40多平方米的宿舍里，最近小儿
子要结婚，可单位没房分，一家人都焦急不安。他估算一
下现住的房屋约值12万元，如果卖掉后可补上六七万元在
城郊买上一套七八十平方米的房子。儿子的婚可以照期结，
一家人也可以住得舒适些。因此他一直盼望着取消限制福
利公房出售的新政策出台。1月底公布的《广州市已购公
有住房上市规定》令他喜出望外，期盼已久的换房梦终于
可以圆了。

    在广州，像张大伯这样等待圆梦的家庭还有很多。据
统计，全市有房户尤其是前些年购买了公房的居民中，因
家庭人口、经济条件、工作性质和地点变化等因素影响，
有40～50％的人有改善住房条件的要求，其中10～15％有
迫切要求，而无房户的要求则更加强烈。他们渴望以小换
大，以旧换新，以差换好，以远换近，从无到有。

    据广州市国土房管局房改办综合处的韩灵处长介绍，
自1989年广州实行房改到去年底，已出售公有住房34万多
套，建筑面积达2000多万平方米。它们一旦进入再流通领
域，住房转让速度会大大加快，二手楼市场将得到大范围
拓展，其实质性结果是居民原住房的实物收益将通过货币
转化，变成新的实物（即商品房）。新住户所交款里，包
含了向国家交纳的税金和地价款，这是一笔巨大的收益，
同时又促进了个人住房消费。消费增加了，必然带动需求
及相关产业的发展，有利于国民经济的协调发展，进而增
加国家和地方的税收。既有利于个人改善居住条件，又有
利于国家税收。

    该市国土管理局局长助理、市房地产业协会秘书长金
贻国告诉记者，房改房上市将促进广州市二手楼市场的发
展。长期以来，广州房地产都以一手市场为主，二手市场
仅占6％，发展相当缓慢。除了新楼不断推出，价格不高
外，据专家分析认为还有如下制约因素：法制不健全、政
策不明朗，手续繁多、时间过长，房地产信息不完整、不
准确、不及时，中介代理操作不规范，金融、保险、法律
、评估服务等方面也未能适应。而随着具有政策指导性作
用的房改房上市政策推向市场，将会加快金融、保险、法
律、评估等机构完善服务。

    珠江恒昌房地产顾问有限公司副总经理黎振伟认为，
房改房上市虽然会促进二手楼市场，但市民进行交易时要
谨慎小心。因为房改房从建筑管理到交纳税款都由单位统
一代理，上市后就变成一般的商品房，不再享有单位行政
科或房管科的服务；而且进行房改房交易就像投资一般商
品房一样，具有一定的风险，价格受房地产市场调节，升
降起伏。因此他建议，若手头上有空房可立即上市，否则
等到一手楼市场成熟、二手楼市场完善及法规比较健全时
方为稳妥。

    由于房改房上市必须经市房改办核准，市民担心审批
手续繁琐。对此，房改办综合处韩处长认为，市民大可放
心，只要是符合上市条件，就会放绿灯，无需单位批准。
经核准房改房交易，手续如一般二手楼，以后尽量化繁为
简，交易时间压缩为10～20个工作日。

    购买房改房能否贷款及如何贷款是市民关心的焦点。
据广州建设银行房地产信贷部中心科长介绍，目前房改房
购房贷款有三种形式：一是公积金贷款，具体按照市政府
近日出台的《广州市住房公积金个人住房抵押贷款办法》
执行，它属于政策性低息借贷款，最高贷款限额为16万元，
首期只需支付30％的楼价；二是银行商业性贷款，目前房
改房按揭还没有开设专门业务，依照二手楼抵押贷款方法
操作，最高可获得7成20年按揭。三是组合贷款，把公积
金贷款或商业性贷款组合起来。

    二手楼市场一直发展不起来，很重要的原因是其居高
不下的交易税费，因此市民十分关心房改房上市的税费问
题。市地税局的梁科长说：“为了配合市政府搞活房地产
市场的政策目标，我们特别制定了针对房改房上市的优惠
税收政策，减免了城建税、营业税和教育附加费、土地增
值税。”按照规定，已购公有住房上市，自住满5年以上
的，还免征个人所得税。

    

    广州房改房上市规定

    房改房上市条件

    已取得房地产权证，已付清房款，出售的按标准价或
成本价，交换或赠予的按成本价；已交纳应分摊共有建筑
面积价款；已按规定交纳国有土地使用权出让金。

    另：已按标准价或成本价付清房款及取得房地产权证
的房改房，可以抵押、出租。

    不得上市的房改房

    司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他
形式限制房地产权利的；在市房屋拆迁主管机关拆迁公告
范围内的；产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的；
违反产权人与原产权单位购房约定的；国家、省、市规定
不能上市的。

    房改房上市程序

    经广州市住房制度改革办公室核准

    按出售、交换、赠予、抵押、出租的有关法律、法规，
办理交易过户、产权登记、抵押登记、租赁登记手续。

    交易鉴证后，产权人应按规定交纳国有土地使用权出
让金及相关税费。(杨得志)