金诚律师事务所：

　　我与某房地产商（卖方）签订了由北京市国土资源和房屋管理局监制的《商品房买卖合同》，购买了一套预售的商品房。《合同》第五条第2款第（2）项约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，同时约定面积误差比绝对值超出3％时，买受人（本人）有权退房。

　　房屋交付时，该房地产商（卖方）书面通知了我实测面积数据，经我计算，面积误差比绝对值超出了3％。我想请问，如果我要求退房，除了要求退还已付房款之外，是否有权要求房地产开发公司承担违约责任或者赔偿我的损失？

　　黄先生

　　2001年11月15日

　　黄先生：

　　您好！

　　您来信中所反映的商品房面积误差比超过合同约定限额的现象在实际生活中已经比较普遍。商品房的买受人依据《商品房买卖合同》第5条的约定或者《商品房销售管理办法》第20条的规定行使退房的权利，要求返还已付房款，通常比较顺利。

　　您在要求返还已付房款同时，进一步提出要求卖方承担违约责任或赔偿损失，根据合同约定及相关法律规定，本律师作出如下法律分析：

　　《中华人民共和国合同法》第93条规定：当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　　《中华人民共和国合同法》第97条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　您与卖方（房地产商）在《商品房买卖合同》第五条第2款第（2）项中约定：面积误差比超过3％时，买受人（您本人）有权退房。卖方书面通知您面积误差比超出3％后，您即享有合同解除权。根据《商品房买卖合同》的性质，对买方而言仅表现为得以返还已付房款，同时有权要求赔偿损失，最主要的一项损失是利息损失。赔偿利息的计算方法，买卖双方通常已在《商品房买卖合同》第五条中约定。

　　合同约定面积误差比绝对值超过一定范围，买受人有权解除合同，在民法上属于“附解除条件的法律行为”，买受人行使的是买卖双方约定的解除权，其目的是规避未来特定不可控事件发生时给一方或双方带来的风险。

　　与约定解除权相对应的是法定解除权。《中华人民共和国合同法》第94条列举的法定解除权中有一种为第4条所规定：当事人迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的。这种解除权取得的根据是对方根本违约，致使继续履行合同已经没有必要。行使解除权的一方，当然的享有追究对方违约责任的权利。这是合同法第94条第4款规定的解除权与约定解除权的根本区别。认识到了这个根本区别，就不会混淆这两种解除权。

　　综上所述，我认为黄先生在面积误差比绝对值超出合同约定的范围时，有权解除《商品房买卖合同》，要求卖方返还已付房款，并赔偿相应的利息损失，但不能要求卖方承担违约责任。

　　金诚律师事务所马德刚律师

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