2001年上海楼市冲出了一匹结结实实的“黑马”，那就是被业内人士称做市场过渡性产品的“单身公寓”。

　　自1999年下半年起，上海的单身公寓一个接一个的推出，每一个楼盘几乎都在一个月内达到100％销售率。如此之高的销售率，如此之快的销售速度，令开发商始料不及。约在两年前，有人将空置的整幢商品房，经过简单装修后拿出来，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在500—1000元之间，结果情况相当好。这便是上海最早的单身公寓。

　　2000年沪上首次出现了作为出售形式的单身公寓，此类物业甫一面世即呈火爆之势。如MYCITY、东苑首席、蓝朝部落、青年汇，均为出售形式的单身公寓，尽管以出售物业形态上市，但这些楼盘的消化主体仍为投资客。

　　开发应持谨慎态度

　　如此之大的市场需求量，单身公寓应该怎样分好、吃好这块蛋糕呢？业内人士冷静地告诫说，单身公寓不宜一哄而上。

　　单身公寓在住房面积控制上要求要“小”，这与商品房在增量市场开发的诸多政策有相悖的地方，其中政策保护新的增量房要在住房总体水平上提高。而作为过渡型产品，单身公寓只能作小文章。目前上海单身公寓尚处于探索阶段，在市场预测、社区形态、建筑设计、服务设施的配套、服务功能的开发与管理等方面都缺乏经验，况且政府规划部门目前对服务式公寓尚持谨慎态度。

　　单身公寓的开发中多以SOHO（居家办公）为一重要卖点，但现在所谓的SOHO房的种种概念，其实质还是酒店式公寓，只是加上宽带入户而已。而更让人担心的是，在上海，法规上对办公用房和居住用房有严格的区分，在预售合同上也清楚地写明。SOHO房在宣传上将此含糊其词，日后难免衍生纠纷。

　　此外，有些开发商可能过多地考虑与周边地区的竞争，而忽略了在中心城区有大量的价廉物美二手房供应，许多处于价值低估状态，不少精明的购房者将其作为投资手段。单身公寓很大程度上是在争夺这一块市场，如果定位这一低水平状态，前景将不容乐观。

　　蛋糕究竟有多大？

　　从目前的市场看，单身公寓表现为供应不足。但是，单身公寓毕竟只是过渡性产品，它的购买对象只限于年轻人中具有稳定持续支付能力的那部分人。在上海，这部分人究竟有多少？其次，目前单身公寓的热销还得益于大量的投资客，他们买房是为了租赁赚钱。租赁市场的波动必定会影响他们的购房热情，间接影响到二级市场。那么单身公寓的租赁市场又将会如何呢？

　　根据第五次人口普查的资料显示，上海市人口数量已逾1300万，其中25－35岁受过大专以上高等教育的人数估计在27万人。工资收入在5000元以上的人口数量虽没有具体的统计数据，但仅以30％计，就达到了8.1万人，若其中有50％的人有意向购买或租赁单身公寓的话，该人数群就已达到了3.5万人。换言之，仅2000年房地产市场中，有能力购置及租赁现有单身公寓的客户群基本已超过3万户！

　　对外来人员则可以关注以下数据：2000年外来流入人口大致在280万人左右，市区流入人口基本在40－50万人之间，除去六成低收入者后，有意在上海落户的高收入外来人员的人数仍可达到2.5到3万，其中若有50％关注单身公寓市场，其客户群就达到1到1.5万人。

　　因此专家预估，在近五年之内，市场对单身公寓的需求量约在4到6万户左右；更为乐观的预测甚至可达10万户。

　　目前上海已销售的单身公寓有1270余套。租赁市场中，目标明确针对单身白领的项目仅“连锁白领公寓”一家，其自有的可出租单元仅150多套，加上现有的六个加盟单位，其总量不超过900套。因此上海现有单身公寓市场（有明确市场定位的物业）的供应总量不足2200套，与实际需求量相差甚远。

　　由此可见，单身公寓及市中心区小户型房屋的需求量，在一定时间内仍呈上升趋势，无论买卖或是租赁，市场的潜力都是极大的。

　　关注“上帝”

　　在国外一些房产发展成熟的地区，可以找到低、中、高各种档次的服务式公寓，其产品细分程度很高，几乎“有要求就有供给”。上海开发商也不妨“另辟蹊径”开拓，关注“上市”的需求。

　　单身及单亲人群：城市离异男女及单亲家庭的数量近年有所增多，做为过渡，这些“单身族”大多倾向30平方米左右的单身公寓。

　　“丁克族”家庭：这类家庭多由年轻夫妻组成，他们受过高等教育，注重事业与个人的感情生活，不要孩子。由于收入较高且没有负担，他们能够承担较高的房价，但对房屋的品质及环境、配套的要求也较高。

　　城市工薪族和外来人口：处于“金字塔”底部的工薪族是房地产市场最大的消费层。特别是上海近年外来人口日益增多，他们同城市工薪族一样，有一定的经济基础，并具有强烈的购房欲望。如果将物业定位于他们，或许另有一片天地。

　　学生公寓：学校和企业合作建设学生公寓，提供贴近学生的规范化管理，不仅可享有较大的优惠政策，降低成本，而且高校按招生计划安排学生入住，能保证每年稳定的收益。

　　单身公寓的出现，就像开了一扇窗，但如何把握，则看开发商如何去摸透市场了。

　　“热”自何来？

　　单身公寓实际上是服务式公寓的一种形式。纵观目前市场上出现的单身公寓（包括出租、出售两种形式），都具有面积偏小（35－50平方米）、总价偏低（20－30万元之间）、功能齐全（厅、卫、厨皆有）、生活配套完善（提着皮箱即可入住）、地段靠近市中心和投资、自用两相宜等特点。

　　其热销的原因，首先是市场的需求。数据显示，在上海房地产市场中，年轻人的消费占总消费量的67％，他们收入稳定，渴望独立生活，但经济能力尚不足以置业一步到位，因此，单身公寓是他们的最佳选择。这类消费者都有两次置业的心理准备。然而在上海市场上，小房型的产品长期被忽略，供应量在总供给量中的比例小于3％，随着这几年购买客户的年龄层越来越向下转移，能适应30岁以下年龄层的房子显得太少。单身公寓吻合了这一消费群体的需求。

　　再看置业投资回报。购买单身公寓投入相对较小，经济压力较轻。对于购房出租者来说，以租金来还贷款亦不失为一种稳定的投资渠道。单身公寓的另一个投资特点在于灵活方便、变现容易，很容易实现滚动置业。

　　上海荒岛房产工作室在对今年上半年推出并已全部售罄的四个单身公寓项目客源进行分析后发现，投资者占60％以上，其中一个项目的投资者竟高达90％。同时，购房者中外地来沪人员的比例较高，甚至占到购房者的三成以上。

　　三大优势抢市场

　　单身公寓最明显的特点，是将有限的空间资源加以科学配置，体现了青年人居住品位与居住观念的进步，也代表了上海住宅产品多样化发展进入一个新阶段。从市场表现看，单身公寓凸显了环境、功能、服务三大优势。

　　环境优势：除绿化、建筑形态、交通环境外，更注重交流、学习、商务、餐饮、休闲、健身、娱乐空间等社区环境方面的建设。

　　功能优势：单身公寓满足了“麻雀虽小，五脏俱全”的使用要求，即兼用性与多功能，充分体现了现代城市青年时尚生活理念。

　　服务优势：单身公寓因为同类客源集中，总体服务成本低，服务效率高，很容易形成具有商业价值的有偿服务规模效应。

　　由此可见，单身公寓在特大型城市中，地段价值倍增效应显著，市中心的单身公寓除了本身的建筑品质、服务含量及其带来的高品质生活价值之外，为年轻购房者提供的就业机遇、学习机遇、商业机遇、交流机遇等边际效益也高于一般住宅。

   定短信头条新闻 足不出户知天下大事
   订实用短信，获赠超大VIP邮箱、个人主页、网上相册！