-新快报记者 范静

　　南方航空公司的张先生反映，他在花都某花园购买商品房时，要求该花园按新的《商品房买卖合同》签订购房合同，被开发商拒绝。为此，他决定不在该小区购房，结果开发商又拒绝退还订金。

　　为什么开发商不愿意按新的《商品房买卖合同》签合同？旧版合同有什么玄机？

　　交足订金才能看正式合同

　　张先生拟购买该花园的第××幢××室，并按要求分两次交纳了1万元订金。

　　今年3月25日，张先生交纳了第一笔1000元临时订金后，提出要看正式购房合同。销售小姐提出只有交足1万元订金后，才能看正式购房合同。

　　3月28日，张先生交纳了余下的9000元定金，销售小姐给了他一份正式购房合同复印件。张先生按开发商的要求签订了《认购协议》。《协议》规定，张先生(乙方)须于签订此认购书10天内，携此《协议》和订金收据及有关证件到该花园售楼部，签署由房管局制定的正式预售合同，并交纳首期楼款及税费。

　　开发商称都是按旧版合同签约

　　张先生拿到正式购房合同复印件后，找到律师咨询。

　　该律师当即指出，这是一份旧版合同，很多条款都存在问题，特别是在涉及消费者利益的很多问题上，没有新合同那样具体，建议张先生要求开发商按新版本合同签订购房合同，如果不能，则必须签订《补充协议》，并列出了补充协议应包括的12项内容。

　　张先生于4月7日将自己的要求以书面形式提供给了该花园销售部，提出两个想法：一是签订新版合同；二是如果签旧版合同，需签订补充协议。同时将需要补签协议的主要内容以书面形式交给了销售部。

　　销售小姐说，公司卖了800多套房子，签的都是旧版合同，从未有与业主签订新版合同或签订补充协议的先例。

　　6月10日，该花园销售部主管负责人向记者说明，根据花都区国土房产局有关规定，公司有权决定使用旧版合同。不过，记者向张先生了解到，该花园已于6月9日退还其中5000元订金，纠纷已协商解决。

　　花都房产局：没有硬性规定要签新版合同

　　花都区国土资源与房产管理局房管科魏科长明确表示，该花园可以选择使用旧版合同。

　　花都区国土房产管理局花国房字(2001)28号文件第三条规定：2001年3月1日后办理商品房预售手续的，统一使用新版的《广东省商品房买卖合同》。对于2001年3月1日前已经办理商品房预售手续的，公司可视具体情况自行选择签订旧版合同或新版合同。而张先生准备买的商品房早在2000年12月已办理了预售手续。

　　记者：如果买主要求签新版合同怎么办？

　　魏科长：这是业主和开发商之间的事，他们可以通过协商解决。如果协商不了，买方只有放弃买房。

　　记者：房地产项目不是一天两天就卖完的，有些房地产可能十年八年都卖不完。如果十年八年后消费者买房时仍然必须按照开发商的要求，签署一个早已废除的旧版合同，是不是对消费者很不公平？

　　魏科长：我说过，消费者可以和开发商协商，协商双方认可，可以签新版合同，或者增签补充协议。

　　新版合同对开发商约束明显增多

　　据了解，新版《广东省商品房买卖合同》是由广东省建设厅和广东省工商行政管理局共同制定，并于2001年1月1日起正式执行的，广东省商品房预售、销售必须统一使用该合同。但据了解，广州正在销售的楼盘中，有相当多的楼盘使用的是旧版的《商品房预售合同》，而不是新版的《广东省商品房买卖合同》。

　　开发商为什么不愿签订新版合同？记者就此问题采访了某房地产开发公司专业人士。

　　该专业人士指出，新版合同是在旧版合同的基础上修订的，对关系到消费者切身利益的条款作了较大调整，而且预留了大量空白行，供消费者和开发商双方签订补充约定。这明显对消费者更有利，也给企业履约增加了难度。

　　具体地说，新、旧版合同的差别主要体现在：一是新版合同内容更详细，更具体。比如对商品房面积等基本情况的确认，旧版合同只规定了所在楼宇名称、第几层几号房、朝向、用途、建筑面积、公摊面积等，新版合同除上述内容外，还规定了商品房房屋平面图、用途、结构、层高、建筑层数中地上、地下层数等内容。

　　二是新版合同更加注重保护消费者权益。比如商品房价格，旧合同按建筑面积计算；新版合同则明确规定按套内面积计算。又如预售商品房如果在开发过程中需要变更，旧版合同规定只需在设计方案批准后15天内通知买方，买方可作出相应的决定；新版合同则明确规定，商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计，确需变更的，必须书面征得买房人同意。不同意变更的可要求中止合同(很多开发商正是利用了旧合同中这一条款的不完善，随意更改项目，如预售时规划中的绿地改建为建筑物等，而新版合同使得开发商无空子可钻)。

　　三是新版合同对面积的确认和差异的处理规定更有利于消费者。旧版合同规定房屋实际面积与购房面积的差别不超过±１%时房价款维持不变，超出±５%以内时，买卖双方按合同约定价多退少补；新版合同规定差别±０.6%内房价款不变，超出±３%以内时多退少补，超出±３%以上时，买受人可选择多退少补或退回商品房，开发商应退回全部购房款及利息。

　　四是新版合同明确规定由甲方办理，若买受人(乙方)在约定期限内不能取得房地产权属证书，可要求退房并要求开发商赔偿损失，或不退房，要求开发商支付违约金。而旧版合同规定由甲方取得权属证明后协助乙方办理交易过户手续。

　　小心“先交订金，后看合同”

　　广州花城律师事务所郭艳律师认为，买房人在买房前应该拥有充分的知情权。开发商应该将有关情况如实向买受人讲清楚，如果以“先交订金，后看合同”为条件，诱使买受人先交订金，则有欺诈嫌疑，买受人可以向工商行政管理部门等有关主管部门投诉，要求退还订金并赔偿损失。如果属于开发商的欺诈行为，开发商应双倍返还定金。

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　　购房合同陷阱举例

　　近两年，广州买家掌握了大量避开风险的方法，政府也在合同文本的不断改进中尽量减少发展商“玩猫腻”的机会。但现实是，许多楼盘仍想尽办法“做手脚”，比如删改示范合同格式、任意添加合同附件等，不但牟取了额外暴利，更关键的是，一旦日后与买家发生法律纠纷，这些给自己上了层层保险的合同条款将拒买家于公平之外。

　　以下是对一手房合同可能存在的陷阱的剖析。

　　1、面积

　　合同中有建筑面积与套内面积的空格，发展商通常会选择以建筑面积为计价单位，然后又以合同附件的形式在面积误差上留下伏笔，将自己对面积误差的赔偿率降到最低，而将买家对面积的补价率升得很高。

　　建议：约定以套内面积计算楼价，不合理的合同附件不能签。

　　2、交付期限

　　发展商通常会选择第一项即“该商品房经验收合格”就予交楼，但有案例显示，由于业主签约草率，交楼几年后大厦还在用临时水电，发展商却对此毫不理会。

　　建议：最好在补充空格上注明，该房屋通过规划、质量、消防、电梯方面的验收合格，并且使用永久水电。

　　3、不可抗力

　　合同只写有，遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起若干天内告知买受人，但日后真有纠纷时，发展商完全可以将当初口头通知的日期擅自提前或推后。

　　建议：在空格处注明“必须书面通知”。

　　4、公建设施

　　这一条的空白非常多，买家根本就不知道该怎么填，通常都是由发展商在横线上盖几个印章，实际上语焉不详。近日市内的多起官司与投诉也与此有关，比如白云区某花园绿地不翼而飞等。

　　建议：这一点实在有些防不胜防，除了在购房前挑选信得过的优良企业外，还要尽量在合同上写齐广告上的书面承诺、售楼小姐的口头承诺，还要包括已经投入使用的各项设施，未落成的要注明开放使用的时间，并写上永久使用。当然，这个问题在处理方式上比较复杂，买家届时要以事论事，尽力争取。

　　5、房产证

　　尽管去年广州市国土房管局、广州市计委和广州市财政局联合制定了《关于追收国有土地使用权出让金的通知》，追收地价将与办理房产证脱钩，但业主还是尽量在签合同这第一步就开始保护自己。签不好，就算是官司赢了手尾还是很长，签得好，维权之余还有几年免费楼住呢。

　　建议：在日期上与发展商争取到最短限期，超过期限3年的，建议选择退房。

　　6、合同附件

　　有些合同上写明，本合同如与附件内容不符时，以附件内容为准。这就是个大陷阱了，因为附件复杂得连律师们都称其步步惊心，而买家一再小心的合同原件则成一纸空文。

　　建议：在字眼上一定要小心，最好以原合同为准，最起码也应具同等法律效力。

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